Los precios de los departamentos porteños se recuperan y en algunos barrios ya suben dos dígitos

Después de varios años de retroceso, los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) comenzaron a repuntar con fuerza. En octubre, el valor del metro cuadrado registró un aumento del 6,3% en dólares y del 34,7% en pesos, según un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés. El incremento fue generalizado y, en algunos barrios, las subas ya superan los dos dígitos.

Según especialistas, la mejora está relacionada con la reactivación del crédito hipotecario y una mayor estabilidad del mercado. Desde 2019 hasta 2023 los valores en dólares se habían desplomado entre 17% y 23%, con varios años de estancamiento. En cambio, 2024 marcó el inicio de un nuevo ciclo con un alza cercana al 6%, tendencia que en 2025 se aceleró, según datos de Zonaprop.

Los barrios porteños donde más subieron los precios de los departamentos

La suba alcanzó prácticamente a toda la ciudad.

• Palermo lideró las alzas con 10,3%
• Villa Urquiza, 9,6%
• Belgrano, 8,1%
• Caballito, 7,5%

También se destacaron Flores (8,8%) y Villa Devoto (6,4%). En Recoleta, la mejora fue más moderada, del 5,5%

En contraste:

• Las zonas del sur, como Barracas y San Cristóbal, mostraron incrementos más leves, de entre 2% y 4%.
• Los barrios con menor variación fueron San Telmo (3,4%), Almagro (5,2%) y Parque Chacabuco (2,4%).
• Incluso Villa Crespo y Parque Centenario tuvieron leves retrocesos respecto de septiembre.

El crédito vuelve a impulsar la demanda

La reaparición de los préstamos hipotecarios fue clave para dinamizar el sector. En septiembre, se concretaron 1.486 operaciones con financiamiento, lo que representa una suba del 110,8% interanual, conforme datos Colegio de Escribanos porteño. En lo que va del año ya se otorgaron 10.827 créditos, un 449,5% más que en los primeros nueve meses de 2024.

Los alquileres, con aumentos y escasa oferta

El mercado de alquileres también mostró subas. En octubre, el valor promedio de los departamentos en CABA se incrementó 2,6% mensual y 34% interanual en pesos. En el GBA Sur y Norte, los ajustes fueron del 2,9% y 2,6%, respectivamente.

Sin embargo, la oferta sigue siendo limitada: muchos propietarios optan por vender o volcarse al alquiler temporal, donde pueden actualizar precios en dólares.

En el segmento de las casas, los valores también mostraron un repunte: en octubre aumentaron un 4,4% en promedio, con subas de hasta 8,7% en el GBA Sur, la región con mayor presión de demanda. En términos interanuales, los precios en pesos avanzaron 56,6% en esa zona, 55% en el Oeste y 44% en la Ciudad de Buenos Aires.

¿Dónde conviene invertir hoy? Algunas pistas

• Barrios con precios de compra moderados  buena demanda de alquiler = mejor rendimiento.
• Zonas emergentes o de tránsito en mejora pueden ofrecer mayor upside.
• Un 2 ambientes bien ubicado puede ofrecer un rendimiento bruto cercano o superior al promedio (5 % anual), y con menor inversión que una unidad premium.
• Evitar o valorar con mucho cuidado las unidades de 4 ambientes o más si el objetivo es solo rentabilidad, ya que los márgenes suelen ser menores.
• Analizar no solo el "porcentaje bruto" sino el "porcentaje neto" después de todo costo, vacancia y con una expectativa realista de ocupación.

Todavía hay margen para seguir subiendo

Pese a la recuperación, el metro cuadrado aún está entre 10% y 15% por debajo de su valor histórico, según diferentes análisis privados. El consenso es que todavía existe margen para nuevos ajustes, siempre que se mantenga la estabilidad cambiaria y que la inflación continúe moderándose.