Revelan en qué ciudad conviene comprar un departamento como inversión: ¿Buenos Aires, Rosario o Córdoba?
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Al momento de comprar un departamento como inversión, si bien la Ciudad de Buenos Aires continúa siendo la opción más atractiva, otras plazas como Córdóba capital o Rosario también despiertan gran interés a los ojos de los inversores no sólo por el precio de los inmuebles sino también en materia de rentabilidad de los alquileres.
Si se la compara con el resto del país, históricamente, la Ciudad de Buenos Aires (CABA) presentó mejores alternativas de inversión por su desarrollo socioeconómico. Sin embargo, luego de la profunda crisis de 2001, y en especial durante la última década, otras importantes urbanizaciones comenzaron a jerarquizar notoriamente su desarrollo, con productos y emprendimientos inmobiliarios de calidad. Esos son los casos de Córdoba capital y Rosario.
De acuerdo con datos del Zonaprop Index correspondientes a marzo de 2022, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en u$s2.315 por metro cuadrado, en Córdoba, u$s1.158 y, en Rosario, 1.559 dólares.
En cuanto a los alquileres, en promedio, un 2 ambientes ronda los $53.450 por mes en la Capital Federal; $26.005, en Córdoba; y $30.725, en Rosario.
Córdoba, la ciudad que mejor retorno ofrece
Esta da cuenta de que la rentabilidad entre estas tres grandes urbes ya no es equidistante. En la Ciudad, el retorno de un inmueble en alquiler es del 3,46%, es decir, se necesitan 28,9 años de renta para recuperar la inversión; en Rosario (3,5%), apenas un poco menos, 28,5; y Córdoba es la que mejor tiempo de recupero presenta, con 26,7 años.
Lo que sucede es que algunos emprendimientos en el interior se venden muy baratos y, al no tener un alquiler tan diferente al de Buenos Aires, las zonas más céntricas de Córdoba, por ejemplo, hacen que la renta sea un poco mejor.
En ese orden, "si a un departamento en Recoleta (CABA) que vale u$s100.000 se le saca $50.000 de alquiler, en una zona "paqueta" de Córdoba o Rosario, el mismo inmueble quizá se pueda comprar a u$s70.000 y se lo alquile a $45.000"; por lo que el margen de rentabilidad será mayor (en esas ciudades)", puntualiza Daniel Bryn, asesor, desarrollador y comercializador de emprendimientos inmobiliarios y fundador de Invertire.com.
Comprar más barato, alquilar a un mismo valor
Las rentabilidades en las localidades no centrales o las que no son las más elegidas por los inversores, como los barrios de mayor cotización de la Ciudad de Buenos Aires, en general, son más altas. Comprar una propiedad en el interior del país ofrece una rentabilidad que llega a superar los valores de Capital Federal.
No obstante, aunque los inmuebles sean más baratos fuera de CABA, los precios de los alquileres no distan demasiado. ¿Entonces?
"Los inversores, muchas veces, hacen prevalecer el tema del riesgo. Prefieren tener un inmueble más seguro y resignan un poco la rentabilidad", explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
A esto, se suma que en la Ciudad de Buenos Aires hay mayor oferta, ya que, en los últimos años, se construyeron muchos departamentos nuevos; a diferencia de Córdoba y Rosario, "donde también hubo desarrollos, pero no con la misma magnitud".
Del otro lado, luego de la crisis financiera del 2018, en Córdoba "gran parte de los potenciales compradores se volcaron al alquiler por la importante devaluación que hubo y que produjo que disminuyera considerablemente el poder adquisitivo inmobiliario", explica Baca.
Esto, "sumado a las malas consecuencias de la reciente Ley de Alquileres –que motivó que varios propietarios sacaran sus inmuebles de la oferta de locación– generó un doble efecto negativo: aumentó la demanda y disminuyó la oferta, lo que trajo como resultado una suba considerable de los precios".
Alquiler más alto, pero valor del inmueble también
Sin ir más lejos, si se toma en cuenta un barrio típico promedio de CABA, como Caballito, y se lo compara con Rosario o Córdoba capital, dará como resultado que los alquileres son más altos en la Ciudad, pero el valor del inmueble en dólares ahí también es más elevado.
De este modo, al convertirlo a pesos argentinos, se verá una gran diferencia que generará que la rentabilidad en Caballito sea la mitad que en Córdoba.
De acuerdo con el consultor Juan Pablo Baca, hay más movimiento comercial en Córdoba, si se la compara con CABA, "porque esta localidad presenta mayores alternativas de compra en lo que se refiere a tickets de ingresos, tipología, zonas y financiamiento".
Según él, la Ciudad de Buenos Aires, en gran medida, solo ofrece departamentos; y no casas, lotes, housing, etc., porque, en proporción, es muy bajo el stock de estas tipologías. Y si a eso se le agrega que existen pocas alternativas de financiación, ya que priman las propiedades usadas –"que se pagan 100% en efectivo, en dólares billete"– se produce un embudo que pocos pueden pasar.