Se multiplican los locales comerciales vacíos por el fuerte aumento en los alquileres

De un lado, la caída de las ventas, del otro, la inflación. Ambos fenómenos se enfrentan cuando propietarios e inquilinos de locales comerciales defienden sus intereses.

La incertidumbre por la marcha de la economía, la suba de precios y la falta de crédito se presentan como fuertes condicionantes para los locatarios, a la hora de pagar las exorbitantes sumas que se piden en las renovaciones.

Los propietarios, que buscan recomponer la pérdida de valor del dinero en el tiempo y acostumbrados al auge de los últimos cinco años, parecen no registrar que la crisis del campo resintió el nivel de actividad y reclaman valores exagerados para los tiempos que corren y que el mercado ahora no convalida, tal como coinciden en señalar expertos del sector.

Como resultado, muchos espacios quedan vacíos o tardan meses en alquilarse.

Armando Pepe, dueño de la inmobiliaria con su nombre, explicó, en un seminario organizado por Reporte Inmobiliario, que la ocupación de locales comerciales cayó más de un 8%, al pasar del 95%, registrado a fines del año pasado, al 87% actual. Según sus cálculos, en base a la oferta de locales en Internet, existen cerca de mil desocupados.

El último informe de la inmobiliaria Colliers Internacional confirmó que los principales corredores comerciales mostraron un aumento en la cantidad de espacios disponibles y que se prolongó el tiempo que permanecen en oferta.

Precios
Según Colliers, es más difícil alquilar porque los altos valores que piden los oferentes fuerzan la demanda y sólo algunos pocos rubros están en condiciones de negociar. En su informe, señala que las cifras alcanzan los u$s115 por metro cuadrado en la calle Florida, u$s75 en cercanías de Santa Fé y Callao, u$s70 en Cabildo y Juramento y u$s33 en Rivadavia y Carabobo.

Pepe explicó que antes había lista de espera para alquilar. Hoy ya no es así, sino que se multiplican los espacios vacíos porque "la única ley que fija los alquileres es la de oferta y demanda y no la inflación por la que intentan ajustar los contratos los propietarios".

Las renegocianes
Cuando el fin del contrato se avecina, los comerciantes comienzan a sacar números para saber si están en condiciones de enfrentar el nuevo aumento que le presentará su locador.

Al analizar los contratos renegociados en Buenos Aires y Gran Buenos Aires durante el primer semestre de 2008, Colliers encontró ajustes superiores a los registrados en los mismos contratos durante 2005. En la primera renegociación los aumentos promedio fueron del 57%, en tanto que en la última rondaron el 96,5%, superando en algunos casos los valores pre-devaluación.

Caída del nivel de actividad
"El mercado no convalida el valor que piden los propietarios porque la actividad comercial ha caído mucho", dijo Pepe.

Osvaldo Distéfano, propietario de la inmobiliaria con su nombre, explicó que "las expectativas no son favorables para la actividad económica en general y, en especial, para el comercio minorista. La demanda bajó entre un 10 y un 15% y, aunque en un comercio no se puede medir la tendencia del negocio en 30 días, se percibe un amesetamiento. Por la incertidumbre, la gente se recluye, no consume y esto produjo un freno".

En junio, más del 56% de los comerciantes le respondieron a la Cámara Argentina de Comercio que su actividad había caído respecto del mes anterior. En tanto, las ventas reales de julio respecto de junio disminuyeron para el 61,2% de los comerciantes.

Sin embargo, los comercios donde todavía hay crédito siguen funcionando, porque favorece el consumo, explicó Distéfano. "Aquellos donde dejaron de funcionar las cuotas en las tarjetas y mientras la inflación se come el poder adquisitivo, sufren que la clase media cambió sus prioridades y no compra. En momentos de indefinición política, se retrae el consumo y el que aún tiene para consumir prefiere mantener la liquidez", dijo.

Valor llave y el peso de las marquesinas
Además, se recuperó el valor llave, que se había dejado de pagar con la crisis. "Hay inmobiliarias que exageran, piden más de la cuenta, y tratan de sacar un valor de depósito y de llave", dijo Distéfano. Se trata de un monto por adelantado, además del alquiler mensual, que los propietarios empezaron a pedir cuando aparecían muchos interesados en rentar el mismo espacio.

Otro elemento que desvirtúa el mercado son los carteles y marquesinas que coronan los comercios. Son varios los casos en los que un inquilino sólo puede acceder a un alquiler de una esquina en una arteria principal porque es ayudado por una empresa de primera línea de gaseosas, cigarrillos o telefonía móvil que paga una renta por la publicidad.

"El locatario abona una fortuna al propietario gracias a que subalquila el valor aéreo. En tanto, el resto de los locadores de la cuadra piensa que puede alquilar por el mismo valor, pero los locales se desocupan y es ahí donde empiezan a funcionar las leyes de mercado", contó el vocero de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), Vicente Lourenzo.

Colliers explicó que, ante la mala experiencia de los últimos años de algunos propietarios que han alquilado solo por precio sin medir la calidad del inquilino, hoy prefieren esperar con el espacio vacío la llegada de un buen locatario.

Pepe se quejó de este comportamiento: "No tiene sentido tenerlo desocupado por cinco meses porque hay que soportar el costo de las expensas, impuestos y el decaimiento de la estructura". Por eso contó que los propietarios que entienden de rentabilidad aplican valores lógicos, o los ajustan a parámetros reales como kilogramos de café o de harina, según el rubro.

-Avenida Cabildo
"En la avenida que recorre el barrio de Belgrano el tiempo para alquilar, se extendió de 30 días hasta 60-70", según explicó Distéfano, quien también es el presidente del Centro de comerciantes de Belgrano.

"La diferencia entre lo que piden los propietarios y lo que ofrecen los inquilinos oscila entre el 10% y el 20%. Aquellos que se mantienen firmes en su postura pueden permanecer hasta cinco meses con el local vacío", agregó. En tanto, las renegociaciones de contratos se pactan con subas adicionales de hasta un 50%.

Además se nota un aumento en la rotación de los locadores. Una mayor cantidad de negocios han cerrado este año por la caída del consumo, porque algunos rubros se han agotado (como los locutorios) o porque "el comerciante es un improvisado", explicó Distéfano.

-Avenida Santa Fe
El presidente de la Asociación de Amigos de la avenida Santa Fe, Gerardo Gari, dijo que tanto el comerciante como la inmobiliaria perciben que las ventas no acompañan y que se han amesetado. "Hoy la gente teme la inflación y una recesión, y no se desespera por alquilar", dijo.

Por lo pronto, se tarda un mes más de lo acostumbrado en la búsqueda de un inquilino y el desfasaje entre sus pretensiones respecto a las cifras que reclama el propietario alcanza el 30%. "Se llevan la utilidad íntegra si el inquilino lo acepta", dijo Gari. Los contratos se renegocian por un 30%, además de los ajustes que sufran cada seis meses o por año".

"Los que menos resisten son los comerciantes más chicos y los que no representan marcas reconocidas. En cambio, para los que se instalan en la avenida por una estrategia de exposición, el alquiler es secundario, ya que la marca los ayuda a mantener el local. En estos comercios es donde los carteles empujan los valores de los alquileres", afirmó Gari.

-Avenida Florida
La realidad no es ajena para la peatonal que recorren los turistas y vende a precios dolarizados.

El presidente de la Asociación Amigos de la Calle Florida, Héctor López Moreno, explicó que seis meses antes de que se desocupara un espacio las inmobiliarias hacían ofertas, pero hoy no se ocupan con la misma premura. Donde hay mucha desocupación, contó, es en las calles transversales cuyos propietarios demoran de dos a cuatro meses para encontrar un interesado que ponga la firma.

"El problema es que el turismo se resintió muchísimo", dijo López Moreno. "Cayó un 20-25% en los últimos tres meses. Los aumentos de precios, el dólar estable, los problemas en los vuelos de cabotaje hicieron caer la cantidad de turistas de alto poder adquisitivo. La crisis del campo, junto con los inconvenientes que aún persisten en el interior del país, redujeron la cantidad de visitantes del resto de las provincias".

-Avenida Corrientes
Según explicó el presidente de la Asociación Amigos de la avenida Corrientes, Peatonal Lavalle y Obelisco, Eduardo Dosisto, "la demanda se sostiene porque la avenida que disfruta del auge teatral es un 50% más barata en pesos que Florida y Santa Fé. La renegociación de contratos se pacta con un 30-40% de aumento de un año a otro". "Algunos piden llaves alocadas, aunque después se negocian", dijo Dosisto.

El precio del metro cuadrado ronda los u$s 115. La cartelería es fundamental para pagar el alquiler, que para un bar puede suponer un 25% de la renta, según dijo Dosisto. Pero también kioscos, farmacias y perfumerías resisten porque la publicidad es la que paga el alquiler ante la caída de las ventas.

Perspectivas
Las proyecciones para lo que queda del año es que la ley de oferta y demanda ajustará las pretensiones de los propietarios, aunque se espera que los precios continúen subiendo. Para el año que viene, Colliers predijo que los valores buscarán estabilizarse, producto de un crecimiento del negocio mucho más moderado.