Mercado inmobiliario en CABA: sobreoferta y precios altos siguen siendo un freno
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La Ciudad de Bueno Aires ostenta una cifra significativa: más de 120 mil departamentos en venta, sin embargo esto no atrae a los compradores. La oferta sigue superando a la demanda y, según los especialistas, en parte esto se debe a que los valores siguen estando alto para lo que esperan los posibles compradores, lo que demora la decisión.
"Claramente, hay un desencuentro entre las expectativas de los vendedores, basadas en los precios máximos alcanzados en 2019 luego de varios años de valores ascendentes, y la percepción de los compradores, que prefieren postergar sus decisiones ante la posibilidad de que sigan bajando los precios", describe Eduardo Stulich, director de Mercado Residencial de Soldati Propiedades.
A esto se suma Diego Lo Nigro, titular de Grupo TGR: "la sobreoferta responde principalmente a las expectativas desmedidas de los propietarios y al hecho de que muchos profesionales inmobiliarios convalidaron estas expectativas tomando a la venta propiedades que estaban en un valor superior al que los potenciales compradores estaban dispuestos a pagar".
Según este referente, en las condiciones que tiene hoy el mercado, solo se venderán dos de cada diez propiedades ofrecidas en los portales. "No es porque falten compradores, sino que de todas las personas que desean o necesitan comprar un inmueble, no hay muchas que estén dispuestas a convalidar los valores que se pretenden", agrega.
Suma de variables
Los expertos reconocen que la tipología de uno y dos ambientes es la que más oferta tiene en venta, sobre todo desde que está en vigencia la ley de alquileres, que hizo que muchos propietarios sacaran la vivienda del mercado de la renta para intentar hacerla dólares.
A esto se suma que "se fueron terminando nuevas unidades en construcción en medio de una demanda replegada, y también el parate del primer semestre de la cuarentena en 2020. Todos fueron factores que hicieron que se acumulara más oferta y la demanda no acompañara ese movimiento. Además, al menos en estas tipologías, hay casi un 25% más oferta que en 2019 y eso hace que el comprador también recorra más y demore su decisión", describe Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
Para completar el panorama, los referentes del sector consultados coinciden en que los brokers inmobiliarios tienen un papel central en esta situación y que, al menos en parte, pueden ayudar a normalizarla.
"Las inmobiliarias podemos colaborar ofreciendo solo departamentos que respondan a la demanda del mercado. No tener stock simplemente por tenerlo. Hay propiedades que, si bien se ofrecen para la venta, sus valores están fuera de mercado, y por ende no las compran", sintetiza Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
"Los brokers inmobiliarios tenemos la responsabilidad de asignar el valor correcto de las propiedades, evitando publicar precios según expectativas equivocadas de los propietarios, lo que conlleva a la gran dispersión de valores que se ve en los portales, un factor más de confusión para los actores del mercado", aporta Stulich.
¿Hay una solución a este contexto? "La respuesta rápida sería aumentar la demanda, pero la realidad es que si bien el número de escrituras es bajo, tampoco está muy por debajo de lo que debería ser —sostiene Altgelt—; quiero decir que tampoco se pueden agregar muchos compradores".
En cambio, Stulich sostiene que se deben concretar más operaciones mensuales para comenzar a evacuar la enorme cantidad de propiedades en venta. "El quiebre puede ocurrir a partir de percibir que se alcanzó el piso del valor de las propiedades. También un cambió en la ley de alquileres podría colaborar a una reducción del stock, si una cierta cantidad de propietarios vuelve a ofrecer en alquiler sus unidades en lugar de esperar la venta", afirma.
Por su parte, Migliorisi finaliza: "las señales fundamentalmente tienen que venir de otro lugar y garantizar la seguridad jurídica, el derecho a la propiedad e incentivar la inversión local e internacional asegurando que no se cambiarán las reglas de juego a mitad de camino".