IRSA y Cresud pisan firme en el Merval: números robustos y proyección de suba de más del 90% para 2026

La nueva temporada de balances volvió a colocar a IRSA y Cresud en el eje central de los inversores locales. En un contexto donde el mercado inmobiliario argentino suele moverse con cautela, las dos empresas mostraron un desempeño que sorprendió incluso a las proyecciones optimistas.

Un reciente informe de Allaria confirma que los shoppings mantienen su impulso, el negocio corporativo de oficinas recupera tracción, los hoteles mejoran y el megaproyecto Ramblas del Plata avanza más rápido de lo previsto.

Con los precios del 5 de diciembre —IRSA en $2.285 y Cresud en $1.738— las valuaciones actualizadas muestran un retorno esperado cercano al 90% y 92% respectivamente, cifras que refuerzan la recomendación de Comprar.

IRSA

De acuerdo con Allaria, IRSA registró un resultado del período de $153.846 millones en el primer trimestre del año fiscal 2026, apenas por debajo del cierre previo, pero con indicadores operativos claramente más firmes.

El motor del negocio continúa siendo el segmento de Centros Comerciales, donde las ventas crecieron hasta $72.823 millones, con una ocupación del 97,8%, un nivel extraordinario para el retail físico en Argentina. Alto Palermo, Abasto Shopping y Alto Rosario concentraron el 34,1% de las ventas de inquilinos, mostrando que los principales activos siguen liderando la recuperación del consumo.

Las ventas por metro cuadrado —uno de los indicadores más vigilados por la City— registraron un incremento del 2% trimestre contra trimestre y del 11% interanual, confirmando la resiliencia del tráfico en los centros comerciales pese a la macro.

El segmento de oficinas acompañó esta mejora, con ingresos por $6.085 millones, EBITDA de $5.050 millones y una ocupación muy elevada del 96,8%, impulsada por edificios premium como Zetta, Della Paolera 261 e Intercontinental Plaza, donde la vacancia es prácticamente nula.

En hoteles, la unidad pasó de un EBITDA negativo a uno positivo de $2.725 millones, con tarifas promedio en ascenso del 32% y mejoras de ocupación en Intercontinental y Sheraton Libertador.

El Llao Llao aún muestra menor ocupación frente al mismo trimestre del año anterior, aunque sí mejora respecto del período previo.

La nueva ancla de valuación que mira la City

Uno de los puntos más destacados del informe es el avance de Ramblas del Plata, el megaproyecto que IRSA desarrolla en Costanera Sur. Significa la creación de un nuevo polo urbano con 693.000 m² vendibles, pensado como un distrito residencial, corporativo y comercial de gran escala, con una inversión estimada en u$s1.800 millones.

El dato que más sorprende al mercado es que el 17% de toda la superficie del proyecto ya está comprometida con desarrolladores locales, aun cuando la etapa actual continúa enfocada en obras de infraestructura. La primera fase involucra alrededor de 164.000 m² distribuidos en 20 lotes. De ellos, 17 ya están comprometidos y los otros 3 se encuentran en negociaciones avanzadas.

Las siguientes etapas sumarán más de 500.000 m² adicionales, con desarrollos proyectados desde 2028 hasta 2035.

Allaria estima valores iniciales de comercialización cercanos a u$s3.000/m² y proyecta que en etapas más maduras podrían acercarse a u$s6.000/m², lo que constituye una fuente relevante de apreciación futura. Bajo estos supuestos, la valuación del proyecto hoy se ubica en torno a u$s272 millones, aunque existe un amplio margen de revisión al alza conforme se consoliden nuevos acuerdos.

Estructura financiera sólida

IRSA cerró el trimestre con $463.640 millones de caja y una deuda neta de $227.357 millones, mostrando una reducción equivalente a u$s44 millones respecto del trimestre anterior.

Esta posición le otorga una flexibilidad considerable para avanzar tanto en Ramblas del Plata como en nuevas adquisiciones, como ocurrió previamente con el shopping Terrazas de Mayo.

El informe de Allaria también destaca la valuación del portafolio de tierras, estimado en $647.664 millones, y la participación en Banco Hipotecario, valuada en $270.963 millones, dos piezas centrales dentro del NAV consolidado de la empresa.

Sumando shoppings, oficinas, hoteles, reservas de tierra y tenencias en otras compañías, el valor empresa (EV) proyectado para 2027 asciende a $3,56 billones, con un valor de equity estimado en $3,47 billones, lo que se traduce en un NAV por acción de $4.720 para 2027 y un target para 2026 de $4.350.

El retorno esperado asciende a 90%

El precio actualizado del 5/12 modifica levemente el cálculo original relevado por la sociedad de bolsa. 

Con el valor de pantalla en $2.285, el potencial de suba frente al target de Allaria para 2026 se ubica en casi 90% -89,7% exactos-, lo que, igualmente, sostiene la recomendación de Comprar.

Cresud

Cresud, holding agropecuario y controlante de IRSA, también presentó un arranque de ejercicio sólido. Sus ventas totales llegaron a $247.227 millones, con 61% provenientes del segmento agrícola. La dinámica del trimestre mostró un crecimiento marcado en granos, donde las ventas avanzaron 23% interanual, y un salto contundente en ganado, con un aumento del 90% respecto al año anterior.

En contraste, el negocio de caña de azúcar retrocedió 19%, mientras que la categoría "otros" duplicó sus ingresos.

El EBIT ajustado del agro fue de $15.449 millones, equivalente al 23% del total consolidado. Además, Cresud mantiene uno de los portafolios de tierras más diversificados y extensos de Sudamérica, con presencia en Argentina, Brasil, Bolivia y Paraguay.

La valuación consolidada de esos campos asciende a u$s513 millones, según el desglose que realiza Allaria.

El valor intrínseco de Cresud, de acuerdo con Allaria, surge de combinar la valuación de su participación en IRSA, el valor de los campos y un descuento del 15% por su estructura de holding.

Con esta metodología, el precio target para el papel 2026 asciende a $3.358.

El retorno esperado se ubica en 92%

La actualización del precio de mercado arroja un rendimiento proyectado prácticamente idéntico al de IRSA. Con el papel operando en $1.738, y un target estimado de $3.358, el potencial de suba se acerca al 92%, por lo que la recomendación se mantiene en Comprar.

Dos compañías, un mismo atractivo

Si bien IRSA y Cresud pertenecen a universos diferentes —una centrada en real estate urbano, la otra en producción agropecuaria— ambas ofrecen un potencial de revalorización significativo con fundamentos claros que genera atractivo en la City.

IRSA se beneficia de una red de shoppings que opera a niveles de ocupación excepcionales, una recuperación del negocio corporativo y la puesta en marcha de Ramblas del Plata, que promete redefinir su valuación. Cresud combina la exposición al agro con un activo estratégico adicional: su participación en IRSA, de donde proviene una parte sustancial de su upside.

Por todo esto, tanto IRSA como Cresud atraviesan un momento operativo sólido.

Incluso con la actualización de precios del 4/12, ambas acciones conservan un potencial de suba notable, en el rango del 87–88%, un nivel difícil de ignorar para los inversores que buscan exposición a activos reales dentro del mercado argentino.

Con shoppings que mantienen impulso, oficinas que ganan ocupación, hoteles que vuelven a terreno positivo y un megaproyecto que revaloriza toda la estructura patrimonial, la visión de Allaria es que tanto IRSA como Cresud continúan siendo apuestas atractivas para la Argentina que viene.