El leasing inmobiliario no crece por la inseguridad jurí­dica

Cualquier persona puede utilizar el sistema de leasing para la compra o venta de una propiedad inmueble, pero son pocos los que conocen esta opción de inversión, y muchos los problemas para ponerlo en práctica en la actualidad.

El leasing aplicado a los inmuebles consiste en un contrato de locación de una propiedad a un inquilino para su uso, a cambio de un pago periódico (mensual, trimestral u otro) con opción a compra luego de haber pagado un porcentaje del bien (en general se trata del 75 por ciento). Este instrumento también puede ser utilizado para propiedades en construcción.

El pago periódico está relacionado "en parte a un alquiler promedio de plaza, con un plus representativo del costo financiero y, ligado al plazo del contrato, porque de ejercitarse por el tomador la opción de compra, se imputará a cuenta del precio", explican los Dres.Enrique Abatti e Ival Rocca, especialistas en esta clase de instrumentos (ver informe en "Documentos Asociados").

"El perfil del interesado es el de aquel que en vez de alquilar un departamento de 2 ambientes y pagar 300 por mes, quiere pagar 500 pesos por mes e ir comprando su departamento", explica Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima.

Muchas ventajas

De acuerdo con Abatti y Rocca, la operatoria de leasing brinda importantes ventajas para quienes lo suscriben:

- En caso de falta de pago, el propietario puede desalojar al inquilino en plazos muy breves luego de intimarlo por 60 o 90 dí­as.
- A nivel impositivo, representa contablemente un gasto. Por otra parte, los inmuebles comerciales pagan el IVA a medida que se devengan los pagos.
- Puede ser muy útil para la venta de oficinas comerciales a estrenar que no se pueden vender por falta de créditos hipotecarios.
- Brinda mayor seguridad jurí­dica que las hipotecas, porque el dominio sigue inscripto a nombre del propietario hasta que el inquilino ejerza su opción de compra.

Problemas para la instrumentación

A pesar de ser un instrumento atractivo, hoy en dí­a resulta muy difí­cil hacer crecer la demanda, y principalmente porque todaví­a no existe seguridad jurí­dica en el paí­s para que los bancos se lancen a su comercialización. En 2002, las operaciones que estaban en marcha fueron pesificadas, y desde entonces los bancos no se han vuelto a interesar por esta herramienta.

"Si usted va a hacer una hipoteca y no tiene seguridad de que la va a cobrar, tampoco tiene la seguridad jurí­dica de que va a cobrar un leasing", aclara Pepe. Durante el año pasado, el SOM (sistema que permite acceder a las ofertas de varias inmobiliarias) se dedicó a promocionar el leasing como alternativa para reactivar el mercado de propiedades, "pero lamentablemente chocamos con el tema de la inseguridad jurí­dica", dice Pepe, quien es miembro del Directorio del SOM.

Pepe agrega que por ahora los bancos no muestran tener voluntad para reactivar el mercado de leasing. Sólo el Banco Nación ofrece esta operatoria, pero está restringida a inmuebles destinados a la actividad productiva. "Nosotros tenemos demanda por parte del consumidor", comenta Pepe. "Y a todos les tenemos que decir lo mismo: "todaví­a no está la operatoria en marcha".