IRSA y Cresud presentaron balances y ya está el veredicto de la City: ¿comprar o vender?

Los balances más recientes de IRSA y Cresud reactivaron el interés por dos papeles que suelen moverse con fuerza cuando mejora el clima de mercado, porque combinan activos reales de peso, negocios sensibles al ciclo y proyectos que pueden destrabar valor en el tiempo. La lectura de la City no se quedó sólo con la foto del trimestre, que mostró matices entre segmentos, sino que volvió a enfocarse en la brecha entre el precio de mercado y el valor implícito que surge de las valuaciones por flujo y por activos.

En ese marco, los analistas de Allaria mantienen recomendación Comprar en ambas empresas y proyectan potenciales de suba que, en el caso de IRSA, llegan a 100% hacia fines de 2026, mientras que para Cresud se ubican en torno a 93% en el mismo horizonte. 

La discusión pasa por entender qué dejó el trimestre en términos operativos, qué riesgos se abren hacia adelante y, sobre todo, qué explica que el research vea una brecha tan grande entre precios y targets.

IRSA mostró crecimiento

IRSA informó una ganancia de $69.553 millones en el trimestre, por debajo del período anterior, mientras que las ventas consolidadas alcanzaron $152.667 millones, con una suba de 18% respecto del trimestre previo y de 33% frente al mismo período del año pasado. En paralelo, el EBITDA llegó a $69.880 millones, con una mejora de 22% trimestral y 35% interanual, aunque quedó por debajo de lo que estimaban los analistas, principalmente por un desempeño más flojo del negocio de centros comerciales, que es el corazón operativo de la empresa. 

En términos simples, el balance mostró expansión nominal y una mejora operativa, pero el segmento que más peso tiene no alcanzó el nivel que el mercado había "descontado" en los modelos. Ese detalle explica por qué el trimestre dejó sensaciones mixtas, ya que la compañía combinó un buen impulso en hoteles con un aporte menor al esperado en shoppings, mientras que oficinas aportó estabilidad.

Hoteles fue la sorpresa positiva

El segmento de hoteles fue el gran protagonista y los ingresos llegaron a $23.427 millones, por encima de los $17.787 millones del trimestre previo, y el EBITDA trepó a $6.872 millones, un salto que sorprendió incluso a los analistas que venían siguiendo una recuperación gradual.

Detrás de esa mejora aparece una combinación clásica, más ocupación y mejores tarifas. La tarifa promedio se ubicó en $508.506, con una suba interanual de 41%, mientras que la ocupación de dos plazas relevantes se mantuvo alta, con el Intercontinental en 78% y el Sheraton Libertador en 77%.

Cuando un segmento que venía con rentabilidad baja comienza a aportar, el mercado suele ajustar la percepción de riesgo y también la lectura de diversificación. IRSA es vista, ante todo, como una historia de shoppings y desarrollos, pero el trimestre dejó en claro que hoteles puede funcionar como segundo motor cuando el turismo y la demanda corporativa acompañan.

En términos de valuación, ese cambio de dinámica suele elevar el valor presente de flujos futuros, porque reduce la dependencia de un único negocio. 

Shoppings siguió con alta ocupación

El negocio de centros comerciales mostró ingresos por $87.164 millones y un EBITDA de $65.895 millones, con una ocupación de 97,7%. Ese nivel de ocupación es consistente con activos muy demandados y con un esquema de alquileres que, en general, sostiene márgenes elevados.

El punto es que el mercado esperaba una performance aún mejor, por lo que el segmento terminó siendo la explicación principal de la diferencia entre el EBITDA reportado y el que figuraba en las proyecciones. Aun así, los indicadores de actividad dentro de los shoppings mostraron avances nominales. Las ventas promedio de los locatarios en toda la red alcanzaron 2.563.779 $/m², frente a 2.013.134 $/m² del trimestre previo, lo que implicó una suba de 27% trimestral, mientras que en la comparación interanual subieron 19% en valores históricos.

Ese avance nominal puede convivir con un debate inevitable sobre términos reales, porque la inflación y el poder de compra determinan cuánto de ese crecimiento es genuino. Por eso, el research incorporó un outlook prudente, con una caída estimada de 5% en términos reales para los ingresos de shoppings en los próximos meses y una recuperación recién hacia el último tramo del año fiscal.

Dividendos y una discusión sobre deuda

En noviembre, IRSA distribuyó un dividendo en efectivo por $173.788 millones, equivalente a $224,8411 por acción, con un dividend yield informado de 10%.

Esa decisión suele ser bien recibida por el mercado porque conecta con retorno inmediato, aunque también obliga a mirar el balance con mayor detalle cuando existen proyectos intensivos en capital en el horizonte.

En paralelo, la compañía emitió una Obligación Negociable -ON- por u$s180 millones. 

El research de Allaria señaló que la deuda financiera neta, medida en dólares, aumentó en torno a u$s155 millones, un dato que no pasa inadvertido porque la deuda, a diferencia del valor inmobiliario, exige caja y condiciones de financiamiento favorables. La clave queda puesta en el uso de fondos y en la velocidad de ejecución de proyectos, ya que el apalancamiento suele ser tolerado si los desarrollos destraban valor y si el flujo operativo acompaña.

En caso contrario, el mercado tiende a exigir un descuento mayor, sobre todo cuando la volatilidad macro aumenta. 

Ramblas del Plata aparece

En la tesis de valuación de IRSA, Ramblas del Plata ocupa un lugar central ya que se trata de un proyecto en la Costanera Sur que busca transformar el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors en un nuevo polo residencial, comercial y recreativo. La escala explica el seguimiento de la City, ya que contempla aproximadamente 870.000 m² de construcción, de los cuales 693.000 m² serían vendibles, con una inversión estimada de u$s1.800 millones.

El informe de Allaria remarca que las obras de infraestructura ya están en marcha y que la comercialización de la primera etapa avanzó con fuerza, con 18% de la superficie total ya comprometida con desarrolladores locales, mientras se tramitan permisos y se espera el inicio de las construcciones dentro de los próximos meses, según el cronograma proyectado. 

Ramblas se estructura en tres etapas. La primera comprende 164.000 m² vendibles distribuidos en 20 lotes, con 15 ya comprometidos y otros en negociación, con entregas previstas hacia fines de 2027. Las etapas siguientes amplían la escala entre 2028 y 2035. El research también destaca que los acuerdos combinan efectivo y metros cuadrados, y que IRSA retiene alrededor de 25% de los metros cuadrados vendibles de los lotes comprometidos, lo que le permite administrar financiamiento y exposición.

Por qué IRSA habilita un potencial de 100%

El research aplica un esquema de valuación basado en flujos descontados para shoppings y hoteles, con una tasa de descuento de 17,5% en pesos y crecimiento a perpetuidad de 8%, mientras que para oficinas utiliza un promedio ponderado entre DCF y valor de mercado por metro cuadrado. A ese núcleo se le adiciona el valor de reservas de tierras y otras propiedades, estimadas en $744.197 millones, y la participación de 30% en Banco Hipotecario, valuada en $270.963 millones. 

Con esa suma de partes, el target para fines de 2026 queda en $4.350.

La brecha con el precio de $2.230 es lo que explica el retorno esperado de 100% y la recomendación Comprar.

En este tipo de historias, el mercado suele tardar en "cerrar" esa brecha porque el valor se materializa por etapas, con proyectos que requieren tiempo, autorizaciones y ventas, mientras que el precio reacciona a shocks macro y a expectativas de corto plazo.

Cresud mezcla valor

Cresud, por su estructura, suele analizarse como holding, lo que implica que el mercado aplica un descuento sobre el valor teórico de sus activos. El research parte de la valuación de IRSA y le suma el valor de los campos y reservas, para luego aplicar un descuento por estructura de holding de 10%. 

Con ese enfoque, el target a fines de 2026 se ubica en $3.358, el retorno esperado en 93% y la recomendación también es Comprar.

En la performance operativa del negocio agro, el informe muestra que las ventas semestrales del segmento alcanzaron $245.391 millones, con una suba de 25% interanual impulsada por granos y ganado, aunque el EBIT resultó negativo en $12.515 millones, reflejando márgenes presionados. 

El sostén de la tesis de largo plazo aparece en los activos dado que Cresud posee 728.017 hectáreas entre Argentina, Brasil, Bolivia y Paraguay, y el informe estima un valor total de u$s545 millones para campos y reservas. En un ciclo favorable, esa tierra puede capturar valor por apreciación, por productividad o por ventas estratégicas, aunque el ritmo depende de condiciones de mercado y del escenario macro. 

Qué riesgos siguen latentes

En IRSA, el principal punto a monitorear es la sensibilidad del negocio de shoppings al consumo, ya que una desaceleración puede afectar ingresos reales aun con ocupación elevada, y también la evolución de la deuda y del costo de financiamiento, especialmente si el mercado de crédito se pone más exigente.

En Cresud, el riesgo gira alrededor de la volatilidad del agro, donde precios, clima y costos pueden modificar márgenes rápido, y de la persistencia del descuento de holding, que puede mantenerse si el mercado sigue demandando prima por incertidumbre.