La crisis también puso un fuerte freno al aumento en el precio de los alquileres

El despegue sin escala que tuvieron los valores de los alquileres en los últimos dos años encontró su freno en un contexto "repentino" de crisis económica y cambio de expectativas por parte de los consumidores.

Las nuevas condiciones no son tan favorables para el mercado inmobiliario y los expertos coinciden en que los valores hasta ahora sostenidos tenderán a bajar o por lo menos mantenerse estables en los próximos meses.

Según Damián Tabakman, consultor inmobiliario, dos factores pueden impactar en el precio de los alquileres cuando se trata de viviendas:

Por un lado, hay que tener en cuenta que al estar ligados al precio de los inmuebles, si caen las operaciones y en consecuencia se reduce el valor del m2, se venderá a precios más bajos y caerán las locaciones.
Por otro lado, deja de aplicarse el aumento que se dio hasta ahora considerando sólo a la inflación como parámetro. Esto ya se ve en construcción, donde los incrementos no son tan vertiginosos como venía ocurriendo hasta hace poco.

La caída de los permisos de nuevas obras es un fiel reflejo de los cambios del mercado:

Teresa Alvarado, broker de LJ Ramos, también advirtió que el mercado está muy lento y que son muy pocas las operaciones que se cierran. Además, los precios podrían desinflarse en cuanto los propietarios tengan urgencia de cerrar una operación.

Precios por zona
De acuerdo a la ubicación de la propiedad es que el impacto de la crisis afectará en mayor o menor proporción los precios.

En general, las propiedades premium son más resistentes a la baja. "Los mejores inmuebles tienen mayor demanda y por eso se sostiene su cotización, ahora cuando se trata de los departamentos de tipo commodities o sin diferencial alguno, su valor puede caer más", comentó Tabakman.

Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, también coincidió en que las zonas premium mantienen sus valores.

En cuanto a los precios en general, admite un estancamiento como consecuencia de la crisis generalizada que llevó a que cambien las condiciones de la negociación.

"Lo que sucede es que los propietarios están más dispuestos a escuchar por el ambiente enrarecido que se vive diariamente y porque, en general, las compras están demoradas. La gente hoy prefiere guardar los dólares", comentó.

En tanto, Radamés Marini, de la Unión Argentina de Inquilinos, advirtió que la renovación de contratos todavía es al 100%, pero admite que "estamos frente a un punto de inflexión que puede detener la suba de precios".

"En el ámbito comercial ya aparecen locales vacíos y en los precios de viviendas ya se notan menos ventas. A partir de enero de 2009 puede haber un cambio de escenario y los precios podrían bajar", agregó.

Alquileres comerciales
Los carteles que dicen "Alquila" en los locales de las principales avenidas de la Capital Federal comenzaron a multiplicarse en los últimos meses. La causa: los precios excesivos que llegaron a cobrarse en algunas zonas que son insostenibles para la mayoría de las categorías, desde los gastronómicos hasta indumentaria o calzados.

Esta situación está impulsando a los valores del m2 a la baja, que según Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, se sitúa entre un 10 y un 20%. "En locales comerciales hay una importante retracción de los precios y la mayor oferta de locales ya causa preocupación", comentó.

Por otro lado, en lugares muy demandados como son las avenidas Santa Fe y Florida, el problema que se suma es la caída del turismo que hasta el momento motivó gran parte de las ventas especialmente en la peatonal porteña.

"En este caso, como en viviendas, también hay excepciones y las zonas Premium todavía escapan al contexto", comentó Covello.

Tabakman, en tanto, explicó que al caer la actividad, con una menor demanda, es lógico que este tipo de inmuebles se vean afectados. "Cuando caen los activos financieros se traslado la crisis a los bonos, eso todavía no se ve en el mercado inmobiliario pero ante una menor demanda se espera la misma reacción", señaló.

Oficinas, ¿la excepción?
Las locaciones para oficinas fueron, hasta el momento, algunas de las más saturadas y con menor disponibilidad especialmente en Capital Federal. Esta situación mantiene en alza los precios del m2, ya que hay una gran demanda insatisfecha.

Sin embargo, a partir de 2009 se espera que se sume al mercado una amplia oferta que se situará, en su mayoría, en el corredor norte. Este cambio de escenario podría moderar los precios de alquiler. "Es fundamental esperar lo que pase en los próximos meses para ver el impacto en los precios"; comentó Gómez Picasso.

Tabakman, por su parte, admite que por ahora no se han caído pero que la demanda está bajando y muchas corporaciones que tenían pensado mudarse suspendieron los planes. Esta situación sí podría impactar en los valores a partir del año entrante.

Rentabilidad afectada
El cambio de condiciones que se está dando en el mercado golpéa directamente a los propietarios, ya que en el caso de los alquileres "paquetes" donde se incluyen algunos servicios y expensas, estos siguen aumentando y no se podrán trasladar al alquiler.

"El margen de ganancia al no haber aumento del valor locativo y pensando que tendrían que aceptarse condiciones de renovación más flexibles, golpea la rentabilidad", comentó Covello.

Según Reporte Inmobiliario, la renta real neta cayó por segundo año consecutivo debido a los aumentos en impuestos y costos de mantenimiento. La caída se puede analizar claramente en el siguiente ejemplo:

Se trata de un departamento 3 ambientes en Barrio Norte, una de las zonas de mayor demanda.
El período considerado es de cuatro contratos de alquiler teniendo en cuenta que se debe esperar 1 mes y medio en cada período para rentar nuevamente la unidad.
El contrato de locación es de $2.600 mensuales bajo la metodología "paquete": $ 2000 de alquiler + $ 600 de expensas
El valor de mercado estimado del inmueble es de 145.000 dólares.

En este caso, el negocio aportó una Tasa Interna de Retorno Anual del 3,14 % en 2008, mientras que en 2007 llegó a 3,37%. "La rentabilidad esperada era de 5% para viviendas", explicó Covello.

En medio de la incertidumbre
Los expertos sostienen que las condiciones del mercado han cambiado notablemente en poco tiempo, y que la demanda no es la misma que hasta hace algunos meses atrás. "Se debilitó notablemente y el interés de resguardar los ahorros en los ladrillos choca con otras posibilidades de inversión", manifestaron.

A esto se debe sumar un dólar cuya cotización sube mientras que la construcción se desacelera, con permisos de obra que muestran una caída de hasta el 25 por ciento.

"Todos los factores le ponen signos de pregunta a la sustentabilidad de los precios que se manejaron hasta el momento, con tendencia a debilitarse", según Tabakman.

Otro problema es que en los últimos años todos los grandes inversores construyeron para el mismo segmento, en las mismas áreas de las grandes ciudades, lo cual despierta una gran preocupación por la amplia oferta que se ha agregado al mercado. Y entre los usuarios finales, todos aquellos que algún día soñaron con acceder a un préstamo hipotecario de clase media para poder comprar su propiedad están cada vez más complicados.

Este contexto será clave para definir los próximos meses de un negocio que empieza a sentir los efectos de la crisis.

Guillermina Fossati
iProfesional.com