Crisis financiera impulsa el precio de propiedades en la Argentina

El lunes negro cambió la dinámica del mercado económico mundial y los inversores son algunos de los más preocupados. Con una realidad tambaleante en los países líderes, las miradas empiezan a dirigirse a otras regiones y la Argentina aparece como una de las alternativas a mediano plazo.

Las consultas e investigaciones de los extranjeros sobre el mercado de desarrollos inmobiliarios crecen. Todavía hay que esperar que tomen sus capitales de los Estados Unidos, una vez anunciada la recesión, o de los principales mercados en crisis y los depositen en otro lugar, pero es indudable que mientras tanto las "expectativas" están en movimiento.

Esta realidad, más la dinámica del mercado interno, impulsan el precio del metro cuadrado especialmente en zonas "premium", manteniendo expectantes a muchos de los inversores que llegaron en el período post-devaluación para aprovechar las ventajas de una moneda débil.

Según Rodrigo Fernández Prieto, vicepresidente de Fernández Prieto & Asociados, el mercado presenta hoy una clara característica en relación con los precios. "Todos los desarrollos que se hacen en la Argentina son sin crédito, entonces se vende en pozo o con plata propia de los desarrolladores".

"Al no haber crédito no hay una `burbuja´, los precios seguirán creciendo y aunque no lleguen a los niveles del resto del mundo se irán acomodando".

La proyección es que en el corto y mediano plazo, por ejemplo en Puerto Madero, el precio del metro cuadrado se ubique en u$s4.000. Eso se replicará en las zonas premium de la Capital Federal, como Recoleta y ciertas partes de Palermo.

En cuanto al resto de los barrios de la Ciudad, localidades con marcada tendencia al negocio de real estate -como Caballito o Barracas- se irán acomodando a un promedio de u$s2.300.

La realidad marca que la construcción del metro cuadrado en las zonas ABC1 está en un valor de u$s1.400 de costo, sin incidencia del terreno. Es por eso que las proyecciones llegan a la cifra mencionada. El resto tiene un promedio de costo de u$s1.000.

El arquitecto Eduardo Pereira, gerente de la división Tasaciones de L.J. Ramos, considera que aunque se está llegando a precios altos para nuestra economía, crecen permanentemente los valores de los terrenos.

Comparación global
Los expertos coinciden en que con la crisis internacional hay más interesados y más investigaciones en el mercado local, además porque los precios locales son muy baratos en comparación con el mundo.

Según los datos aportados por Reporte Inmobiliario, comparando el precio del metro cuadrado de un departamento en 30 ciudades de todo el mundo, Buenos Aires se encuentra sólo arriba de Lagos, en Nigeria, y Kampala, en Uganda, con un promedio de valor por m2 de u$s1.500. En líneas generales, en todas partes los precios son mayores, por ejemplo en Madrid de u$s5.200 y en Londres de u$s18.879.

En el caso de las oficinas sucede lo mismo. Según un informe de L.J. Ramos, el valor del m2 para oficinas, en dólares y en Buenos Aires, es de u$s3.100. En cambio, en Madrid es de u$s13.500 y en Tokio de u$s29.000.

En este contexto, las zonas más demandadas por los extranjeros en la Argentina están concentradas en las premium y varían de acuerdo al rubro. Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en Puerto Madero, eje de todas las miradas, puede ir del 15% al 35%.

"Los compradores individuales optan por buenas localizaciones y edificios. Esas zonas son Puerto Madero, Recoleta y San Telmo. Quienes compran pensando en desarrollos inmobiliarios investigan los edificios en block, grandes fracciones de terreno, hotelería, y mixtos", explicó el director.

En cuanto a los sectores que concentran los principales proyectos se destacan:

Oficinas.
Hoteles.
Emprendimientos residenciales.

Nicolás Lang, gerente la división Emprendimientos de L.J. Ramos, considera que los extranjeros ven a la Argentina como una opción para negocios interesante en los tres segmentos, los más escasos en la Capital.

También hay muchas iniciativas en el interior del país. "Actualmente estamos asesorando a diferentes inversores del exterior. Uno de ellos es un grupo de americanos que invertirán en un barrio privado en Cañuelas; otro grupo para un hotel de viñedos de primera línea en Mendoza y otro para una obra residencial en San Fernando", explicó Lang.

El arquitecto Eduardo Pereira, gerente de la división Tasaciones de L.J. Ramos, explicó que además de las zonas premium hay mucha demanda de espacios en Avenida del Libertador y Santa Fe, donde hay muy poca disponibilidad para desarrollar.

Alternativas de la crisis
Hay proyecciones interesantes en el mercado local tanto por los proyectos de los extranjeros como por los inversores locales, que le hacen frente a la inflación que en el sector llegó al 20% -uno de los temas más conflictivos-.

Según Rodríguez Prieto si la crisis en los mercados internacionales sigue los inversores extranjeros apuntarán sus miradas a otros mercados, entre ellos a la Argentina que guarda a los ladrillos como una buena alternativa.

De todos modos la psicosis que se crea, especialmente por la recesión de los Estados Unidos, hace que en un principio los inversores se mantengan "fuera de ruedo".

Tampoco se desconocen las contras de la Argentina, como la inseguridad y los cambios continuos de reglas, aunque hasta el momento el sector ha logrado quedar al margen de las regulaciones que la secretaría de Comercio Interior sí decretó para otras áreas fuertes de la economía.

En este contexto, los principales sectores del rubro inmobiliario mantienen proyectos a largo plazo. En materia residencial son muchos los anuncios para construir nuevos barrios privados en zonas alejadas o edificios con un estilo diferente a lo que se viene haciendo.

Los desarrolladores saben que la gran demanda premium busca diferenciación y que no sea una construcción más, sino que tenga otra estética y otras comodidades.

En el caso de las oficinas hay varios proyectos, especialmente de extranjeros, para extenderse a nuevos espacios, teniendo en cuenta los problemas de localización que hay en las zonas clave de Capital Federal, como Catalinas, Microcentro y Puerto Madero.

"La Zona Norte viene captando un flujo continuo y creciente de empresas e inversiones. El área contaba con oficinas, algunos grandes laboratorios y unas pocas sedes corporativas. En los últimos años, se fueron multiplicando y en poco tiempo, el lugar ha conformado un cluster que concentra 92 sedes de medianas y grandes empresas. De éstas, una de cada diez se ubica entre las 100 empresas de mayor facturación del país", explican en un informe de J.L Ramos.

Territorialmente, este espacio se estructura sobre tres ejes paralelos a la costa del Río de la Plata, con una extensión de unos 8 kilómetros, contando desde General Paz hacia el norte:

La Autopista Panamericana, acceso Norte a la Ciudad de Buenos Aires.
El eje Maipú-Santa Fe-Centenario, una avenida netamente urbana en su configuración y densidad de servicios y movimientos.
La Av. del Libertador, vía de vinculación cuya traza conecta sectores de alta calidad urbana y elevado poder adquisitivo.

El esquema primario se completa con conectores transversales, entre los que se destacan la calle Paraná, en Martínez, y la Av. Dardo Rocha en San Isidro.

Con un volumen de mercado de 220.000 m2 de categoría "A", y 75.900 m2 de "AAA", con valores de renta entre u$s16 y u$s23 el m2 respectivamente, el mercado de Zona Norte era de una escala relativamente reducida. Pero su dinámica muestra un ritmo creciente: la vacancia es mínima.

A esta realidad se suman los anuncios de obras para el trienio 2008-2010 en las categorías superiores, que corresponden a 240.000 m2 nuevos.

El fenómeno es liderado por compañías internacionales de servicios, tecnología y telefonía y lo componen un abanico amplio de firmas en busca de grandes superficies, e incluso de edificios completos aptos para instalar sus sedes corporativas. Las búsquedas se concentran en dos rangos: el de 300 a 600 m2 de superficie propia, por una parte, y una escala superior a los 2.500 m2 por la otra.

El sector turismo también concentra grandes proyectos de extranjeros. En los últimos cinco años abrieron 2.521 nuevos hoteles en la Argentina, alcanzando actualmente un total de 10.021 establecimientos.

En 2007, se inauguraron más de 517 alojamientos en distintos puntos del país. De acuerdo con estimaciones realizadas por la CAME, de continuar esta expansión hacia el 2010 sólo en hotelería y turismo se estaría moviendo el 12 % de la fuerza laboral.

Según el Inter-American Development Bank (IADB ), se estima que los hoteles de 5 estrellas en América Latina y el Caribe pueden generar u$s5,4 por cada dólar utilizado en su operación (u$s4,2 en el caso de los de tres y cuatro estrellas). Este sector puede recuperar la inversión en divisas en períodos cortos.

Para el sector turismo, el concepto inmobiliario es la flexibilidad: diferentes tipos de negocios operan en un mismo lugar. Las estrellas son los productos mixtos:

Emprendimientos integrales de mediana o gran escala: con varios rubros, donde se integran con distintos grados de autonomía: hotelería, viviendas, oficinas, retail, etc.
Apart Hotels (Hotelería + Oficinas): evolucionaron hacia un mix que se transformó en la nueva tendencia. Los inversores, obtienen una renta de un negocio administrado por terceros. Los huéspedes, viven en un departamento con servicios de hotel y eventualmente disponen de oficinas.
Wine Resorts (Hotelería + Bodega): es una derivación de hotelería temática que devino en una nueva categoría. Atrae a sus huéspedes con la liturgia del vino y su degustación sumada a los viñedos y al paisaje.
Condo Hotel (Hotelería + Management): los propietarios delegan la explotación de las unidades para alquilar, dentro de un complejo hotelero, en el cual el gerenciador busca la obtención de la mejor renta.
Hostels (Hotelería + Interacción): son establecimientos de bajo costo, en los que se comparten comodidades con terceros, generalmente estudiantes, que planificaron
una estadía prolongada.

Evaluación local
Si se concretan los anuncios de inversión y los extranjeros que analizan el mercado desembarcan definitivamente, el mercado local recibirá una fuerte inyección de fondos para seguir creciendo.

De todos modos, las proyecciones se concentran en el sector premium, ya que para las apuestas destinadas a un segmento medium el problema es el de siempre: la falta de crédito.

Mientras tanto, los desarrolladores saben que el gran negocio está en Puerto Madero, Recoleta o San Telmo, y se siguen investigando nuevos puntos estratégicos para solucionar los problemas de escasez de espacios.