El repunte de la inflación y la suba del dólar están generando preocupación entre los interesados en tomar créditos hipotecarios. Además, el Banco Nación, principal oferente de préstamos del mercado, anunció que a partir del 1 de mayo subirá la tasa de otorgamiento para alinearla con el resto de las entidades.

Así, la cuota inicial se encarecerá y, en consecuencia, se requerirá un mínimo de ingreso más alto para poder acceder, lo que dejará a potenciales compradores fuera del sistema. Para limitar este impacto, desde el Gobierno planean rediseñar los subsidios a los créditos e impulsar un esquema de seguros para evitar que la cuota se dispare.

El Banco Nación subirá la tasa del 3,5% al 6,5% para los clientes y del 4,5% al 8% para los no clientes. Sobre esto hay que agregar la UVA que se rige por inflación. El Nación había salido el año pasado con una política muy agresiva de otorgamiento de créditos para darle impulso al sistema. Así, se llevaron 32.581 de los 65.000 préstamos entregados desde 2016. La expectativa para este año es llegar a 120.000 operaciones, señala Clarín.

Desde los bancos confían en que ni la suba de tasas —ahora en torno al 8,5% y 9% en el sistema—, ni el aumento de la inflación por encima de las paritarias le quitarán atractivo al producto. “Pese a todo será más conveniente sacar un crédito UVA que seguir pagando un alquiler que aumenta año tras año por encima de la inflación”, sostienen en el mercado. En el Nación, con las nuevas tasas, la cuota a 30 años cada $1.000.000 otorgado pasará de $5.067 a $7.338, lo que implica que los beneficiarios deberán tener ingresos mínimos de $29.353 para calificar, un 33% más que con las tasas previas.

El sistema UVA es el caballito de batalla del Gobierno para sostener al mercado inmobiliario. El crédito se ajusta por inflación, por lo que la relación entre la cuota y el ingreso del deudor se mantiene estable a lo largo del préstamo. Con el repunte de la inflación en 2018, el temor de los deudores es perder poder adquisitivo y que la cuota se vuelva más difícil de afrontar.

Desde el Nación dicen que el crecimiento de los créditos UVA no se detiene. “Tenemos 83.000 solicitudes en trámite con distintos grados de avance y estimamos que a lo largo de este año el banco otorgará 40.000 préstamos en UVA”.

Sin embargo, desde el Gobierno analizan mecanismos para limitar el impacto de la suba: subsidios a medida desde el Procrear, seguros hipotecarios y nuevos mecanismos para avanzar con la securitización de carteras de créditos.

Pese a la incertidumbre que generan estos cambios, marzo fue un mes récord en el otorgamiento de préstamos hipotecarios: se concretaron operaciones por $12.000 millones.

A través del Plan Procrear se subsidian el 30% de los créditos UVA que otorga el sistema. En marzo se entregaron 3.188 subsidios, muy por encima del promedio de 2.500 operaciones mensuales que tuvieron en 2017. “Ya llevamos desembolsados más de $7.000 millones en subsidios para hipotecarios”, cuenta Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación y presidente del Procrear. Los subsidios van de $200.000 a $400.000, el equivalente al 30% del monto de la hipoteca promedio. Otro 60 a 65% lo aporta el banco y el 10 o 15% restante es el anticipo que debe poner el comprador.

“Venimos creciendo en cantidad de operaciones y la expectativa es que se va a mantener esta evolución”, dice Kerr.

El Gobierno está analizando algunas medidas para moderar el impacto de la tasas. Según explica Kerr, una de las alternativas que están evaluando desde la Secretaría de Vivienda es otorgar subsidios segmentados. Hasta hora, los subsidios Procrear son planos, pero en adelante podrían dar un subsidio mayor a los que tengan más dificultades para afrontar las cuotas. Otra alternativa sería generar seguros hipotecarios que permitirían que los bancos presten más dinero a un cliente que tiene una línea con Procrear. Este es uno de los puntos que se habilitaría a partir de la ley de mercado de capitales que se está tratando en el Congreso.

“Estamos trabajando en la ley de mercado de capitales y con ella hemos generado los vehículos para que pueda empezar a existir un mercado para securitizar las hipotecas y proveer fondeo. Esto ocurre en todos los países del mundo.Necesitamos esa normativa para que pueda registrar un sistema virtuoso”, apunta Kerr.

Maximiliano Coll, gerente de créditos del Banco Ciudad, indica que la entidad ya entregó 6.100 préstamos UVA. En el primer trimestre de este año cerraron 1.100 operaciones y tienen otras 2.400 en proceso de escrituración. “Prevemos superar los 20.000 préstamos hipotecarios UVA otorgados desde el lanzamiento en 2016 hasta el 2019 a través de las diferentes líneas para la vivienda que ofrece el banco”, sostiene.

En noviembre del año pasado, el Ciudad subió un punto la tasa para los no clientes y la llevó a 6,4%. Para los clientes está en 5,4%. A 30 años, la cuota inicial está en $5.655 y los ingresos del grupo familiar deberían ser de $22.620.

Diego Gato, gerente de banca hipotecaria del Banco Hipotecario, detalla que en 2017 la entidad generó cerca de $1.000 millones en hipotecas. “Vamos a originar $2.500 millones en hipotecas este año”. La estrategia de tasas del banco fue a contramano de la de los bancos públicos que apostaron a las tasas bajas. “Nosotros fuimos los primeros en tener una tasa más adecuada a la del mercado.Siempre estuvimos pensando en generar un mercado secundario de hipotecarios para que fuera sostenible. Con tasas de 5% es difícil securitizar la cartera”, cuenta Gato.

“Hoy todo el mercado está con tasas de entre 8 y 9%. La competencia se da más por los servicios y tiempos de otorgamiento que por el producto en sí. La tasa que teníamos el año pasado era del 7 u 8% y este año se fue a 8,5 y 9%. Creemos que lo que hicimos fue acorde a lo que el mercado estaba pidiendo. Para nosotros esta suba de tasas es una corrección menor. Para el sistema fue más alta, así que es posible que los demás bancos se vean más afectados que nosotros”.

Nuevas formas de fondeo

Desde los bancos aseguran que la suba de tasas tiene por objetivo mejorar las condiciones de fondeo para los créditos hipotecarios y lograr que el sistema sea “sustentable”. Para conseguirlo, la apuesta oficial es avanzar con la securitización, un esquema en el que las entidades les venden su cartera de préstamos a fondos de inversión que los provean de capital para que la rueda siga girando.

Para Iván Kerr, secretario deVivienda de la Nación, la clave está en la ley de mercados de capitales que se está tratando en el Congreso. “Con esa ley estamos generando los vehículos para que empiece a existir un mercado de capitales para securitizar las hipotecas y que el fondeo provenga del propio mercado”, cuenta.

Kerr explica que en este esquema, los bancos podrían vender su cartera de préstamos, pero que esto no modificaría la situación de los deudores. “El deudor recibe el 100% de su préstamo y sigue estando endeudado con el banco en las condiciones en las que fijó el préstamo”.

Los créditos UVA incluyen una cláusula que establece que si la inflación supera por más de un 10% la evolución de los salarios, los bancos deberán ofrecerles a sus deudores la posibilidad de extender por un 25% el plazo original del préstamo. “En caso de que esta situación ocurriera, el deudor negocia con el banco en las condiciones ya fijadas. En todo caso, el riesgo sería para el fondo inversor, porque el repago del préstamos se extendería y tardaría más en recuperar su inversión”.

Maximiliano Coll, gerente de créditos del Banco Ciudad, cuenta que “el año pasado los bancos estaban muy líquidos y parte del fondeo de los créditos se hizo con fondos propios. Mirando para adelante, las entidades buscaremos diversificar las fuentes de fondeo, y ese camino estará dado por una mayor captación de plazos fijos a partir de tasas reales positivas, por la salida a los mercados de capitales doméstico e incluso externo, y por la securitización de carteras, comenzando por la de créditos personales y luego, las hipotecas”.

Diego Gato, del Hipotecario, dice que la entidad también explorará ese camino. “Las tasas actuales del mercado son más atractivas para la securitización. El inversor se basa mucho en la tasa de interés. Con tasas bajas y encima con la posibilidad de que el deudor renegocie plazos, el inversor no se siente tan cómodo”.

Ante esto, una de las alternativas que manejan los bancos es implementar un seguro que cubra la diferencia entre el crecimiento de la inflación y los salarios para evitar recurrir a la extensión del plazo. “Eso da mayor seguridad al cliente y el costo del crédito no aumentaría tanto. A cambio, el deudor tendría la certeza de que nunca va a pagar una cuota que se desfase más del 10% de variación salarial/inflación”. 

El Hipotecario lanzó el año pasado dos obligaciones negociables por $1.000 millones para fondear los créditos. Y están a punto de securitizar parte de la cartera, con una primera tanda de $500 millones. “Buscamos que la generación de crédito sea sustentable y para eso tenemos las tasas adecuadas. Los créditos a tasas bajas no se pueden securitizar”.

Desde el Gobierno también se viene trabajando para avanzar con los “créditos intermedios”, en los que los bancos financien a los desarrolladores de departamentos para lograr que aumente la oferta de unidades aptas para hiptecarios. “El Nación y el Ciudad están empezando a dar crédito intermedio a desarrolladores”, cuenta Kerr, según recoge Clarín.

Al mismo tiempo, el Procrear continúa con el desarrollo de complejos de vivienda. Para este año, la meta es entregar 4.500 departamentos y el año que viene terminar de entregar 23.000 unidades . “En dos años ya llevamos entregadas cerca de 80.000 propiedades”, indica Kerr.