Furor por los PH: cuáles son las claves para comprar, reciclar y hacer un gran negocio

El "flip" de PH —comprar, refaccionar y revender— puede funcionar si se alinean tres variables: precio de compra, alcance de obra y tiempo de ejecución o canal de venta. En la Ciudad, los PH con patio o terraza mantienen una demanda sostenida y, bien presentados, suelen tener una "puesta en valor" superior a la de un departamento estándar, coinciden los operadores del mercado.

Maximiliano Olmi, de Arquitecto x Hora, plantea una regla de juego simple para un año de volatilidad: entrar, hacer rápido y vender rápido. "Se encuentran oportunidades, pero la clave es un buen precio de compra y un plan técnico claro. Hay que ir con un profesional, identificar qué se va a intervenir y priorizar unidades con buena estructura; si hay que rehacer techo o losa, el presupuesto se dispara", señaló.

Según cifras del sector, refaccionar cocina, baño y living antes de vender requiere desde $22 millones aunque entre ascensos del dólar y desacoples económicos cuesta establecer un presupuesto que se mantenga por más de 15 días con precisión. En una cocina estándar, la inversión va de $8 millones a $12 millones; un baño completo implica entre $6 millones y $8 millones; y las terminaciones en el living —pintura, iluminación y pisos— oscilan entre $2 millones y $3 millones. Con ese alcance, sin reemplazar cañerías completas, la revalorización puede ubicarse entre 10% y 15% del precio de mercado.

Ejemplos recientes muestran cómo impacta una reforma bien dirigida: un PH de tres ambientes en Almagro pasó de u$s90.000 a u$s107.000 tras renovar baño, cocina y balcón; mientras que un PH en Villa Pueyrredón subió de u$s102.000 a u$s122.400 luego de actualizar baño, cocina y pisos.

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, indicó que "el PH con patio o terraza siempre fue una alternativa que deja buena rentabilidad en poco tiempo. Todo depende del valor de compra y del costo final del reciclado; los números tienen que estar muy precisos".

Qué mirar antes de comprar un PH

Antes de firmar una operación, los especialistas recomiendan revisar la estructura general, el estado de las cubiertas y la calidad de las instalaciones. "Lo que más incide es si hay que cambiar techo o hacer losa. Si aparecen esas partidas, el negocio cambia de escala", advirtió Olmi. Detectar fisuras, pendientes mal resueltas o encuentros deficientes entre cubierta y muros permite anticipar costos altos.

Las instalaciones de gas, agua y electricidad también deben ser evaluadas. Su reemplazo integral suma seguridad y valor, pero encarece y extiende la obra. Comprar un PH con cañerías y cableado ya renovados reduce riesgos, aunque eleva el precio de entrada.

Las humedades son otro punto crítico. "Si en una obra no se pinchó un caño, es que no se hizo obra", graficó Olmi. Pinturas recientes sobre muros fríos o "parches" en cielorrasos suelen indicar filtraciones ocultas. Conviene revisar cajas eléctricas, desagües y cámaras antes de cerrar la compra.

Por último, el régimen y el reglamento interno deben leerse con atención. Todo PH integra un consorcio, y las obras que modifiquen frentes, terrazas o patios pueden requerir autorización de los demás copropietarios. "Las obras no pueden afectar a los vecinos. Saltarse ese paso licúa parte de la ganancia por demoras y correcciones", advirtió Migliorisi.

Obra, plazos y control de presupuesto

Con un mercado activo y costos cambiantes, los operadores sugieren una ventana de tres a cuatro meses para un reciclado de salida —baño, cocina, pisos, pintura, luminarias y carpinterías puntuales—. Extender el cronograma deteriora los márgenes por gastos fijos y riesgo de imprevistos.

Un plan de obra eficiente incluye relevamiento técnico con arquitecto o ingeniero, memoria de trabajos cerrada y presupuesto "llave en mano" con ítems, calidades y plazos definidos. También se recomienda prever un 10% a 15% adicional para emergencias. "Siempre aparece una humedad o una filtración que el dueño arregló provisoriamente", recordó Olmi.

La documentación debe estar completa: reglamento de copropiedad, permisos, planos, medianerías y habilitaciones de gasistas matriculados. Desde el diseño, conviene priorizar ambientes que venden: cocinas y baños nuevos, pisos continuos, iluminación LED y pintura neutra. Una vez finalizada la obra, las fotos profesionales y el staging ayudan a acelerar la venta.

Rentabilidad y errores frecuentes

El negocio se capitaliza cuando el comprador final percibe uso inmediato: cocinas y baños terminados, pisos listos, pintura homogénea y patios o terrazas despejados. En cambio, se pierde rentabilidad al invertir en materiales premium sin correlato con la zona —como griferías o revestimientos de alta gama— o al abrir partidas estructurales sin haberlo contemplado en el precio de compra.

Otro error habitual es modificar el presupuesto durante la ejecución. "El presupuesto debe contener todos los ítems de principio a fin. Los agregados en el medio significan pérdida de ganancia", explicó Migliorisi.

Cuándo salir al mercado para vender el PH

En un contexto de tipo de cambio alcista y precios relativos en ajuste, los especialistas recomiendan publicar apenas la obra termina, con escritura y documentación listas. El precio de salida debe basarse en el comparativo real del barrio durante los últimos 60 a 90 días. "Entrar, ejecutar y vender rápido", resumió Olmi. Ese triángulo reduce exposición a variaciones de costos y a la estacionalidad de la demanda.

Comprar y revender PH —muy buscados en CABA y la provincia de Buenos Aires por no tener expensas elevadas o nulas— puede ser especialmente rentable, con márgenes que en algunos casos llegan al 25 por ciento.

Un ejemplo típico es un PH de 100 m2 en Palermo adquirido por u$s150.000, con una inversión de u$s30.000 en reformas. Si se ejecuta en tiempo y con obra controlada, puede alcanzar un valor de venta de 225.000 dólares.

Para Mariano Lo Valvo, especialista inmobiliario, el negocio depende del equilibrio entre precio de compra, costo de obra y tiempos. "Cuando esos tres factores se alinean, el margen es muy bueno. Lo fundamental es entrar con un presupuesto cerrado y evitar extender plazos, porque eso erosiona la rentabilidad", concluyó.