Expensas y ABL: el lado B de un alquiler en CABA y cuánto termina pagando el inquilino

En CABA hay que sumar expensas, ABL, Aysa y servicios, por lo que la diferencia puede ser importante, ya que un departamento que aparece publicado a $700.000 puede terminar demandando más de $800.000 o $900.000 por mes cuando se incorporan los gastos asociados a la vivienda.

Las expensas, que promedian los $300.000 mensuales en CABA, son, en muchos casos, el principal costo adicional. Según datos del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) difundidos por Mercado Libre, representan en promedio el 22,9% del costo mensual de un alquiler en la Ciudad.

La diferencia entre edificios también puede ser enorme. No cuesta lo mismo mantener una propiedad en un edificio antiguo de pocas unidades que una torre con pileta, gimnasio, SUM, seguridad, ascensores y otros servicios comunes y es por eso que al comparar alquileres conviene dejar de mirar solamente el precio publicado y calcular cuánto dinero habrá que desembolsar todos los meses.

Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en CABA con expensas

El último informe disponible de Zonaprop muestra que el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicaba en $848.000 mensuales en mayo de 2026, por lo que el valor acumulaba una suba de 14,1% en el año. Pero el alquiler promedio es sólo el comienzo, pues a manera de ejemplo un aviso actual de Zonaprop en Caballito muestra un departamento de dos ambientes con un alquiler de $650.000, expensas de $175.200 y ABL de $14.500, por lo que en este caso, el gasto mensual antes de pagar luz, gas, internet y otros servicios llega a unos $840.000.

La diferencia entre el alquiler y el costo fijo de la vivienda es de casi $190.000 y eso significa que las expensas y el ABL agregan alrededor de 29% al precio del alquiler.

El ejemplo sirve para mostrar un problema habitual, y es que una persona que busca una propiedad con un presupuesto de $650.000 puede encontrarla, pero si sólo dispone de ese monto para vivienda, en realidad no alcanza.

Pero hay casos todavía más marcados, como por ejemplo, en Palermo aparece publicado un dos ambientes por $700.000 con expensas de $120.000. En este caso, el alquiler más las expensas llegan a $820.000, pero el aviso informa además que impuestos y servicios quedan a cargo del locatario y en Caballito también se encuentra un dos ambientes de $950.000 con expensas de $250.000. Sólo esos dos conceptos llevan el costo mensual a $1,2 millones. La conclusión es clara: dos departamentos de dos ambientes pueden tener alquileres relativamente parecidos, pero costos finales muy diferentes.

Cuánto se paga de expensas por un departamento de tres ambientes

En los departamentos de tres ambientes el problema puede ser todavía más visible, ya que un departamento de tres ambientes de 69 metros cuadrados publicado este mes de septiembre en Caballito tiene un alquiler de $1.000.000 y expensas de $320.000. El costo mensual llega así a $1.320.000 antes de sumar otros gastos. En este caso, las expensas equivalen al 32% del alquiler y hay propiedades donde la diferencia es todavía mayor.En otra unidad de tres ambientes en Caballito, de 73 metros cuadrados, el alquiler publicado es de u$s1.000 y las expensas llegan a $470.000. Se trata de un edificio con pileta, solarium, SUM, parrilla y otros servicios.

El ejemplo muestra por qué los amenities deben incorporarse al análisis. La pileta, el gimnasio, el SUM, la seguridad y otros servicios no aparecen necesariamente en el precio del alquiler, pero sí tienen un costo mensual.

Para quien utiliza esos servicios pueden formar parte del valor que busca en una propiedad, pero para quien no los utiliza, representan un gasto que igualmente deberá afrontar.

También existen edificios donde las expensas incluyen algunos servicios o impuestos. En Recoleta, por ejemplo, un tres ambientes publicado en septiembre de 2026 en Zonaprop tiene expensas de $300.360 e informa que ese monto incluye Aysa y ABL, por eso tampoco alcanza con comparar solamente el número de expensas y hay que saber qué incluye.

Qué factores aumentan el costo de las expensas en un edificio

Las expensas dependen de muchas variables, como por ejemplo la cantidad de unidades, la antigüedad del edificio, la presencia de encargado, los ascensores, la seguridad y los servicios comunes tienen impacto directo. Los datos difundidos por Mercado Libre a partir de información del CESO muestran justamente esta diferencia, pues en edificios sin amenities, las expensas se ubican en rangos inferiores, pero cuando aparecen SUM, parrilla, pileta, gimnasio o seguridad permanente, el costo por metro cuadrado aumenta y es por eso que un departamento chico no necesariamente tiene expensas bajas.

Una unidad de 40 o 50 metros cuadrados ubicada en una torre moderna puede pagar más expensas que un departamento de mayor superficie en un edificio tradicional.También influye la cantidad de departamentos que tiene el consorcio, pues en una torre con muchos servicios, los gastos pueden repartirse entre más unidades, pero en un edificio pequeño, determinados costos pesan más sobre cada propietario.

El inquilino no necesita conocer todos esos detalles antes de visitar una propiedad, pero sí debería pedir la liquidación de expensas antes de tomar una decisión.

En tal sentido, una de las mejores formas de conocer el verdadero costo de un alquiler es pedir las últimas liquidaciones de expensas, pues no alcanza con preguntar cuánto se pagó el último mes. Por eso conviene revisar al menos los últimos tres meses. También hay que mirar si aparecen trabajos importantes, ya que una reparación de ascensor, una impermeabilización, una obra de fachada o un arreglo estructural puede generar una diferencia importante en la liquidación.

El propio mercado inmobiliario recomienda verificar el monto de las expensas antes de cerrar una operación, porque los valores publicados pueden cambiar.

Quién debe pagar el ABL en un contrato de alquiler en CABA

El ABL es otro componente que puede aparecer en la cuenta mensual, ya que la situación tiene una particularidad porque la boleta de ABL contiene distintos conceptos y el contrato debe establecer cómo se distribuyen los gastos entre propietario e inquilino.La Ciudad de Buenos Aires establece que el pago de expensas, ABL, Aysa y servicios queda sujeto a lo pactado en el contrato.

Como criterio general, las expensas ordinarias vinculadas al uso habitual del inmueble corresponden al inquilino, mientras que las extraordinarias y determinados gastos propios de la propiedad corresponden al propietario, por eso es importante leer el contrato y no asumir que todo lo que aparece en una liquidación debe ser pagado automáticamente por quien alquila.

En la práctica, además, hay departamentos donde el ABL aparece separado y otros donde algunos conceptos están incluidos dentro de las expensas. El ejemplo de Recoleta es ilustrativo: el aviso informa expensas de $300.000 e indica expresamente que incluyen Aysa y ABL, y eso hace que una expensa aparentemente elevada deba analizarse en contexto.

Entonces, la cuenta que debería hacer cualquier persona antes de alquilar es sencilla, ya que no hay que preguntar solamente "¿cuánto sale el alquiler?", pues la pregunta correcta es "¿cuánto tengo que pagar por mes para vivir en este departamento?".

La respuesta surge de sumar el alquiler, las expensas que correspondan, el ABL que corresponda, Aysa cuando no esté incluida y los servicios que estén a cargo del inquilino.