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Cae el crédito hipotecario UVA: qué descuento se consigue en propiedades, dólares en mano

Efecto devaluación en el sector inmobiliario: se pactan rebajas de hasta 15% y crece el "regateo"
Con un mercado inmobiliario retraído luego de la devaluación, ya casi no hay transacciones en las que no se negocien valores inferiores a los publicados
Por Esteban Vaughan
13.09.2018 05.11hs Economía

Gabriela y Lucas salieron hace seis meses en busca de un departamento que les permitiera cubrir sus necesidades de vivir en más metros cuadrados.

La búsqueda fue intensa, visitaron varias propiedades hasta dar con una que era ideal, salvo por el precio.

Los u$s210.000 que pedían los propietarios superaban el presupuesto de u$s200.000 al que ellos se podían estirar.

Ofertaron u$s190.000 con la expectativa de recibir una contrapropuesta cercana al monto con el que contaban, pero la respuesta fue tajante: el precio no se negocia.

Por aquel entonces, el dólar todavía no se había disparado a los valores actuales, los créditos en UVA no transitaban la pendiente en declive y los dueños de inmuebles preferían mantener sus pretensiones, a la espera de dar con algún pretendiente dispuesto a pagar lo que pedían.

Luego, el billete verde se disparó, los créditos hipotecarios se congelaron y las ventas de propiedades comenzaron a descender. En este marco, la actitud de muchos vendedores dejó de ser la misma.

Concretamente, de ser estrictos con los precios pasaron a mostrarse mucho más flexibles, abiertos a negociar y a aceptar rebajas de entre el 10% y el 15%, dependiendo del apuro por cerrar la transacción.

A partir de esta nueva realidad, Gabriela y Lucas pudieron "abrochar" el departamento en u$s197.000. Es decir, u$s3.000 por debajo de lo que aspiraban en un principio.

El caso es ilustrativo de la nueva tendencia que se está constatando en el mercado inmobiliario: luego de la devaluación -y como ha ocurrido históricamente en situaciones similares-, hay una clara tendencia a la caída de los precios inicialmente reclamados.

"Si uno dispone del efectivo y está en condiciones de cerrar la transacción de manera más o menos rápida, las chances de bajar la cifra inicial son muy altas", afirma a iProfesional Alejando Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

"Todo dependerá del apuro y la necesidad del dueño. Pero la negociación atada a un mayor descuento es cada vez más común", añade.

Los agentes inmobiliarios consultados coinciden en que esta tendencia se fue haciendo más notoria tras la escalada de la divisa estadounidense. La gran duda es cuánto tiempo va a perdurar.

Nadie se atreve a establecer un lapso determinado, pero anticipan que mientras el mercado cambiario siga convulsionado, la aceptación de descuentos y el regateo será moneda corriente.

El margen de negociación varía según la situación. Sobre todo, en base a la necesidad del vendedor por cerrar la operación, ya sea para comprar otra propiedad o porque precisa el dinero.

En los casos de mayor apuro y siempre que se disponga del efectivo, los precios se repactan entre 10% y 13% por debajo. En algunos casos, hasta 15%.

En los otros, es decir en los que no hay urgencias por vender, se convalida entre 6% y 7%, señalan a iProfesional referentes del sector inmobiliario.

"Si el vendedor no está abierto a aceptar una quita, es probable que la operación se caiga", expresa Bennazar.

En su visión, no debe perderse de vista que muchas personas han sido "víctimas" de las demoras y burocracia de los bancos, que dieron lugar a que los pesos recibidos no alcancen para adquirir la misma cantidad de dólares, devaluación mediante.

"Se encuentran con que no llegan con el dinero, por lo que deben pedirle prestado a algún familiar o amigo y además negociar una rebaja", añade presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Martín Boquete, titular de Toribio Achával, adhiere a estos dichos: "Se dan situaciones de todo tipo, desde operaciones que fluyen sin mayores inconvenientes a otras que se caen porque los propietarios no quieren bajar sus pretensiones".

"Mucho tiene que ver la situación de cada uno. Las partes pueden acordar una rebaja del 4,5%, como nos pasó recientemente, del 9% e incluso más. El mercado está así de cambiante", completa.

¿Llegó para quedarse?

Si bien la negociación entre partes se da en cualquier contexto, lo cierto es que ahora ha tomado un color diferente, producto de la incertidumbre cambiaria.

"En condiciones normales, si no hay posibilidad de regateo lo máximo que puede ocurrir es que la operación se demore. En contextos como el actual, las tratativas se tornan mucho más complejas, al punto de hacer caer una venta", reconoce Boquete.

Como el comportamiento del dólar frente al peso sigue siendo incierto, las dos partes tienen temor de avanzar. Para hacerlo, ambos deben "sentir" que hacen un buen negocio: el comprador por lograr la rebaja y el dueño por hacerse de dólares "revaluados".

"Difícilmente la situación varíe en el corto plazo, no sólo porque el tipo de cambio es una incógnita, también porque pareciera que el Gobierno no logra controlarlo", afirma Bennazar.

Más UVA, más dólares, menos poder de compra

El punto clave para el sector del ladrillo son los créditos hipotecarios, por tratarse del gran dinamizador. Sin apalancamiento bancario, la actividad difícilmente pueda experimentar una vigorosa recuperación.

Hoy día, la demanda de créditos UVA quedó muy reducida. En apenas cuatro meses, los préstamos para la vivienda se derrumbaron cerca de un 60%.

"Después del primer sacudón, el mercado no se recompuso. Precisábamos al menos de un par de meses de estabilidad pero, lejos de eso, sobrevino el mazazo de la devaluación", se lamenta Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

De acuerdo con Reporte Inmobiliario, el ingreso requerido subió cerca de un 250% de mayo 2017 a la actualidad.

En aquel momento, un departamento de 2 ambientes en Capital costaba u$s105.000 ($1,7 millones). Ahora, u$s115.000 ($4,4 millones).

Para financiar en Banco Nación el 80% del monto de una vivienda:

- En mayo 2017 se podía solicitar hasta $1,3 millones, para una cuota mensual inicial de $6.500 y un ingreso familiar de $25.000.

- Hoy día, se pueden conseguir hasta $3,5 millones pero, para ello, el sueldo mínimo debe rondar los $90.000. Y la cuota mensual a enfrentar se ubica entre los $22.000 y los $24.000

- En cuanto al ahorro previo, pasó de $340.000 (mayo 2017) a cerca de 900.000 pesos.

"Si comparamos el volumen de créditos actual con de antes de la devaluación, que se inició en abril, se observa un descenso importante", añade.

Por cierto, no sólo el billete verde genera dolores de cabeza: la evolución del parámetro UVA también hace que se le deba más plata al banco:

- En un año, las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) registraron un alza del 31%, mientras que los salarios se ajustaron "apenas" 17,5 por ciento

- Al cierre de la primera quincena de agosto 2017, una UVA equivalía a $19,50. Un año después, ese parámetro se elevó a $25,50

- Las tasas reales (por encima de la inflación) pasaron de entre 4% y 5% a ubicarse cerca del 10 por ciento

- Quien tomó un crédito por $1 millón el año pasado (agosto), suscribió el compromiso de cancelar poco más de 51.000 UVA.

- Doce meses después, ese monto se elevó a $1,3 millones más intereses (+30%)

Este agravamiento de la situación tiene como base el empeoramiento de la realidad económica de quienes intentan acceder a una vivienda.

Según Reporte Inmobiliario, por una propiedad valuada en u$s115.000 con un crédito hipotecario UVA del Banco Nación que cubra el 80%, debe pagarse una cuota inicial cercana a los $18.500 (30 años).

Si los asalariados privados reciben una remuneración bruta promedio de $29.173, según datos oficiales, una familia necesitará el equivalente a tres salarios para acceder a un crédito UVA.

"Si se compara con las cifras de mayo 2017, hoy se precisa casi un 180% más de ingresos en pesos para un crédito en UVA", señalan desde Reporte Inmobiliario.

José Rozados, director de la firma, luce bastante escéptico a la hora de analizar el futuro del mercado: "Es difícil que cambie la tendencia a la baja en este segundo semestre".

"El tomador de un préstamo debe mantener un ingreso que evolucione de acuerdo con la inflación", señala.

Si del nivel remunerativo se trata, la situación está demasiado lejos de la ideal: en los dos últimos años y medio, los salarios formales tuvieron un incremento de 87%, mientras que la inflación acumulada superó esa cifra en caso 20 puntos porcentuales (104%).

Si los sueldos hubiesen seguido al índice de precios, el nivel medio tendría que haberse elevado a casi $32.500 en junio.

En otras palabras, el poder de compra decayó poco más del 8 por ciento. Frente a ello, no hay UVA que valga.

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