Renovar el alquiler puede costar una fortuna: todos los gastos que hay que pagar en CABA y Provincia

Para miles de inquilinos, conseguir pagar el alquiler todos los meses ya se convirtió en uno de los principales desafíos del presupuesto familiar. Pero cuando llega el vencimiento del contrato aparece otro problema que muchas veces se descubre demasiado tarde: seguir viviendo en la misma casa puede exigir desembolsar de una sola vez varios millones de pesos.

El nuevo valor mensual es apenas una parte de la cuenta. Al momento de renovar pueden aparecer el depósito de garantía, el seguro de caución, honorarios inmobiliarios en determinados casos, certificaciones, informes y otros gastos administrativos. Y la diferencia puede ser importante según se trate de una vivienda ubicada en la Ciudad de Buenos Aires o en la Provincia.

Para evitar sorpresas y no estar corriendo contrarreloj es recomendable adelantarse a los hechos y planear la renovación con tiempo, ya que uno de los principales errores que cometen propietarios e inquilinos es esperar hasta los últimos días del contrato para empezar a discutir las nuevas condiciones.

Facundo Zeta, fundador de la inmobiliaria Zeta Prop, recomienda anticipar esa conversación para evitar que la negociación termine convirtiéndose en una carrera contra el tiempo. "No esperes al último mes. Lo ideal es iniciar la conversación con el propietario o la inmobiliaria entre 60 y 90 días antes del vencimiento", sostiene Zeta.

El consejo tiene una explicación económica. Renovar no implica solamente acordar un nuevo precio mensual. También hay que determinar qué ocurrirá con el depósito, la garantía y los gastos necesarios para formalizar el nuevo contrato. Además, comenzar con anticipación permite al inquilino comparar una alternativa que muchas veces queda fuera de la negociación: cuánto cuesta renovar frente a cuánto costaría mudarse.

Porque la renovación puede exigir un desembolso importante, pero una mudanza también implica flete, depósito para otra propiedad, posibles gastos de ingreso y otros costos que pueden modificar completamente la ecuación.

La decisión difícil no es el trámite, es el número

Desde Rents, plataforma especializada en la administración y renovación de alquileres, ponen el foco en la negociación económica entre las partes. "La decisión difícil no es el trámite, es el número: renovar barato y quedar atrás del mercado, o renovar caro y arriesgar que se vaya". La frase resume uno de los principales dilemas del actual mercado locativo.

Para el propietario, intentar llevar el alquiler al máximo valor posible puede implicar perder a un inquilino que paga regularmente y conoce la vivienda. Para el inquilino, aceptar un aumento demasiado elevado puede resultar menos conveniente que buscar otra propiedad.

En cuanto a los costos que pueden aparecer durante la renovación, hay algunos propios del instrumento nuevo: sellado provincial cuando corresponde, certificación de firmas si la piden las partes y la actualización de la garantía. Pero en este punto, según conocedores del tema, nada de eso justifica un mes de alquiler de comisión.

No obstante, la situación de las comisiones, de todos modos, debe analizarse según la jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires, para alquileres destinados a vivienda, la normativa establece que el inquilino no debe pagar comisión inmobiliaria, honorarios ni gastos de gestoría de informes, mientras que existe un tope para los honorarios que puede percibir el corredor del propietario.

El costo de renovar no es solamente el nuevo alquiler

Aquí aparece una de las cuestiones centrales que deberían tener en cuenta los inquilinos, ya que un contrato puede renovarse con un valor mensual que, en apariencia, resulte razonable, pero la situación cambia cuando el día de la firma se acumulan varios desembolsos.

Puede haber que afrontar el primer mes del nuevo contrato, actualizar o constituir nuevamente garantías según lo pactado, pagar informes cuando correspondan y asumir certificaciones o impuestos aplicables. Es por ello que antes de decir sí, conviene pedir un número final, conviene preguntar no solamente cuánto será el alquiler, sino ¿cuánto dinero tengo que tener disponible para firmar la renovación?

La garantía puede cambiar completamente la cuenta

La garantía es otro de los puntos que merece atención especial. En tal sentido, según la información oficial sobre el régimen vigente, las partes pueden establecer libremente el monto y la moneda del depósito de garantía y también acordar la forma en que éste será devuelto al finalizar el contrato. Esto significa que no conviene trasladar automáticamente al nuevo contrato las condiciones de contratos anteriores. Eso sí, cada renovación debe revisarse en función de lo que efectivamente se acuerde.

También hay que analizar qué ocurrirá con la garantía propietaria, los garantes personales o los seguros de caución. Un gasto que puede parecer menor cuando se analiza por separado puede transformarse en una cifra importante cuando se suma al nuevo alquiler y al resto de los costos de la renovación.

En CABA, la comisión es un punto especialmente sensible

La Ciudad de Buenos Aires mantiene una regulación específica para los alquileres destinados a vivienda. Según la información oficial del Instituto de Vivienda de la Ciudad señala que, bajo la Ley 5.859, los inquilinos no tienen que pagar comisiones inmobiliarias, honorarios ni gastos de gestoría de informes en este tipo de contratos.

En tal sentido, el máximo de comisión previsto para el propietario es del 4,15% del valor total del contrato y es por eso que un inquilino que renueva en CABA debería pedir que cualquier gasto solicitado sea claramente identificado, ya que no es lo mismo un arancel, una certificación de firmas o un impuesto que eventualmente corresponda que una comisión inmobiliaria presentada bajo otro nombre. Entonces, la recomendación es sencilla: antes de pagar, hay que saber exactamente qué se está pagando y cuál es el fundamento del cargo.

En la Provincia de Buenos Aires, los honorarios pueden cambiar la cuenta

Del otro lado de General Paz, la situación es diferente. En la Provincia de Buenos Aires no rige la normativa específica de CABA que libera al inquilino del pago de la comisión inmobiliaria en los alquileres destinados a vivienda. La actividad de los martilleros y corredores está regulada por la legislación bonaerense y los honorarios pueden formar parte de los gastos de la operación.

Por eso, quien renueva un alquiler en la Provincia debería preguntar antes de firmar si habrá honorarios inmobiliarios, cómo se calculan, sobre qué monto se aplican y quién debe pagarlos. Este punto puede tener un impacto importante en el dinero necesario para concretar la renovación, especialmente cuando la comisión se calcula sobre el valor total del contrato.

La recomendación, nuevamente, es pedir una liquidación completa y detallada antes de avanzar. El inquilino debe saber cuánto corresponde al nuevo alquiler, cuánto al depósito, cuánto a la garantía y cuánto a los honorarios profesionales, para evitar que el día de la firma aparezcan cargos inesperados.

Porque una de las principales diferencias entre renovar en CABA y hacerlo en la Provincia de Buenos Aires puede estar, precisamente, en este punto: mientras en la Ciudad la comisión inmobiliaria por vivienda no puede trasladarse al inquilino, en territorio bonaerense los honorarios pueden convertirse en un costo adicional que hay que contemplar desde el comienzo de la negociación.

costos de renovación de un alquiler

** Ejemplo calculado tomando honorarios equivalentes al 2% sobre el valor inicial de un contrato de 24 meses, con un alquiler inicial de $800.000. El importe efectivo puede variar según el caso, el contrato y la normativa aplicable.

Del cuadro anterior surge lo más importante de todo: con un alquiler mensual de $800.000, el inquilino podría necesitar tener disponibles entre $2,6 millones y casi $3 millones para renovar, dependiendo de si vive en CABA o en la Provincia de Buenos Aires y de los gastos que efectivamente correspondan.

La verdadera cuenta se hace comparando renovar contra mudarse

Las declaraciones de los referentes del sector coinciden, finalmente, en un punto: la renovación es una decisión económica para ambas partes, ya que para el propietario, perder a un buen inquilino puede generar vacancia y nuevos gastos, en tanto que para el inquilino, mudarse significa afrontar costos que van mucho más allá del nuevo alquiler: flete, depósito, gastos de ingreso y el tiempo necesario para encontrar otra vivienda.

Por eso, renovar puede ser conveniente incluso después de un aumento importante, pero solo si se conocen todos los números.

En definitiva, como resume Rents "La decisión difícil no es el trámite, es el número" y esa debería ser la principal enseñanza para cualquier persona que esté por renovar su alquiler: no negociar solamente el valor mensual, sino calcular cuánto costará en total continuar viviendo en la propiedad.