Expensas en CABA: cuánto se paga por m2 en cada barrio y cuánto encarecen los amenities

El costo de las expensas se consolidó como uno de los factores más determinantes al momento de alquilar o comprar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires. En 2026, no solo avanzaron por encima de la inflación, sino que además muestran brechas cada vez más marcadas según el barrio, la antigüedad del edificio y, sobre todo, la presencia de amenities.

En ese contexto, el valor por metro cuadrado empieza a ganar protagonismo como referencia para medir el costo real de vivir en CABA.

Suben las expensas en la Ciudad: cuánto se paga según el barrio

Aunque las expensas se calculan por coeficiente, el mercado ya maneja rangos bastante claros en términos de m2. En edificios antiguos o sin servicios adicionales, los valores suelen ubicarse entre $2.000 y $3.500 por m2 mensual. En complejos con amenities básicos, como SUM, parrilla o laundry, ese rango sube a entre $3.500 y $5.500. En tanto, en torres con servicios completos —pileta, gimnasio y seguridad 24 horas—, los valores trepan fácilmente a una franja de entre $5.500 y $8.000 por m2, e incluso más en desarrollos premium.

Las diferencias por barrio también son evidentes. En zonas como Palermo, Belgrano, Núñez o Puerto Madero, donde predominan los edificios nuevos y con servicios, el costo por m2 se ubica mayormente en la franja más alta. En barrios intermedios como Caballito, Almagro o Villa Crespo, el mix entre construcciones nuevas y antiguas modera los valores. Mientras tanto, en zonas como Flores, Constitución o Lugano, donde predominan edificios sin amenities, las expensas resultan sensiblemente más bajas.

Desde el sector inmobiliario reconocen que el peso de los servicios comunes se volvió decisivo. "Hoy el cliente no mira solo el valor del alquiler o el precio de venta, sino el combo completo. Las expensas pueden cambiar totalmente la ecuación", explica un broker de RE/MAX Argentina. Según detalla, en algunos casos un departamento en un edificio con amenities puede terminar costando entre 20% y 30% más por mes que uno similar sin esos servicios.

En la misma línea, administradores de consorcios advierten que los amenities generan un costo estructural difícil de reducir. "El problema no es solo construirlos, sino mantenerlos. La seguridad privada, la climatización de piletas o el mantenimiento del gimnasio son gastos permanentes que impactan todos los meses", señala un referente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. De acuerdo con estimaciones del sector, la presencia de amenities puede encarecer las expensas en torno a un 20% a 25%.

Qué factores externos impulsan la suba

Detrás de la suba general también hay factores macro que presionan sobre los consorcios. Los salarios de los encargados representan uno de los principales componentes del gasto, junto con los costos de mantenimiento, los seguros obligatorios y las tarifas de servicios en espacios comunes. Todo esto empujó el valor promedio de las expensas en la Ciudad a niveles que, en muchos casos, superan los $300.000 mensuales para unidades estándar.

Este escenario está modificando las decisiones de los compradores e inquilinos. En el mercado empieza a observarse una revalorización de edificios con menos servicios, pero con costos más previsibles. "Hay una demanda creciente por propiedades con expensas controladas. Muchos prefieren resignar amenities para no tener un gasto fijo tan alto todos los meses", explican desde una inmobiliaria de zona norte de la Ciudad.

Así, el precio por metro cuadrado de expensas se convierte en un indicador cada vez más relevante, al mismo nivel que el valor del alquiler o el precio de venta. En un contexto de ingresos ajustados, entender ese número puede ser la diferencia entre una propiedad accesible y una que, en la práctica, termina quedando fuera del presupuesto.