Los créditos hipotecarios UVA son más baratos: ranking de tasas por banco y valor de las cuotas

El mercado de créditos hipotecarios UVA -que ajusta por inflación- volvió a cambiar después de que varios bancos ajustaran sus condiciones, con bajas de tasas que reordenaron el ranking y dejaron diferencias muy marcadas entre entidades. 

Y es que, según el relevamiento elaborado por Salinas Andrés, las tasas para clientes que cobran sueldo en la entidad parten desde 6% en Banco Nación y llegan hasta 15% en Supervielle. Esa brecha de 9 puntos porcentuales tiene un impacto directo en la cuota inicial, en donde, para un crédito de u$s100.000 a 20 años, la primera cuota puede ir desde $756.536 hasta $1.381.964, según el banco elegido.

La diferencia, entre la opción más barata y la más cara, puede llegar hasta $625.000 mensuales de distancia desde el arranque. En términos prácticos, para una familia que evalúa endeudarse a largo plazo, esa brecha puede definir si el crédito resulta viable o queda fuera de su capacidad de pago.

El nuevo mapa también muestra que la competencia no se concentra solo en la tasa ya que también hay bancos que ofrecen plazos de hasta 30 años, otros que se limitan a 15 o 20 años, entidades que financian hasta 80% de la propiedad y otras que exigen más ahorro previo. Además, el ingreso mínimo, la posibilidad de sumar familiares, la relación cuota-ingreso y los costos de precancelación terminan modificando el atractivo real de cada alternativa.

Banco Nación lidera el ranking de tasas

El ranking de tasas para quienes cobran sueldo en el banco queda encabezado por Banco Nación, con UVA +6% y un plazo de hasta 30 años. En el segundo lugar aparece ICBC, con UVA +6,9%, aunque su plazo máximo es de 20 años. Más atrás se ubica BBVA, que informa una tasa de 7,5% o 9,5%, según el caso, y ofrece hasta 30 años.

Después aparece Credicoop, con una tasa de 8% para quienes cobran sueldo, seguido por Macro, con 8,5%, y Banco del Sol, con 9%, mientras que, un escalón más arriba se encuentran Santander y Galicia, ambos con 9,5%, mientras que Patagonia se ubica en 9,7%.

En la parte media-alta del ranking, de los más caros, figuran Hipotecario y Comafi, con 10,5%, luego aparece Brubank, con 12%, y en el tramo más elevado se encuentra Supervielle, con 15%.

El caso de Banco Nación es el más competitivo en tasa y cuota inicial. Para el ejemplo de una vivienda de u$s100.000 a 20 años, la primera cuota estimada es de $756.536 mientras que, en ICBC, la cuota sube a $811.620. En Banco Ciudad y BBVA, el pago inicial estimado es de $849.421.

En el tramo siguiente aparecen Credicoop, con $881.556, Macro, con $914.250, y Banco del Sol, con $947.485. Más arriba, Santander y Galicia muestran una primera cuota de $981.243, mientras que Patagonia queda apenas por encima, con $994.889.

A partir de ahí, el salto se vuelve más exigente, en donde, Hipotecario y Comafi arrojan una primera cuota de $1.050.258, Brubank llega a $1.157.253 y Supervielle trepa a $1.381.964.

Cuánto cambia la primera cuota según el banco

El ejemplo de u$s100.000 permite medir con claridad cuánto cuesta no comparar ya que la diferencia entre Banco Nación y Supervielle equivale a más de $625.000 por mes en la primera cuota. Si se compara Banco Nación contra Brubank, la brecha inicial es de $400.717 mensuales y contra Hipotecario o Comafi, la diferencia asciende a $293.722.

Incluso frente a bancos que aparecen en el tramo medio, el ahorro puede ser considerable.

• Contra Santander o Galicia, Banco Nación muestra una cuota $224.707 más baja
• Frente a Patagonia, la diferencia es de $238.353
• En relación con Macro, la brecha alcanza $157.714.

Estas comparaciones son relevantes porque el crédito UVA tiene una característica central, en donde, la cuota se actualiza por inflación. Por eso, la primera cuota funciona como punto de partida, pero no como valor fijo a lo largo del tiempo. Si el ingreso del deudor no acompaña la evolución de la UVA, el esfuerzo mensual puede crecer de manera significativa.

En ese contexto, ingresar al crédito con una cuota más baja otorga mayor margen de maniobra.

También debe considerarse que los bancos aplican una relación cuota-ingreso, en donde, la mayoría de las entidades relevadas se ubica en torno al 25%, aunque hay excepciones. Hipotecario informa una relación de 20%, lo que implica un filtro más exigente.

Plazos, montos máximos y financiación de la propiedad

El plazo máximo es otro punto que cambia de forma importante entre bancos. Brubank, Banco Nación, BBVA y Patagonia ofrecen préstamos de hasta 30 años.

En cambio, Banco Ciudad, ICBC, Santander, Macro, Galicia, Credicoop, Banco del Sol y Comafi llegan hasta 20 años. Hipotecario y Supervielle tienen plazos de hasta 15 años.

A mayor plazo, la cuota inicial suele resultar más baja, aunque el costo total del financiamiento puede ser más elevado por la mayor duración del crédito. Para quienes necesitan reducir el pago mensual inicial, los plazos de 30 años pueden ser atractivos. Para quienes buscan cancelar antes o minimizar intereses, un plazo más corto puede tener sentido, siempre que el ingreso permita absorber la cuota.

En cuanto al porcentaje de financiación, Hipotecario y BBVA llegan hasta 80% de la propiedad. Banco Nación, Patagonia y COMAFI financian hasta 75%. Banco Ciudad, Santander y Galicia se ubican en 70%, mientras que Supervielle informa 65%.

En algunas entidades, la cobertura cambia según el destino de la vivienda ya que ICBC financia 75% para primera vivienda y 50% para segunda. Brubank llega a 70% para primera vivienda y 60% para segunda. Banco del Sol ofrece 80% para primera vivienda y 70% para segunda. En el caso de Macro, el cuadro muestra condiciones diferenciadas según el tipo de cliente, con porcentajes que pueden ir desde 30% hasta 70%.

Este punto es sensible porque una mayor financiación reduce el ahorro inicial necesario dado que un préstamo que cubre 80% de la vivienda exige contar con el 20% restante más gastos de escrituración, impuestos y costos asociados. En cambio, una línea que financia 65% obliga a tener ahorrado al menos 35% del valor de la propiedad, además de los gastos de cierre.

Los montos máximos, naturalmente, también varían.

• ICBC llega a u$s253.000 
• Banco Ciudad establece u$s248.000 para primera vivienda y u$s70.000 para segunda vivienda.
• Comafi con u$s246.000
• Brubank y Banco Nación informan u$s216.000
• Hipotecario informa un monto aproximado de u$s176.000
• Credicoop con u$s141.000
• Patagonia figura con u$s102.000

En otros bancos, el relevamiento marca "sin límite", aunque eso no implica que cualquier cliente pueda acceder a cualquier monto. En la práctica, el préstamo queda atado al ingreso demostrable, el valor de tasación, el porcentaje financiado y la política de riesgo de cada entidad.

Ingresos mínimos, precancelación y destino de los fondos

El ingreso mínimo requerido es otro filtro clave, aquí, Supervielle exige $5 millones, el nivel más alto del cuadro, Credicoop pide $3,5 millones, ICBC, Santander y Banco del Sol informan un mínimo de $1 millón, Brubank exige $850.000 y BBVA toma como referencia 4 salarios mínimos, vitales y móviles. En otros bancos, como Hipotecario, Ciudad, Nación, Macro, Galicia, Patagonia y COMAFI, el relevamiento indica que ese dato no está aclarado.

Los costos de precancelación también muestran diferencias ya que en varios bancos aparece una comisión de 3% más IVA o 4% más IVA, aunque muchas entidades aclaran que solo se cobra si no se cumplió el 25% del plazo o los 180 días.

• Supervielle informa 4% más IVA
• ICBC, Banco Nación, Santander, BBVA, Galicia y Banco del Sol muestran 3% o 4% más IVA según el caso.
• Macro y Patagonia informan 2% más IVA, con la misma condición general de no cobrarse si se cumplió el 25% del plazo o 180 días.
• Hipotecario, Credicoop y Comafi no aclaran ese punto en el relevamiento.

Respecto del destino de los fondos, la mayoría de las entidades permite financiar primera y segunda vivienda, y varias agregan refacción o ampliación. Banco Nación y Credicoop aparecen como entidades con línea para construcción, bajo condiciones específicas.

En cambio, la mayoría de los bancos informa que no cuenta con otra línea para ese destino.

También hay diferencias para monotributistas. Aquí, Hipotecario, Banco Ciudad, Supervielle, Brubank, Banco Nación, Macro, BBVA, Galicia, Credicoop y COMAFI figuran con disponibilidad para este segmento mientras que ICBC, Santander, Patagonia y Banco del Sol no aclaran esa condición.

Por todo esto, el nuevo ranking deja una advertencia para quienes están por tomar un crédito hipotecario que ajusta por inflación: la tasa es el punto de partida, pero no alcanza para elegir bien. En el ejemplo de un préstamo de u$s100.000 a 20 años, Banco Nación aparece como la opción más competitiva, con una primera cuota estimada en $756.536, mientras que Supervielle queda en el extremo más caro, con $1.381.964.

La diferencia entre ambos supera los $625.000 mensuales desde el primer pago. En un crédito que se ajusta por inflación, esa brecha puede definir si la cuota entra cómodamente dentro del ingreso familiar o si el préstamo queda demasiado exigido desde el arranque.

Por eso, antes de avanzar, conviene mirar el paquete completo: tasa, plazo, porcentaje de financiación, ingresos mínimos, relación cuota-ingreso, posibilidad de sumar familiares, costos de precancelación y condiciones especiales para quienes cobran o no el sueldo en la entidad.