Bancos que convienen para tomar un crédito hipotecario

Los "gastos adicionales" son una barrera de acceso al crédito hipotecario. Se trata de aquellos gastos administrativos, de seguro y mantenimiento que pagan los usuarios a la hora de obtener un préstamo y que terminan cerrando un costo financiero total (CFT) muy por encima de la tasa de interés nominal anual que están en condiciones de ofrecer los bancos.

La incertidumbre previa a conocerse el paquete de medidas y la posibilidad de que el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, decida meter mano en los créditos hipotecarios, llevó a mantener sospechas sobre una "eventual presión" en los gastos asociados a los préstamos hipotecarios.

"Si interviniera, el Gobierno harí­a hincapié más en el gasto de otorgamiento de un préstamo hipotecario que en la tasa nominal", aclaró Marí­a Bullrich, jefe de producto del Banco Galicia. Según dijo, su entidad muestra gastos del 2,40% en el costo real del crédito.

Un informe de la Subsecretarí­a de Defensa del Consumidor, que depende del Ministerio de Economí­a, estima que al 31 de julio de este año el CFT más bajo del mercado es del 10,93% para créditos hipotecarios a tasa variable, y de 14,75% para los de tasa fija.

Para brindar estos datos, el estudio del organismo oficial considera la información presentada por los bancos en cumplimiento del "Régimen Informativo de Transparencia", mediante el cual deben informar al Banco Central sobre el costo de distintos productos financieros.

Los datos son de un "crédito tipo" de $40.000, a 10 años, que toma un porteño de 40 años, y que presenta un valor de tasación de 100.000 pesos.

El problema es que la cifra resultante de los gastos asociados es notablemente representativa si se considera que es capaz de llevar una tasa nominal visiblemente competitiva, a ser una de las de mayor costo real en el mercado.

Como ejemplo, el Banco Hipotecario ofrece una tasa del 8%, la menor entre los 18 bancos que integran el informe, pero el cálculo de sus gastos asociados terminan por ubicarlo en decimoprimer lugar con un 14,62 por ciento.

Ranking
En la lista del informe de la Subsecretarí­a de Defensa del Consumidor, entre los de mayor participación en préstamos para la vivienda, el Ciudad es el de menor CFT, con un 11,19% en la variable, y un 16,35% en la fija.

En este ranking, el BNP Paribas es el que corre con menos gastos adicionales, que son de 1,73% del crédito a tasa variable, a 10 años (lo que representa un 17% del CFT). Lo sigue el Rí­o, con el 2,93% (25,63% del CFT).

Pero, entre las entidades que captan una mayor porción del mercado inmobiliario, los gastos adicionales que se destacan son los del Hipotecario, con un 6,62% del monto otorgado (45,28% del CFT); los del Nación, con un 4,48% (30% del CFT) y los del Ciudad, con un 3,19% (28,5% del CFT).

Ayer, antes del anuncio del Gobierno, se especuló con que, si Moreno estudiara los gastos asociados a los créditos para provocar una caí­da en la demanda de alquileres, la intervención no se darí­a expresamente.

Al respecto, Mariano Lamothe, de la consultora Abeceb, advirtió que "seguramente va a jugar presionando a los bancos para que bajen un poco los costos. Más que nada, se podrán ver acuerdos tácitos entre el sistema financiero y el Gobierno. Pero no creo que vayan a fijar una cuota o un precio sobre los seguros y los costos".

En este sentido el especialista agregó, a modo de especulación, que "va a ser muy difí­cil que el Gobierno toque las tasas de interés, porque están relativamente bajas, en relación con las demás".

El relevamiento del organismo oficial indica que, actualmente, la cuota total promedio asciende a aproximadamente $600 en el caso de los créditos a tasa variable, y a $645 en los de tasa fija. Se trata de un monto similar al precio de alquiler de un departamento de dos ambientes en el barrio porteño de Belgrano.

No obstante, el menor costo en los de tasa variable podrí­a verse afectado por un aumento de las cuotas en un futuro, dado que, cuando se pacta un crédito de estos, el costo financiero se calcula considerando que la tasa no varí­a en el futuro. De ahí­ que el 70% del total de los créditos otorgados corresponda a los de tasa fija.

Si, en cambio, se desearan modificar las tasas nominales, para Lamothe la única alternativa posible serí­a un subsidio en el sector: "Los bancos públicos podrán bajarla un poco, pero no va a lograr la gran diferencia, porque hoy es muy marginal el beneficio" de las entidades privadas.

A su juicio, la mirada podrí­a estar puesta en "el seguro de vida incluido entre los gastos adicionales porque, en general, los bancos juegan mucho con esa prima".

Pablo Rojo: hoy los créditos no están caros
Para el economista Pablo Rojo, ex titular del Banco Hipotecario, una medida subsidiaria estarí­a muy lejos de ser acertada: "Hoy los créditos no están caros, de modo que el problema no se arregla corrigiendo la tasa de interés. El problema está entre lo que la gente gana y lo que cuestan los inmuebles", advirtió a infobaeprofesional. Pero consideró que serí­a más efectivo "que el Gobierno reduzca los impuestos a las transacciones", porque "los subsidios generan situaciones de desigualdad y de injusticia".

Ignacio Olivera Doll
iolivera@infobae.com