La presión de las expensas en la economía familiar se hace sentir cada vez con mayor fuerza para quienes son propietarios o alquilan un departamento.

El combo que conjuga una continua suba de los servicios públicos e incrementos salariales de los encargados de edificios, generó que esta variable pese cada vez más en el presupuesto. 

Durante el año pasado, el valor que debieron enfrentar cada mes los consorcistas se incrementó nada menos que un 43%. 

Y, para 2019, habrá que afrontar un retoque que también será muy importante: según algunos especialistas, este año las expensas podrían subir hasta un 35%, lo que dejaría todavía más descalzadas las finanzas personales de muchos de quienes viven en un departamento.

"La ubicación y el costo, sin dudas, continúan siendo factores importantes a la hora de decidirse por un inmueble. Pero ya no hay nadie que pueda pasar por alto cuánto se paga de expensas. En varias oportunidades, vimos cómo se caían operaciones por el elevado valor de este ítem", sostiene Jorge Toselli, al frente de JT Inmobiliaria.

El miedo de los futuros propietarios o inquilinos tiene una razón de ser. El punto no pasa tanto por la posibilidad o no de poder pagar las expensas en la actualidad, sino por el hecho de que saben que anualmente el incremento que registran es importante y que en este último tiempo se movió por encima de los ajustes salariales. 

Para muchos, este temor se hace realidad: durante el último año se duplicó la cantidad de vecinos que figura en el listado de deudores.

En este sentido, los números varían según quién haya realizado el relevamiento, aunque coinciden en el fuerte crecimiento que se registró en 2018.

Según las cifras que maneja la Asociación Civil Administradoras Independientes de Propiedad Horizontal (Caphai), por ejemplo, nada menos que el 30% de los consorcistas porteños son deudores, ratio que multiplica por dos la marca anterior.

En la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, en tanto, las cifras que manejan son menos duras en cuanto a la cantidad, aunque igual de complejas si se las analiza por la evolución que vienen mostrando durante el último año: la entidad sostiene que, en 2018, cerca de un 16% de quienes deben abonar expensas hoy no lo hace en tiempo y forma. Se trata de una cifra que duplica al 8% que se daba durante el período anterior. 

"En muchos casos se pueden acumular deudas de entre seis y ocho meses, y luego el caso se judicializa", explica a iProfesional, Daniel Tocco, presidente de la Caphai.

¿Qué ocurre en estos casos? La posibilidad de llegar a un juicio para lograr el remate de la propiedad, por lo general, es muy lejana y son pocos los que quieren alcanzar esta instancia.

Los consorcistas –en caso de ser los propietarios-, corren el riesgo cierto de quedarse sin su vivienda, además de tener que afrontar un proceso desgastante y hasta oneroso. Si quien no tiene las cuentas al día es un inquilino, en cambio, la resolución pasará primero por dejar sin efecto el contrato y, en el peor de los casos, el dueño de la vivienda será quien deba hacer frente a ese gasto.

Sea cual fuera el caso, hay oportunidades en las que a los propietarios se les hace cuesta arriba pagar el monto acumulado y, directamente, optan por vender el inmueble, de forma de saldar el rojo y dejar todo en orden. En caso de perder un juicio y que la vivienda vaya remate, el escenario sería muchísimo peor.

¿La culpa es del portero?

Dentro de la ecuación de las expensas hay un ítem clave: el salario de los encargados. En la Caphai afirman que su participación puede variar entre un 55% y un 75%, dependiendo de cuestiones como si servicios como el agua los paga cada consorcista por su cuenta o se hace a través del administrador.

Tocco subraya, por ejemplo, que desde hace un año AySa cobra el servicio mediante los administradores, una forma evitar tener luego que lidiar con varios deudores. "Al abonarse directamente con las expensas, la empresa se asegura el dinero", dice el directivo.

Pero no ocurre lo mismo con muchos de los vecinos. Al no pagar las expensas, tampoco están pagando el agua. Y ese monto se debe redistribuir entre el resto de los consorcistas.

Ante esta situación, en algunos edificios se tomó la determinación de prescindir de los servicios del encargado, ya sea de forma permanente –y reemplazarlo por personal al que se le paga por hora- o arreglar para que trabaje solo medio día.

Este camino puede ser válido para algunos –y con dispar solución en cuanto a lo estrictamente financiero-, aunque para otros es absolutamente imposible de aplicar.

Por ejemplo, si se trata de un complejo que cuenta con 10-15 unidades, posiblemente la idea de contratar a alguien por algunas horas al día puede funcionar.

Si, en cambio, se intenta utilizar la misma estrategia en un edificio de 160 departamentos, la cuestión se vuelva más compleja. Esta variable todavía no tiene muchos adeptos.

Desde lo estrictamente económico –y dejando de lado lo que representa el pago de servicios- los números muestran algunas diferencias.

Actualmente, el sueldo neto inicial de un encargado de edificio se mueve entre los $ 21.000 y $ 24.000, a lo que luego se le deberán sumar horas extras o trabajos en día feriados. Con el correr del tiempo se le podrán adicional $300 por año en concepto de antigüedad, por lo que un trabajador con unos 30 años en servicio podría redondear una remuneración cercana a los $ 43.000.

En caso de que se decida acortar el tiempo de servicio a la mitad, el costo del encargado bajaría hasta los $ 13.000. Y si se opta por personal jornalizado habrá que pensar en unos $7.000 en mano.

Cada consorcio deberá hacer sus cuentas, pero un dato a no perder de vista es que la nueva reglamentación edilicia permite construir edificios sin viviendas para los encargados, una froma de achicar gastos.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, dice que el incremento salarial de los encargados no tiene tanto peso como sí tienen los servicios.

"Aumentan porque sube la luz, el agua, el ABL y los gastos comunes. Mantener y arreglar un edificio no sale mismo hoy que hace un año", se queja.

Consciente de esto, algunos consorcios dieron de baja servicios que eran obligatorios, como la desinfección, aunque se trata de gastos que no tienen un peso importante en el total de las cuentas. Es el caso, por ejemplo, de los trabajos de desinfección, que pueden sumar apenas $ 50 mensuales para cada consorcista.

Contra lo que no se podrá luchar, en cambio, será con los movimientos ascendentes que registrarán las tarifas en 2019. La luz, por ejemplo, subirá un 55%, el agua un 50% y la luz un 35%.

El peso en el bolsillo

De acuerdo al informe "Canastas de Consumo", que realiza la Dirección Nacional de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre pasado una familia tipo pagó en promedio $2.369 mensuales de expensas, cuando por el mismo servicio hace un año se tenían que abonar $1.657.

Dependiendo de la zona analizada y las características de un edificio, los valores de las expensas pueden variar mucho. Un estudio realizado por la consultora Properati da un pantallazo respecto de cuánto puede costar en cada barrio, tomando como referencia un departamento de 50 metros cuadrados. 

A continuación, los 10 barrios más costosos y el valor de las expensas, en promedio: 

-Puerto Madero: $5.054

-Retiro: $3.766

-San Telmo: $3.726

-Palermo: $3.631

-Belgrano: $3.604

-Parque Chas: $3.562

-Recoleta: $3.556

-San Cristóbal: $3.518

-Colegiales: $3.496

-Núñez: $3.407

A continuación, los 10 barrios con las expensas más económicas para una unidad similar, también en promedio: 

-Paternal: $2.209

-Villa Devoto: $2.103

-Villa General Mitre: $1.981

-Villa Luro: $1.945

-Vélez Sársfield: $1.885

-Agronomía: $1.880

-Mataderos: $1.874

-Monte Castro: $1.819

-Liniers: $1.485

-Parque Avellaneda: $1.177

Las estadísticas oficiales indican que el 70% de los vecinos de la Ciudad viven en edificios. Y para aquellos que alquilan la situación es más dura, ya que gastan alrededor del 54% del sueldo en este ítem.