Invertir en inmobiliario: conozca todas las opciones posibles

Cada vez más inversores eligen la inversión en "ladrillos" como resguardo de valor de sus ahorros. Pero de acuerdo con el sitio especializado Reporte Inmobiliario, antes conviene conocer cuáles son las diferentes modalidades para volcar los ahorros.

La inversión en inmuebles no se reduce a la compra de un bien raí­z con fines, por ejemplo, de alquilarlo y así­ obtener una renta. Si bien ésta es una de las alternativas usuales, no se agota en ello. Existe una amplia variedad de formas para canalizar el ahorro hacia el rubro inmobiliario: podrí­a dividirse a la inversión en directa e indirecta.

La inversión inmobiliaria directa comprende a todas aquellas inversiones destinadas a obtener una renta fija, a comprar y revender aprovechando cuestiones de oportunidad y aquella volcada al desarrollo y construcción de proyectos o emprendimientos para ser volcados oportunamente al mercado. La inversión inmobiliaria indirecta es aquella en la cual el inversor coloca sus ahorros en un tí­tulo o letra garantizados por inmuebles o por la gestión de una cartera de inmuebles o de créditos hipotecarios.

Inversión directa

• Renta fija: la inversión en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener así­ un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el análisis en conjunto, como mí­nimo, los siguientes factores:
  
  1) Precio de compraventa.
  2) Valor de alquiler mensual.
  3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa.
  4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas.
  5) Perí­odos de vacancia habitual del mercado.
  6) Información general del mercado.
  
  A partir del conocimiento de estos datos, el potencial inversor debe analizar cuál será el beneficio que obtendrá por los alquileres futuros de la compra del inmueble y que valor más probable obtendrá residualmente al venderla luego de un perí­odo determinado. Para este análisis, lo habitual es recurrir a herramientas de cálculo financiero, consistentes en proyectar flujos de fondos para distintos plazos de tiempo, en base a distintas tasas de rentabilidad.
  
  Los flujos de fondos deberán contener tanto ingresos (alquileres a cobrar y venta del inmueble al final del perí­odo analizado) como egresos (gastos de compraventa, impuestos, gastos de mantenimiento, costo de compra del inmueble). En el mercado inmobiliario habitualmente se informa la rentabilidad bruta de la inversión. La rentabilidad neta, dependiendo del tipo de propiedad y situación particular de mercado suele ser alrededor de 2 puntos porcentuales inferior a la rentabilidad bruta.
  
  Para incursionar en este tipo de inversiones, es aconsejable que el interesado recurra a empresas inmobiliarias y consultoras especializadas en busca del asesoramiento profesional y solicitar de las mismas las proyecciones de rentabilidad previstas para la inversión.
  
  
• Inversión especulativa: en el mercado inmobiliario existen situaciones y casos particulares en los cuales un bien puede ser adquirido a precios inferiores a los medios de mercado. También en ciclos particulares de mercado es posible obtener una revalorización por el sólo transcurso del tiempo que media entre la compra y la venta posterior del inmueble.
  
  Un campo particular para la compra de viviendas a costos inferiores a los de plaza es el mercado de remates judiciales. La compra dentro de este mercado requiere el conocimiento del expediente judicial a fin de conocer limitaciones que puedan existir para el posterior uso o enajenación de la propiedad.
  
  En los últimos tiempos, en nuestro mercado abunda la comercialización de unidades de departamentos en construcción por el sistema de preventa. Mediante esta modalidad, el inversor incursiona en la compra de una o más unidades al inicio de la obra e incluso en forma previa al comienzo de los trabajos de construcción, a un valor inferior al que se estima luego se logrará al encontrarse concluida la edificación. En ese caso, si se desea esperar al 100% de la finalización del proyecto, el capital deberá permanecer inmovilizado por un término aproximado a los dos años, no obstante, existe también la posibilidad de la reventa en una etapa previa a la conclusión obteniendo también un aceptable beneficio. En términos generales de punta a punta y dependiendo, de la escala y tipo de edificio la rentabilidad de la inversión en unidades en pozo se encuentra en el órden del 30%.
  
  
• Desarrollos constructivos: en esta modalidad el inversor juega desde el inicio una suerte mucho más atada al proyecto desde que comienza el negocio. Existen diferentes escalas de inversión que se corresponden con la magnitud del emprendimientos constructivo a llevar adelante. El interesado puede participar ya sea en forma individual o ingresando en pequeñas sociedades con el fin determinado de llevar adelante obras de menor escala o bien en proyectos que pueden involucrar la participación de gran cantidad de inversores en función de la magnitud del proyecto a materializar.
  
  Los estudios de arquitectura, empresas constructoras y en los últimos tiempos la figura del desarrollista, suelen encolumnar tras de sí­, por medio de un proyecto determinado a inversores independientes a los cuales demuestran la rentabilidad de acompañarlos en el negocio apoyándose en estudios de mercado y proyecciones que cada vez son más rigurosas. Las figuras legales con las que luego se le da formalidad a la inversión para desarrollos constructivos, van desde el armado de diferentes tipos de sociedades con un fin determinado hasta la del fideicomiso, figura que se está utilizando de manera creciente.
  
  
• Inversión en refacción: la escala inferior de la modalidad de inversión en desarrollos es aquella en la cual se incursiona adquiriendo un inmueble en mal estado de mantenimiento o apto para su cambio de uso para luego de introducirle las mejoras necesarias sacarlo nuevamente a la venta al mercado a un precio superior al total invertido. Resulta sumamente sensible a la rentabilidad en este tipo de proyectos, el precio de compra en que se obtenga el inmueble, los gastos necesarios para remodelarlo y el valor final de mercado admisible a obtener una vez refaccionado o refuncionalizado.
  
  De la refacción de unidades de departamento y su posterior venta no resulta inusual obtener rentabilidades del 30% entre la entrada y salida del negocio, mediando entre ambas un plazo no mayor a 6 meses. Sólo se trata de encontrar la unidad adecuada y contar con la creatividad necesaria para obtener con la menor inversión en obra el máximo aprovechamiento y la mejor adecuación de los espacios del mismo.
  
  Dentro de los proyectos también de menor escala suelen encontrarse aquellos emprendimientos como dúplex o construcción de varias unidades sobre un solo terreno. En estos casos también no es inusual obtener beneficios del orden del 30% del capital invertido. La inversión inmobiliaria en proyectos de mayor envergadura requiere un estudio particularizado de cada emprendimiento, pero en general ofrecen tasas de rentabilidad no inferiores al 10% anual.
  
  Empresas inmobiliarias, estudios de arquitectura, empresas constructoras y consultoras especializadas suelen ser las fuentes usuales hacia las cuales dirigirse en busca de canalizar la inversión en desarrollos constructivos en forma directa. En todos los casos es aconsejable que el interesado ahonde en la mayor cantidad de detalles, solicitando para ello los estudios técnicos, de mercado y proyecciones económicas del proyecto, así­ como en la configuración legal del mismo. La trayectoria del desarrollista es un elemento a analizar cuidadosamente en todo emprendimiento de este tipo.

Inversión indirecta
Aquí­ la inversión toma un grado de involucramiento muy reducido por parte del inversor en la suerte del proyecto, ya que sólo se reduce a la compra de tí­tulos o letras que ofrecerán una rentabilidad atada a la gestión de una cartera de activos inmobiliarios o de préstamos hipotecarios o de acciones de empresas ligadas al sector inmobiliario y constructivo.

• Fondos de inversión inmobiliaria: los fondos inmobiliarios invierten el dinero captado en bienes inmuebles de distinto tipo: departamentos, oficinas, locales comerciales, inmuebles de logí­stica. Adquieren estos activos y los administran, generando ganancias por la ví­a de las rentas de alquiler y por la revalorización de los edificios. Esta modalidad de inversión es usual en paí­ses como EEUU a través de los famosos "Reit´s" nacidos en los años 60, ganando cada vez más impulso en los mercados europeos, donde en el caso de España manejan una inversión del órden de los 5.000 millones de euros, ofreciendo una rentabilidad media superior al 7,5 % anual. Esta opción no es ajena al mercado argentino aunque no se encuentra ampliamente difundida en la Argentina.
  
  
• Letras hipotecarias: en esta opción de inversión el dinero volcado en la misma se encuentra respaldado por la gestión de una cartera seleccionada de créditos hipotecarios. En nuestro paí­s el Banco Hipotecario fue un precursor histórico de su implementación, relanzando desde el año pasado varias emisiones de cédulas hipotecarias.

Fuente: Reporte Inmobiliario