En la Ciudad de Buenos Aires, el mercado inmobiliario de departamentos de dos ambientes experimenta un aumento constante en los costos de alquiler, a medida que el Congreso Nacional contempla la posibilidad de modificar la Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020, la cual se encuentra actualmente en vigencia. Los precios registraron un sorprendente incremento del 143% en los primeros nueve meses del año 2023.

De acuerdo con datos proporcionados por la plataforma Zonaprop, el barrio de Núñez destaca como el más costoso para alquilar departamentos de dos ambientes de 50 metros cuadrados, con un precio promedio mensual de $320.362. En contraste, Floresta se posiciona como el barrio con el costo más bajo, ofreciendo alquileres mensuales a partir de $183.919.

En varios barrios de la ciudad, como Agronomía, Villa Santa Rita, Lugano, Villa Riachuelo, Nueva Pompeya, Parque Chas y Villa Real, actualmente no se encuentra disponible ningún departamento de dos ambientes para alquilar. Este fenómeno se atribuye a diversos factores, incluyendo la situación económica del país, una demanda en constante crecimiento y una oferta limitada de propiedades disponibles en el mercado.

En el ámbito legislativo, tanto la Cámara de Diputados como el Senado están evaluando dos dictámenes opuestos para reformar la Ley de Alquileres. Hasta el momento, no se han realizado modificaciones. Según la normativa actual, los contratos de alquiler tienen una duración de tres años y se ajustan anualmente según el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Alquileres: los departamentos más buscados, según los expertos

Los departamentos más buscados por los inquilinos son los monoambientes y los de dos ambientes. Según expertos del mercado inmobiliario esta tendencia se debe a varios factores. En primer lugar, los precios de estos departamentos son más accesibles. Además, gran parte de la demanda proviene de jóvenes que se mudan a la Ciudad de Buenos Aires para estudiar o independizarse. Los barrios de Villa Crespo y Almagro son particularmente populares debido a su cercanía a universidades, sistemas de transporte como el subte y centros comerciales. Estas áreas ofrecen precios más asequibles en comparación con Palermo, manteniendo al mismo tiempo una ubicación estratégica.

Sin embargo, los departamentos de dos ambientes no solo son populares entre los jóvenes que buscan independizarse o estudiantes. Estos departamentos también son atractivos para inversores con un capital limitado, debido a su capacidad para albergar a más de una persona. La demanda actual es tan alta que los potenciales inquilinos tienen un número limitado de opciones para elegir. La urgencia por encontrar una vivienda para alquilar, ya sea por primera vez o por necesidad de cambiar de residencia, se enfrenta a una oferta muy restringida. Según Ibarra, los departamentos con balcón y buena iluminación son los más solicitados. Además, si el edificio cuenta con comodidades y medidas de seguridad, es aún más atractivo para los inquilinos. Sin embargo, debido a la escasa oferta, los inquilinos actuales priorizan que la propiedad esté en buen estado.

Los precios de alquiler continúan subiendo en medio de incertidumbre sobre futuras legislaciones en el Congreso nacional

La mayoría de los anuncios de alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires están destinados a contratos temporarios y se cotizan en dólares. Según Ibarra, los precios de alquiler para contratos de tres años bajo la legislación actual varían. Las unidades de un ambiente oscilan entre $150.000 y $200.000, mientras que los departamentos de dos ambientes tienen precios que comienzan en $200.000, especialmente en los barrios de Almagro y Villa Crespo.

Aunque la demanda de alquiler puede variar según la zona de la ciudad y, en muchos casos, la edad del inquilino influye en las preferencias, los barrios con una mayor oferta de unidades de dos ambientes suelen estar en el corredor norte porteli. Estos incluyen Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez y Caballito. Los inquilinos que buscan departamentos de dos ambientes generalmente no priorizan las áreas comunes, aunque si las tienen ofrecen un valor adicional. Estos inquilinos suelen tener un presupuesto limitado y valoran otros factores como la ubicación y la seguridad. Las unidades más demandadas son aquellas que ofrecen buena iluminación y un diseño que maximiza la sensación de espacio.

Alquileres: cuánto sale un 2 ambientes barrio por barrio

A continuación, se presentan los precios mensuales de los alquileres para propiedades de dos ambientes en pesos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires según Zonaprop:

1. Núñez: $320,362.
2. Palermo: $300,732.
3. Colegiales: $291,229.
4. Belgrano: $280,679.
5. Villa Urquiza: $278,407.
6. Villa Crespo: $277,783.
7. Recoleta: $263,145.
8. Chacarita: $252,542.
9. Saavedra: $246,806.
10. Retiro: $259,273.
11. Caballito: $259,190.
12. Almagro: $246,047.
13. Villa Devoto: $243,057.
14. Parque Chacabuco: $241,432.
15. Villa General Mitre: $230,732.
16. Villa Pueyrredón: $230,168.
17. San Cristóbal: $229,973.
18. Villa del Parque: $227,372.
19. Boedo: $222,682.
20. Flores: $213,834.
21. Monserrat: $209,215.
22. Balvanera: $205,874.
23. Constitución: $200,453.
24. San Nicolás: $197,637.
25. San Telmo: $197,516.
26. Barracas: $190,208.
27. Floresta: $183,919.
28. Liniers: $184,948.

El mercado inmobiliario de departamentos de dos ambientes en Buenos Aires muestra una clara tendencia al alza en los precios de alquiler, impulsada por diversos factores económicos y demográficos. Mientras tanto, la discusión en el Congreso sobre una posible reforma de la Ley de Alquileres sigue siendo un tema de interés y debate en la sociedad.