Riesgos no previstos en el alquiler a embajadas y diplomáticos

En la mayorí­a de los casos, los propietarios de inmuebles de gran categorí­a piensan que alquilarlos a diplomáticos extranjeros puede ser una buena opción, porque supuestamente estarí­an ante un contrato seguro y ventajoso, donde cobrarán los alquileres en dólares.

Pero lo que ignoran es que en algunos casos esta decisión puede ser lamentable porque estos locatarios suelen ampararse en la inmunidad diplomática que les brinda la Convención de Viena e invocar la extraterritorialidad de los ámbitos locados, impidiendo por ejemplo la materialización de una sentencia de desalojo, dado que el oficial de justicia no podrí­a ingresar al inmueble ni emplear la fuerza pública.

La Ley de Locaciones Urbanas 23.091, en su art. 2º inc. a) excluye del plazo mí­nimo legal de 2 años para vivienda y 3 para los restantes destinos a las locaciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así­ como también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos internacionales. En estos supuestos, los plazos serán libremente fijados por los contratantes, conforme al principio de autonomí­a de la voluntad (art. 1197 Cód. Civil), estableciendo la ley mencionada una excepción a sus disposiciones de orden público (art. 21 Cód. Civil) referentes al tiempo de la locación.

Convención de Viena

Los locadores encuentran conveniente estipular plazos locativos ajenos al mí­nimo legal por estar este tipo de alquileres exentos y los fijan en 12 o 18 meses y en divisas (dólares o euros), pero no tiene en cuenta lo establecido por la Convención de Viena sobre Relaciones Diplomáticas del 18 de abril de 1961, que al haber sido ratificada por la República Argentina en 1964, tiene fuerza de ley.

En su declaración de principios dispone que desde antiguos tiempos los pueblos de todas las naciones han reconocido el estatuto de los funcionarios diplomáticos. Y a la luz de los propósitos y principios de la Carta de las Naciones Unidas relativa a la igualdad soberana de los Estados, al mantenimiento de la paz y de la seguridad internacionales y al fomento de las relaciones de amistad entre las naciones, se considera que una convención internacional sobre relaciones, privilegios e inmunidades diplomáticas contribuirá al desarrollo de las relaciones amistosas entre las naciones, prescindiendo de sus diferencias de régimen constitucional y social, concluyendo que tales inmunidades y privilegios se conceden, no en beneficio de las personas, sino con la finalidad de garantizar el desempeño eficaz de las funciones de las misiones diplomáticas en calidad de representantes de los Estados.

Privilegios e inmunidades

Están contemplados en los siguientes artí­culos de la Convención:

a) el art. 22 establece que los locales son inviolables y los agentes del Estado receptor (para nosotros Argentina) no podrán penetrar en ellos sin el consentimiento del jefe de la misión. Los locales de la misión, su mobiliario y demás bienes situados en ellos, y los medios de trasporte de la misión, no podrán ser objeto de ningún registro, requisa, embargo o medida de ejecución.

b) el art. 30 determina que la residencia del agente diplomático gozará de la misma inviolabilidad y protección de los locales de la misión.

c) el art. 31 impone que el agente diplomático gozará de inmunidad de jurisdicción civil y administrativa del Estado receptor y no podrá ser objeto de ninguna medida de ejecución, salvo –entre otros supuestos- respecto de alguna acción judicial, respecto de alguna acción judicial relacionada con cualquier actividad profesional o comercial ejercida por el diplomático fuera de sus funciones oficiales y siempre que la acción no le provoque menoscabo a la inviolabilidad de su persona o de su residencia.

d) El art. 32 faculta al Estado acreditante (extranjero para nosotros) a renunciar a la inmunidad de jurisdicción de sus agentes diplomáticos en el caso de acciones civiles o administrativas. Esto es para la parte del trámite judicial, , pero en caso de llegarse a una sentencia contraria para el Estado acreditante, con la finalidad de poder ejecutarla , será necesaria una nueva renuncia. Todas estas inmunidades y privilegios alcanzan a la familia del agente diplomático que habita con él y al personal administrativo y técnico de la misión y sus respectivas familias y domicilios (art. 37).

Todas estas normas fueron creadas para proteger a los agentes diplomáticos, que ante una demanda por desalojo o cobro de alquileres, seguramente las harán valer.

Competencia

Antes del la sanción de la ley 24.488, todos lo procesos de desalojo de inmuebles en que un Estado extranjero era demandado, debí­an tramitar directamente ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, quien tení­a la competencia originaria, pero a partir de la ley 24.488 sancionada en Mayo 31 de 1995 y promulgada parcialmente en Junio 22 de 1995, son competentes lo Juzgados Federales y, el art. 2º inc. f) determina que los estados extranjeros no podrán invocar inmunidad de jurisdicción cuando se trate de acciones sobre bienes inmuebles que se encuentren en territorio nacional, pero de todos modos, rige el principio de la extraterrtorialidad establecido por la Convención de Viena de 1961, porque así­ lo establece el art. 6º de esta ley 24.488 y ningún oficial de justicia puede ingresar a una sede diplomática para materializar un desalojo.

Además, mientras se sustancia la interposición de defensa de inmunidad jurisdiccional invocada por el Estado extrajero demandado, se suspenderán los términos procesales del traslado o citación, hasta tanto ese planteo sea resuelto (art. 4º ley citada), lo cual en nuestro paí­s, con una justicia tan lenta y burocrática, dilata enormemente la duración de los juicios y, todos sabemos que la justicia lenta no es justicia.

Trámite del proceso de desalojo

La diligencia de notificación de la demanda e identificación de ocupantes, presenta dificultades de í­ndole práctica, porque el oficial notificador tiene imposibilidad de utilizar el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de los documentos de identidad a los demandados y ocupantes, tal como lo establece el inc. 3) del art. 684 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, o de materializar el reconocimiento judicial del inmueble a desalojar, según lo dispone el art. 680 ter , agregado por ley 25.488 de reformas a dicho cuerpo legal.

El demandado puede o no contestar la demanda; generalmente no lo hace porque la renuncia a la inmunidad de jurisdicción es facultativa (art. 32 de la Convención de Viena) y requiere de autorización previa de la chancillerí­a del Estado acreditante (extranjero para nosotros). Al quedar en rebeldí­a, si se llega al fallo definitivo y se pretende ejecutar la sentencia de desalojo, el actor se encuentra con una barrera infranqueable, que es la invocación por parte del demandado de las inmunidades y privilegios de la Convención de Viena y, el oficial de justicia no podrá practicar la diligencia de lanzamiento y por supuesto tampoco habrá podido ingresar en el inmueble para trabar el embargo de lo bienes que denuncie el embargante en el cobro de alquileres.

Todo tiene solución, pero luego de engorrosos y dilatados trámites judiciales y diplomáticos, en los que la burocracia de nuestro paí­s no se destaca por su simpleza y celeridad, traduciéndose todo ello en elevados costos profesionales para el locador.

Evaluación de riesgos

Al momento de contratar una locación de este tipo, es importante evaluar correctamente la calidad del pretenso de locatario, teniendo en consideración especialmente la cantidad de demandas que se han deducido con respecto a ese paí­s tanto en el nuestro como en el extranjero y, su estabilidad polí­tica e institucional, seguridad jurí­dica, respeto del pago de la deuda externa, posibilidades de caí­a en default, etc. –datos que maneja cualquier abogado especialista en esta materia- especialmente en el caso de los representantes de algunos paí­ses centroafricanos.

Al respecto podemos citar el caso de la representación de la República del Zaire ante las Naciones Unidas, en Nueva York, donde la sentencia que condenaba a esta delegación a pagar a la propietaria del inmueble que ocupaba, la Realty Corporation, la suma de US$ 260.000 por alquileres adeudados hasta marzo de 1993, bajo apercibimiento de deslojo, demoró muchos meses en efectivizarse, porque la representacióndel Zaire se habí­a acogido a las inmunidades y privilegios que le otorga la Convención de Viena. Como podemos observar, si en los E.UU., donde el servicio de justicia en bastante ágil y expeditivo, se presentan estos inconvenientes, deduzcamos lo que puede suceder en nuestro paí­s en supuestos similares. Esta referencia no posee intención discriminatoria alguna, sino que se trata de un objetivo relato de hechos reales, donde como en todo negocio, debe evaluarse la relación "riesgo-paí­s", tal como sucede con las inversiones en bonos de la deuda externa.

Por eso cuando los propietarios en el exterior analizan el caso argentino, le resulta difí­cil a nuestro gobierno contratar residencias para sus diplomáticos, especialmente en los paí­ses desarrollados, porque son sobrados los antecedentes de incumplimiento de pago de alquileres por las habituales demoras de nuestra Cancillerí­a en remitir las correspondientes partidas y, ni que hablar si se tiene en cuenta el incumplimiento de sus compromisos internacionales y pretensiones desorbitadas de reducción de la deuda contraí­da mediante bonos externos.

Las apariencias a veces engañan

Los propietarios de inmuebles de categorí­a, no deben encandilarse con la ilusión de que alquilar para la instalación de una sede diplomática los aparta de todo riego, ya que los Estados dependen de sus gobernantes de turno y de los avatares de su polí­tica interna, que en ocasiones se ve alterada con convulsiones internas, revoluciones, golpes de estado, sucesiones, polí­ticas económicas erráticas –cuestiones estas que no presentan los paí­ses serios-, y sus representantes diplomáticos, en tales casos pueden dejar de percibir las partidas asignadas para el servicio exterior para el mantenimiento de sus sedes diplomáticas y consecuentemente dejarán de pagar los alquileres, porque en último extremo, invocarán el estatus diplomático con sus inmunidades y privilegios, por ello, a la hora de contratar es indispensable el correcto asesoramiento jurí­dico previo y la adecuada redacción contractual.

(*) Dr. Enrique Abatti, abogado, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Dr. Ival Rocca (h), abogado, vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal.
Tel. Dres. Abatti y Rocca: (54 11) 4315-0135.