La plataforma inmobiliaria ZonaProp presentó su informe de noviembre en el que se detallan diferentes variables del mercado inmobiliario argentino. De esta edición, se desprende que la rentabilidad para el propietario subió ligeramente hasta alcanzar el 3,05% anual, en promedio.

De acuerdo al relevamiento, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), se necesitan cerca de 32,7 años, en promedio, para recuperar la inversión en base a alquileres. Con respecto al mes anterior, el tiempo se redujo un 0,7%; en lo que va del 2021, un 22,5%.

Entre los barrios más rentables de la zona se destacan Lugano, con una renta bruta anual en dólares del 4,3%, y Constitución, Parque Patricios y La Boca, con un 3,6%. En estos casos, se necesitan alrededor de 23, 27, 28 y 28,2 años para recuperar la inversión, respectivamente.

Por otra parte, las zonas de CABA menos rentables son Retiro y Palermo (2,7%) y Belgrano y Puerto Madero (2,8%). En estos cuatro barrios, en promedio, se necesitan 37 años para recuperar el capital total en base a alquileres.

A su vez, en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), la situación es aún peor para el propietario. En promedio, se necesitan 33,7 años para recuperar el total de la inversión debido a una rentabilidad bruta anual en dólares del 2,97%.

En este caso, las zonas más rentables son Tortuguitas (5,9% anual y 17 años de recupero), Pilar y La Lonja (5,1% anual y 19,6 años de recupero) y Villa Rosa (5% anual y 20,2 años de recupero). Por su parte, los barrios de menor rentabilidad son Martínez (2,7% y 37,1 años), General Pacheco (2,7% y 36,6 años), Vicente López (2,8% y 35,6 años) y Olivos (2,9% y 34,4 años).

Aumento de precios

Con un 2021 marcado por la suma constante, y siempre por encima de la inflación, de los alquileres, ¿qué esperan dentro del sector para 2022? Sin dudas, tanto los representantes de la industria inmobiliaria como los inquilinos se unen en un reclamo: modificar o dar de baja la última ley que impone las reglas sobre el sistema de la renta.

Para tener idea desde dónde partimos para pensar el próximo año, basta con saber que en la Ciudad de Buenos Aires, según la Dirección de Estadísticas del gobierno porteño, los alquileres arrancaron con aumentos por encima del 50%, variando por zona y tipología de la vivienda. Por ejemplo, las unidades de 3 ambientes vieron crecer sus precios en un 57%.

A su vez, en el Gran Buenos Aires, según Zonaprop, los aumentos estuvieron por encima del 44% en el Sur, pero en el Norte del conurbano bonaerense se ubican casi un 60% por encima de lo que estaban en 2020.

¿Qué se espera entonces para 2022? Oscar Puebla, Broker de Century 21 Vecchio Puerto Madero, se lamenta frente a los que ve venir. "Si en lo que queda del año no acuerdan dar de baja la Ley de Alquileres, no vemos ninguna razón para que el mercado cambie. Hoy los valores de las propiedades se intentan renovar a precios sin ninguna lógica", dice.

Y los ejemplos que traen dejan en claro lo dispar del escenario. "Un cliente que alquila un dos ambientes con patio en San Isidro y viene pagando $60.000, hoy para renovar el contrato le piden $115.000. ¿Cuál es la lógica del precio? Ninguna. O lo pagás, o lo desocupás", afirma resignado Puebla.

Se espera que los precios de los alquileres tampoco encuentren freno en 2022.

"En realidad, detrás de todo esto se nota la necesidad del dueño: a qué precio le sirve alquilarlo. Los propietarios suben para cubrirse, pero el mercado no lo convalida, los alquileres no pueden subir con la inflación, por que la única regulación es la del mercado, oferta y demanda", opina Puebla, y repite: "en tanto y en cuanto continuemos con una inflación del 50% y la ley de alquileres siga vigente, nada va a cambiar".

Cambiar la ley

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostiene que "habrá que estar atentos a si se da una modificación a la ley de alquileres", ya que eso será lo que destrabe parte del problema.

"En cuanto a la oferta y demanda, no creo que haya cambios independientemente de la modificación de la ley. Y los precios van a seguir acompañando a la inflación", añade Altgelt.

Calcular los precios de los alquileres es una tarea llena de incertidumbre.

Por su parte, Ariel Rodríguez, CEO de ValueBet Inmuebles, indica que "luego de transcurrido el primer año de vigencia de la Ley 27.551 (de Alquileres), vencido el DNU 66/2021 (del congelamiento de los alquileres) y habiéndose establecido el primer incremento anual, el mercado locativo ha vuelto a su normalidad, debido a que la mayor inseguridad por parte de los propietarios era el resultado del porcentaje de aumento anual que se aplicaría".

"Solo resta que la Justicia utilice, como la ley lo indica, el proceso más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales con el fin de garantizar, en lo que respecta a los juicios de desalojo, la seguridad jurídica necesaria y como consecuencia generar una mayor oferta que logre emparejar la alta demanda existente. Y esto será extensivo para el año siguiente", analiza Rodríguez.

Por último, Daniel Zampone, asesor inmobiliario, titular de Zampone Propiedades, prevé que en 2022 los alquileres seguirán subiendo. "A raíz de la gran demanda que hay, por distintos motivos, como la salida de un gran números de propiedades del mercado por decisión de sus propietarios, y esto generó menos producto, con una demanda grande. Y esto se ve agravado por no tener crédito disponible, entonces al inquilino se le hace difícil pasar a ser dueño", dice.

"Los propietarios actuales se están yendo a otros mercados. Para el año próximo, si no hay alguna medida de modificar la ley de alquileres, derogarla o generar algún crédito, la renta seguirá subiendo, y tendremos todavía menos oferta de unidades", resume Zampone.