Inversores ya advierten sobre una posible "burbuja inmobiliaria"

En el mercado inmobiliario los barrios caros de la Capital ya superaron en precio 10% a los valores de la convertibilidad. Hay zonas en las que por un departamento de calidad se paga hasta u$s2.500 por metro cuadrado. En tanto, en los barrios menos caros los precios aún están 15% más baratos que en el máximo de los ’90. Los precios crecen porque los ahorristas desconfían de los bancos y no son atraídos por las tasas de interés, hoy negativas respecto de la inflación.

Pero comprar a estos precios es riesgoso: hay expertos que advierten que quienes paguen más de 1.000 dólares por metro podrán sufrir pérdidas en el futuro.

En un estudio elaborado por la Gerencia de Desarrollo de Productos del Banco Hipotecario, sobre la base de los últimos tres años –desde el pozo de la crisis en 2002–, los precios del volátil mercado inmobiliario anotaron una suba promedio de 120 por ciento.

En ese marco, son cada vez menos las voces que ven nuevos aumentos por delante y crecen los observadores que ven venir un amesetamiento de precios.

Es más: algunos analistas recomiendan revisar la historia inmobiliaria de los últimos treinta años y llegan a advertir que quienes paguen más de u$s1.000 por metro cuadrado se podrán encontrar con sorpresas.

Como ocurre desde hace medio siglo, las zonas elegidas por los compradores siguen siendo Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Núñez y Caballito, pero en lo que va del siglo XXI el foco de atención es Puerto Madero y ahora está apareciendo una demanda incipiente en algunos sectores de San Telmo y Barracas.

En esos barrios elegidos empieza a haber sectores con precios sobredimensionados, un fenómeno que ha sido denominado "burbuja", porque es inflado por corrientes especulativas que a la corta o a la larga cambian de dirección, para terminar abandonando sus posiciones y generando un imparable derrumbe en los valores.

La situación no es nueva
Si se toma como ejemplo un departamento de tres ambientes de buena calidad en barrios elegidos como Palermo o Caballito, ya se han dado distorsiones: durante tres décadas, el precio de venta más repetido para este tipo de unidad fue de u$s60.000, es decir unos u$s1.000 por metro cuadrado, pero hubo momentos en los que la cotización cayó hasta un piso de u$s22.000 (hiperinflación de 1989) o incluso se llegó a un pico de u$s135.000 (gracias a los artificios de la "tablita" de Martínez de Hoz).

¿Qué puede pasar a partir de ahora? Las burbujas o depresiones de los valores inmobiliarios se dan en todos los mercados.

Antecedente
Justamente, el mundo desarrollado (Europa, los Estados Unidos y Japón) está sufriendo en estos días una situación parecida a la que se observa hoy en la Argentina, aunque de manera aumentada. En países como los Estados Unidos, Francia, España, Inglaterra, Japón, Australia o Canadá, los precios de las viviendas llegaron a récords sin precedentes, con aumentos de 30 o 40% en dólares a lo largo de los últimos tres o cuatro años.

La expansión de estos mercados se dieron merced a los créditos muy baratos, extendidos a 30 o 40 años de plazo. En estos momentos, cuando la gente ha dejado de pedir créditos porque ya se encuentra muy endeudada, el precio ha empezado a derrumbarse, haciendo que muchos propietarios le deban al banco más dinero de lo que podrían obtener si vendieran la propiedad que compraron.

Recuerda el caso de la "1050" en la Argentina de comienzos de los '80, cuando las tasas de interés subían y los precios de los inmuebles bajaban.
"Hace cinco años advertí que los valores de las propiedades en los EEUU y Europa estaban empezando a constituir una burbuja, y que por lo tanto no era oportuno invertir", dijo el experto inmobiliario Miguel García Muro.

"Y de alguna manera me equivoqué, porque los precios siguieron subiendo hasta situaciones increíbles. Pero en noviembre del 2004, por ejemplo, vi personalmente en Melbourne, Australia, largas filas de compradores apresurándose para adquirir emprendimientos antes de comenzar el pozo, a unos u$s6.000 y después de eso los precios tuvieron una baja de 5 por ciento."

Diferente
Los especialistas inmobiliarios, por supuesto, no comulgan con la idea de que la Argentina está entrando en una burbuja.
Estos operadores, naturalmente, viven de las comisiones que logran por sus ventas, y si se extendiera la creencia de que los precios están caros, podría frenarse el negocio.

Por eso es prácticamente imposible que anticipen una perspectiva descendente para los precios de las viviendas.

Y en la Argentina de estos días no existe esa situación. En general están comprando personas que traen dólares de afuera o que pudieron rescatar fondos de los depósitos acorralados.
Esa gente compra viviendas caras, con detalles de lujo, que se compran sin crédito y como sustituto a una colocación financiera en el mercado local.
No bien llegue un cambio en la composición de los intereses, es decir, tasas más altas que la inflación esperada, podrás tener una súbita baja de los precios. Entonces, todo esto no es genuino, sino especulativo.

Expertos
Entre los agentes inmobiliarios, por supuesto, la visión sobre el nivel de los precios es otra. El desarrollador del edifico Grand Bourg, Eduardo Costantini, por ejemplo, descartó de plano que exista una "burbuja inmobiliaria": "Estamos a valores precrisis; el dólar está carísimo y la Argentina está barata".

A lo sumo, algunos operadores pueden reconocer que se llegó a una cumbre de cotizaciones. Juan Carlos Franceschini, de CDI Consultora, dijo: "Lo razonable sería que las viviendas no suban porque desde el comienzo del año hubo un incremento en los valores de 8% en pesos y de 11% en dólares".

Mario Gómez, de Toribio Achával, contestó: "Los árboles no crecen hasta el cielo" y pronosticó que "se viene una etapa de amesetamiento de precios".

Por supuesto que también existen opiniones opuestas, como la del agente inmobiliario Roberto Guichón, quien planteó: "El año que viene los créditos hipotecarios van a volver a estar en funcionamiento, y es muy probable que eso se convierta en otro elemento que sirva para alimentar a los precios".

"Con este nivel de cotizaciones están apareciendo construcciones nuevas en muchos lugares –indica Abel Viglione, economista de FIEL– y si los metros nuevos son mayores que los demandados por las familias, los precios caerán.

La baja puede existir más en las ciudades chicas que en las grandes. Con los precios de los inmuebles no soy terminante, pero hay que revisar muy bien dónde se compra porque hay lugares donde ya se ha llegado a un techo."

–¿Pueden continuar subiendo los precios, incluso en lugares privilegiados como Puerto Madero?, fue la consulta para García Muro.
–Contestaría esa pregunta con varios interrogantes: ¿quiénes podrán seguir pagando 150.000 o 200.000 dólares por unidades de 70 metros cuadrados?

Todo esto puede durar mientras la gente piense que este modelo económico funciona y que la inflación será inferior a dos dígitos para los próximos años. Creo que es buen negocio comprar inmuebles bien ubicados, pero con precios de u$s1.000 por metro o menos.

Cuando los valores no se sustentan
En el mercado inmobiliario local se puede encontrar –entre compradores, vendedores, agentes, brokers, desarrolladores, etcétera– a quienes opinen que son desmesurados los precios y también quienes sostengan lo contrario.

Es común que, como sucedió con las puntocom desde 1998, esos valores sigan su proceso ascendente, y la "burbuja" estalle mucho después; en el caso de las acciones tecnológicas sucedió en marzo del 2000.

Si se toma al mercado inmobiliario local, el futuro de los precios es imposible de pronosticar.

Mucho tendrá que ver lo que suceda con la esperada vuelta del crédito hipotecario, la que podría "meter" en el mercado a una enorme franja de la población que necesita casas, pero que tras la crisis no califica por su nivel de ingresos para acceder a un préstamo. Sería la forma de que el fenómeno se sustentara más en la demanda "real" y apuntalara así a los precios.