Nuevos créditos hipotecarios UVA: por el dólar barato, expertos aseguran que es el mejor momento para acceder

La apreciación cambiaria deja a los créditos hipotecarios servidos en bandeja de plata: es el mejor momento de la serie histórica (desde 2003) para solicitarlos, teniendo en cuenta la relación UVA-dólar. La combinación entre la estabilidad del tipo de cambio desde la asunción de Javier Milei y la altísima inflación acumulada en los últimos años hace que cada vez sea más barato el dólar respecto a la UVA. Es decir, con la UVA se pueden comprar más dólares. Tras la ampliación de estas líneas que anunció el Gobierno, los analistas prevén más demanda de las familias e impulso a varios sectores económicos.

Un cálculo realizado por Federico González Rouco, economista de Empiria, expone que la relación UVA-dólar sugiere que este es el "mejor momento" para tomar un crédito hipotecario UVA. Incluso, supera al período entre 2016 y 2019, bajo la presidencia de Mauricio Macri. La ecuación contrasta con lo ocurrido entre 2021 y 2023, durante la presidencia de Alberto Fernández, cuando el indicador mostraba que era el momento menos conveniente para tomar estos préstamos.

González Rouco sostiene que sacar uno de estos créditos hoy  significa "recibir UVA que compran muchos dólares". Esto es clave porque la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) es la medida que se utiliza en estas líneas de crédito, la cual se actualiza mes a mes en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) que informa el Indec, mientras el dólar es la moneda en la que se compran y venden todos los inmuebles en Argentina.

La dinámica en la relación entre ambas variables pegó un giro desde principios de 2024, tras la asunción de Milei. Desde entonces, el "abaratamiento" del dólar respecto a la UVA ha estado en ascenso. Ahora, adquiere más relevancia por el mayor dinamismo que podría haber en estos préstamos tras el anuncio del Gobierno. El Fondo de Garantías de Sustentabilidad (FGS) de Anses colocará depósitos a plazo fijo en bancos con el objetivo de ampliar la capacidad de las entidades para ofrecer créditos destinados para la compra, construcción o refacción de la primera vivienda. 

El mejor momento para sacar un crédito UVA gracias al dólar estable

"Bajo el supuesto de que uno tiene un activo en dólares, hoy se arranca desde una relación UVA-dólar muy alta, la más alta desde por lo menos 2003. Si esa relación volviera a niveles medianamente promedios, dependiendo del plazo que se tome, sería entre 10% y 15% menor. Esto significa que la deuda en UVA, valorizada en dólares, que es como se mide contablemente porque se tiene un activo dolarizado, bajaría entre 10% y 15%. Por lo tanto, es un muy buen momento, al menos desde esta dimensión, para sacar un crédito UVA", sostiene González Rouco.

El economista destaca que lo del "mejor momento" aplica desde el punto de vista del ratio dólar-UVA, pero habrá que tener en cuenta otras variables, como las tasas de interés, el valor de los inmuebles según las zonas, las decisiones de vida de cada familia, entre otras.

Desde una mirada más general, de acuerdo con Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, estos créditos son una excelente alternativa para acceder a una propiedad: hoy, el tomador de estas líneas abona apenas entre 20% y 30% más de lo que paga por alquilar la misma propiedad. Es decir, con un monto adicional relativamente bajo, la persona o familia pasa a ser dueña del inmueble y deja de perder dinero todos los meses en el alquiler.

"El crédito UVA se actualiza igual que el alquiler, porque los alquileres también se actualizan en base al índice de inflación. La gran diferencia es que con los préstamos pasan a ser propietarios. Yo lo veo como una excelente herramienta. Todo lo que sea crédito hipotecario me parece la herramienta más importante para el mercado inmobiliario y de la construcción, porque, por otro lado, también genera que los constructores tengan compradores genuinos. Sabemos que la construcción derrama a muchas actividades y genera trabajo", sostiene Gómez Picasso.

El flujo que aportará el FGS de Anses para ampliar los créditos UVA

De acuerdo con Max Capital, consultado a la fecha de publicación de este artículo, el FGS de Anses cuenta con u$s1.240 millones en depósitos a plazo fijo, u$s224 millones en depósitos a la vista y u$s263 millones en fondos comunes de inversión. Con estos montos, el Gobierno apunta a ampliar la base de depósitos para impulsar el financiamiento a la construcción y refacción de viviendas. Sin embargo, resalta, dado que estos montos ya se encuentran dentro del sistema financiero, el impacto probablemente se limitaría a una reasignación hacia otros usos y no implicaría un incremento neto de los fondos en el circuito bancario.

"La primera licitación de $200.000 millones de la próxima semana destinaría fondos para unas 1.600 compraventas que, seguramente, de darse, serían adicionales o sumarían a lo que mueve el mercado hoy. Cada nueva operación posible es una buena noticia para el sector. En total, se habla de 18.000 créditos y esto generaría 18.000 nuevos propietarios que hoy no tienen casa ni manera de acceder. La noticia es muy buena", asegura Gómez Picasso.

El especialista sostiene que la propuesta del Gobierno es muy alentadora. Prevé que los bancos mostrarán interés en sumarse a la operatoria mediante las licitaciones para captar los depósitos del FGS de Anses, ya que para ellos significa un negocio "atractivo". Por el lado de la demanda, estima que el tope de 7,5% que estableció el Gobierno para la tasa de interés probablemente también resultará atractivo, ya que no habría mucha diferencia respecto a lo que se paga por el alquiler de un inmueble similar al que se podría adquirir.