Alquilar un departamento con cochera: cuánto aumenta el precio, barrio por barrio

Para todos los que viven en la Ciudad de Buenos Aires, alquilar un departamento ya representa un gasto importante para el presupuesto. Y si a eso, además, le sumamos que tiene un auto y necesitan un lugar donde estacionar su vehículo, la cuenta sube todavía más. Contar con una cochera dentro del edificio implica pagar, en promedio, casi un 17% más que por una propiedad de características similares que no dispone de ese espacio. 

La diferencia no es igual en todos los barrios ni tampoco depende exclusivamente del tamaño de la vivienda. La oferta de edificios con estacionamiento, las dificultades para encontrar lugar en la calle y la antigüedad de las construcciones también influyen en el mercado. Por supuesto que siempre está la opción de estacionar en una cochera externa.

Un relevamiento de Mob.ar, realizado sobre 11.084 avisos de departamentos de uno a cuatro ambientes publicados en Zonaprop, estimó que contar con cochera representa un adicional del 16,6% en el alquiler.

Para llegar a ese resultado, el análisis tuvo en cuenta distintas características de las propiedades, como ubicación, cantidad de ambientes, superficie, antigüedad, baños, mobiliario y amenities. De esa manera, buscó aislar el impacto específico de la cochera y evitar comparar departamentos que tienen prestaciones muy diferentes.

Los valores corresponden a precios publicados en pesos, no incluyen expensas y reflejan los importes solicitados por los propietarios, que pueden diferir de los finalmente acordados en los contratos.

Cuánto cuesta alquilar un departamento con cochera en cada barrio

Los valores muestran diferencias importantes según la ubicación. Puerto Madero aparece muy por encima del resto, aunque se trata de un mercado con características particulares y una oferta de propiedades de mayor categoría.

En los departamentos de dos ambientes con cochera, los alquileres promedio más elevados se encuentran en las siguientes zonas:

• Puerto Madero: $3.408.000.
• Núñez: $1.193.000.
• Palermo: $1.187.000.
• Belgrano: $1.157.000.
• Colegiales: $1.103.000.

En varios de estos barrios, el valor mensual supera el millón de pesos incluso para unidades de dos ambientes.

En el otro extremo aparecen zonas con alternativas relativamente más económicas. Entre los barrios que cuentan con al menos diez publicaciones disponibles, Villa del Parque registra el promedio más bajo, seguido por Flores.

Los valores relevados son:

• Villa del Parque: $884.000.
• Flores: $900.000.
• Recoleta: $977.000.
• Saavedra: $1.018.000.
• Caballito: $1.028.000.

La comparación permite observar que la ubicación tiene un peso determinante en el presupuesto, incluso antes de considerar el adicional que implica disponer de un lugar para estacionar.

Cuánto aumenta el alquiler por tener cochera

El sobreprecio por contar con estacionamiento también cambia según la cantidad de ambientes. De acuerdo con el relevamiento de Mob.ar, el adicional estimado es del 12% para los monoambientes, del 16,8% para los departamentos de dos ambientes y del 19% para las unidades de tres ambientes.

En las propiedades de cuatro ambientes, la diferencia se ubica en el 16%.

El mayor impacto aparece, por lo tanto, en los departamentos de tres ambientes, un segmento en el que suele haber una mayor presencia de familias y hogares que pueden necesitar más de un vehículo.

La ubicación también modifica el costo relativo de la cochera. Núñez encabeza el ranking, con un adicional del 23,6% respecto de departamentos similares sin estacionamiento. Le siguen Belgrano, con el 20,9%, y Almagro, con el 19%.

En Villa Urquiza y Palermo, la diferencia ronda el 18%, mientras que en Caballito llega al 16% y en Flores se ubica en el 13%.

Para dimensionar el impacto en el bolsillo, un departamento de dos ambientes cuyo alquiler sin cochera es de $800.000 podría pasar a costar aproximadamente $935.000 al sumar ese espacio. Son unos $135.000 adicionales por mes.

En una propiedad de tres ambientes con un alquiler base de $1.100.000, el incremento del 19% representa otros $209.000 mensuales. En ese caso, el presupuesto total ascendería a $1.309.000.

Iñaki Valencia, de Mob.ar, advirtió que comparar directamente todos los departamentos con cochera frente a los que no tienen puede distorsionar el resultado. En esa medición general, la brecha alcanza el 70%, pero incluye diferencias de superficie, categoría de los edificios y prestaciones.

Al ajustar esas variables para comparar propiedades equivalentes, el adicional atribuible específicamente a la cochera se reduce a alrededor del 17%.

En qué barrios hay más departamentos con cochera

Además del precio, otro factor que condiciona la búsqueda es la disponibilidad. No todos los barrios tienen la misma proporción de edificios con estacionamiento y, en algunas zonas, encontrar una propiedad que reúna ambas condiciones puede llevar más tiempo.

Puerto Madero presenta la mayor participación de departamentos con cochera dentro de la muestra. De las 938 propiedades analizadas en ese barrio, 577 publicaciones incluyen estacionamiento. Esto significa que algo más de seis de cada diez avisos cuentan con ese servicio.

Palermo, en cambio, concentra un número importante de publicaciones con cochera en términos absolutos: son 571 avisos. Sin embargo, representan aproximadamente dos de cada diez departamentos publicados.

En Belgrano, la proporción alcanza el 26%; en Núñez, el 24%, y en Saavedra, el 22%.

Según Valencia, la dificultad para estacionar en la calle y la disponibilidad de garages cercanos pueden influir en cuánto valoran los inquilinos tener una cochera dentro del edificio. De todos modos, aclaró que el relevamiento no permite determinar qué porcentaje de la diferencia responde específicamente a la escasez de espacios o a la demanda.

Caballito es uno de los barrios donde la búsqueda de departamentos con cochera presenta dificultades particulares. Una alternativa para quienes no encuentran una propiedad con estacionamiento incluido es alquilar un espacio por separado.

En ese mercado, los precios mensuales oscilan entre $150.000 y $280.000, según las características del lugar. Influyen cuestiones como si la cochera es fija, cubierta, descubierta o móvil, además de las condiciones de acceso y el tipo de garage.

Una de las explicaciones está en la antigüedad del parque inmobiliario. Buena parte de los edificios de Caballito se construyó entre las décadas de 1950 y 1970, cuando no era habitual incorporar cocheras en los proyectos. A esto se suman los PH y los desarrollos que priorizan reducir los costos de construcción.