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Mora en expensas llega al 40% y hay más casos de inquilinos que optan entre pagar impuestos o alquiler

Mora en expensas llega al 40% y hay más casos de inquilinos que optan entre pagar impuestos o alquiler
Asociaciones de consorcistas aseguran que el nivel de mora es peor que en el 2001. Las expensas aumentaron más del 50 por ciento en lo que va del año
Por Patricio Eleisegui
08.10.2019 11.00hs Economía

La recesión y las malas perspectivas económicas se hacen sentir en todos los ámbitos de la actividad comercial en la Argentina. En esta línea, desde el ámbito de las inmobiliarias y los administradores de consorcios alertan que la morosidad en el pago de las expensas ya se ubica en niveles históricos y anticipan un escenario dramático dada la deuda que acumulan los edificios.

Desde la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO) aseguraron a iProfesional que, por estos días, cuatro de cada 10 inquilinos en Capital Federal adeuda las expensas y que, en lo que va de 2019, se multiplicaron los casos de los que optan entre cancelar esa obligación o cumplir con el pago del alquiler.

"La morosidad aumentó de un modo dramático. Con lo grave que esto significa ya que, como las expensas son solidarias, lo que no se paga se divide para ser abonado por el resto de los residentes del edificio. El inconveniente es que eso justamente encarece las expensas del resto, y esa gente también ve afectada su capacidad de pago. Todo se vuelve un espiral dramático que va creciendo", dijo a este medio Samuel Knopoff, titular de FEDECO.

Siempre en diálogo con iProfesional, Knopoff sostuvo que el escenario actual incluso es peor al vigente durante la crisis de 2001. Aseguró, además, que los propietarios perciben hoy una rentabilidad también en un mínimo histórico.

"Muchos inquilinos incluso están dejando las unidades y luego, esos departamentos quedan con mucha deuda de expensas que deben afrontar los mismos propietarios. Por esa misma razón, no faltan los dueños que directamente deciden poner los departamentos en venta. Es un momento negativo como no ha sido en décadas", sentenció.

El especialista comentó que, en lo que va del año, las expensas acumulan un aumento superior al 50 por ciento, pero que no faltan casos en los que esa suba ya alcanzó al 100 por ciento respecto de 2018.

"Las expensas se van acercando más al valor del alquiler. Eso ha hecho que se vuelvan común los inquilinos que se demoran con uno u otro compromiso. No faltan los que toman esas decisiones a partir de saber que los juicios por la deuda se demoran años", expresó.

Knopoff aseveró que en períodos sin crisis económica, el porcentaje de inquilinos en situación de mora rara vez llega al 10 por ciento. El problema es que la falta de pagos, indicó, está redundando en una desmejora generalizada de las condiciones edilicias.

"Los consorcios, ante la falta de fondos, dejaron de hacer reparaciones en los edificios. No hay arreglos de envergadura, no se pinta, abundan los departamentos con situaciones como goteras y otros daños. Hoy, muchos de los arreglos están siendo costeados directamente por los propietarios", dijo.

Promedio roto

Desde el sector inmobiliario, Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, ratificó el problema del aumento de la mora en el pago de expensas y también se refirió la decisión de algunos inquilinos de privilegiar la cancelación del alquiler antes que el abono del impuesto.

"Se ha roto el promedio histórico de mora, hoy está por encima del 30 por ciento y subiendo. A diferencia del 2001, cuando el problema era que muchos no podían sacar el dinero de los bancos, hoy ocurre que la plata directamente no está. El inquilino no la tiene", comentó a iProfesional.

"Muchos eligen qué pagan cada mes: el alquiler, las expensas o los impuestos. Es una situación desesperante para muchos", agregó.

Consultadas por iProfesional, fuentes de la Liga del Consorcista señalaron que en los últimos meses se incrementaron las intimaciones a los inquilinos por deudas de expensas aunque, reconocieron, la difícil situación macroeconómica también ha vuelto más "comprensivos" a los consorcios.

"El aumento de la mora es indiscutible y eso complica la situación de los consorcios y del resto de los actores de un edificio porque las expensas adeudadas se distribuyen entre los que sí pagan. Pero al mismo tiempo, ocurre que los consorcios impulsan asambleas para dejar en claro la situación y exponer por qué los deudores no abonan lo que corresponde. Y ahí salta a la vista que es por la crisis económica", aseguró a este medio David Loisi, CEO de la fundación Liga del Consorcista.

El entrevistado comentó que los administradores, en muchos casos, están fijando moratorias y planes de pago con el fin de garantizarse de alguna forma un pago periódico del impuesto.

"Hoy el encargado representa más del 60 por ciento del gasto de un edificio. Hay que tener en cuenta que por lo general hablamos de más de una persona. Por eso muchos edificios están contratando personal de limpieza externo y destinan la vivienda que era del encargado al alquiler, como forma de mejorar los ingresos", precisó.

Por último, Loisi destacó que en los casos de insolvencia del inquilino quien luego de responder ante el consorcio es el propietario del inmueble.

"Si no hay pago con el aumento de la deuda se activa la situación judicial. Si el inquilino no cumple, todo recae en el propietario. Y si este no puede cancelar la deuda, se llega a una instancia de ejecución del inmueble. Son procesos que se extienden a lo largo de muchos años, pero que con la suba de morosidad se están volviendo más frecuentes", aseguró.

Renta muy baja

En este contexto complejo, se suma un problema más: la renta actual por el alquiler de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires es la más baja de la historia. En la actualidad, un departamento usado deja un rendimiento medio bruto anual para su propietario del 2,51 por ciento.

Estos datos surgen de un informe de Reporte Inmobiliario en el que se comparan los valores de publicación de 4.050 departamentos en alquiler frente a 25.964 unidades ofertadas a la venta en los sitios de Internet durante el mes de agosto.

En el informe se indicó que la rentabilidad del alquiler que reflejan los valores de publicación de este año disminuyó en promedio el 29,5 por ciento con relación a la que se obtenía en 2018, mientras que la baja es del 53,4 por ciento en comparación al rendimiento de dos años atrás.

"Hoy, el mercado está sostenido por los que ya están adentro, es decir, los que ya tienen una propiedad. Cada vez son menos los que compran para luego poner en alquiler", aseguró José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

El experto agregó que "en este contexto de altos valores inmobiliarios es evidente que la renta actual resulta poco atractiva para un inversor".

Se trata de una situación que comenzó hace ya algunos años: hasta fines de 2017, la renta bruta de los alquileres estaba en el orden del 5%; al año siguiente, ese número era del 3,5 por ciento. Mientras tanto, la cifra siguió en caída hasta llegar a los actuales 2,51 por ciento, un mínimo histórico muy por debajo del promedio pos convertibilidad.

Otra de las razones por las que ya dejó de ser tentador el negocio es que de la renta obtenida hay que descontar los gastos de mantenimiento de cualquier vivienda y el pago de expensas extraordinarias. A su vez, los propietarios deben tener en cuenta conceptos como ingresos brutos y bienes personales. 

La razón fundamental de la importante caída en lo que se obtiene al poner una propiedad en alquiler es el efecto de la evolución de los precios de compraventa y de alquiler, como consecuencia de la última devaluación.

De acuerdo con el informe de Reporte Inmobiliario, si las propiedades se vendieran con una baja del 20 por ciento igual la rentabilidad sería menor a la del año pasado.

"Hay que tratar de incentivar la oferta para que se mueva el mercado. De no mediar otras variables de atracción como la seguridad del derecho de propiedad y el potencial de revalorización futuro, entre otras, el magro rendimiento actual no oficiará como atractivo para ampliar la oferta locativa destinada al segmento medio sumando nuevas unidades a través de inversores", finaliza el informe.

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