Los alquileres se pactan con subas de hasta 50%

El mercado de los alquileres en la Argentina es uno de los más afectados por la inflación. El valor de las locaciones aumentó más del doble que el costo de vida en general en lo que va del año, según datos oficiales, y se pacta con ajustes anuales de hasta 25% para cubrirse de la inflación.

Según el INDEC, el costo de un contrato locativo aumentó 13,5% en lo que va del año mientras que los precios al consumidor en general lo hicieron 5%. Aún teniendo en cuenta que esta diferencia es tan alta -y sobre todo cuando es sospechada de manipulación-, los estudios privados muestran que el incremento en los valores de los alquileres fue todavía mayor y llegan -para los nuevos arreglos- a duplicar y triplicar los alquileres anteriores en los mismos inmuebles.

La razón es simple: las propiedades fueron uno de los últimos nichos en donde pequeños y medianos inversores lograron colocar su dinero y obtener rentas que le permitieran cubrirse de la inflación. Pero cada mes, el negocio se oscurece y son menos efectivos los artilugios que abogados e inmobiliarias encontraron para incluir en los contratos en lugar de cláusulas indexatorias, prohibidas por la ley.

¿Cómo es esto? En primer lugar hay que distinguir entre los alquileres comerciales y residenciales. En el primer caso, la preocupación es aún mayor porque todavía existen contratos que se rigen por el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia).

Este índice se utilizó como parámetro sólo hasta el 6 de enero de 2002. Pero como para los inmuebles comerciales los contratos son más largos que los de vivienda y algunos llegan a los 10 años, todavía se encuentran esas formas de indexación.

Así, los propietarios de oficinas están preocupados por la incertidumbre que generan datos sospechados del INDEC que mostrarían una inflación menor a la real, perjudicando su negocio severamente.

Desde la Cámara de Propietarios, el especialista en derecho inmobiliario Enrique Abatti explica que esta desactualización en la suba de precios, que no puede trasladarse a los alquileres podría generar el llamado enriquecimiento sin causa del locatario, ya que por efecto de la inflación y su consecuencia sobre el valor del dinero, el inquilino cada vez paga menos por el alquiler.

Para el caso de los alquileres de vivienda, el CER está prohibido. Hasta abril de 2004 se permitió la aplicación del índice denominado CVS (que tenía relación con el aumento de los salarios). Igualmente, hoy tampoco se usa ni quedan contratos regidos por esta variable.

Lo que ningún propietario deja de hacer hoy es el escalonamiento de pagos. Para esto, se utiliza el siguiente mecanismo:

Se calcula un monto total del alquiler por los dos años que dura el contrato. Se le suma la inflación estimada para ese período.
Como los datos del INDEC están sospechados de manipulación, se utilizan datos de organismos privados independientes (por ejemplo de consultoras, universidades y cámaras empresariales).
El valor total que se obtiene se divide en cuotas mensuales, de manera que sean más bajas durante los primeros meses y vayan subiendo hacia el final del contrato.
Se firma el contrato incluyendo el valor de todas las cuotas. Generalmente, los aumentos se realizan cada seis meses para que los aumentos no sean tan altos.

Con este mecanismo se evita violar la ley, ya que no se trataría de una indexación, según los expertos.

Sucede que en los últimos años, y aún hoy se sigue haciendo equivocadamente, los propietarios incluían en los contratos la posibilidad de renegociar el valor de las cuotas del alquiler con los inquilino cada seis meses. Esto no sólo sería una suerte de ajuste ilegal sino que además en la práctica no tiene generalmente efecto porque quien alquila puede negarse a asumir el incremento propuesto por el propietario, quien queda desprotegido ante la ley porque no tiene herramientas para obligarlo a pagar.

Hoy un propietario que desea poner en alquiler su unidad no debería perder de vista el siguiente ejemplo:

En primer lugar debe tasar su propiedad. Supongamos que se trata de un departamento de dos ambientes en Palermo por el que el operador inmobiliario dice que se puede exigir un alquiler en $1.000 por mes. Luego, se tiene en cuenta que la inflación para el año se estima que será de 15% y para el siguiente año del mismo valor. Se multiplica el valor de cada cuota por los dos años y se le suma la expectativa de inflación. En este caso y a grades rasgos se podría redondear en una cifra total del contrato de 34.280 pesos aproximadamente.
Si el aumento del alquiler se pactara para el segundo año de contrato, la cuota subiría desde los 1.000 a 1.850 pesos hacia el segundo año. Pero como explican los abogados, se intenta no alejar a los inquilinos con un incremento tan repentino escalonando la suba durante todo el contrato y como máximo cada seis meses.

En voz baja, desde las inmobiliarias aseguran que ningún propietario deja librado al azar el impacto la inflación puede tener sobre un alquiler. Pero desde sus oficinas, intentan no generar expectativas mayores a las estimadas porque eso desbalancea el mercado.

Los propietarios temen perder dinero y sobreestiman la inflación mientras que los potenciales inquilinos se niegan a afrontar los aumentos desmedidos.

Hoy, en las inmobiliarias de la Capital Federal se está calculando un escalonamiento en las cuotas con un ajuste por inflación de 30% para los dos años de contrato, aunque en algunos contratos el porcentaje llega al 50 por ciento.

Renovación
Pero la realidad muestra también otra situación. Como el aumento del costo de vida se está sintiendo con mayor fuerza este año que en los anteriores, muchos propietarios no incluyeron el escalonamiento de valores en sus contratos que tienen vigencia en la actualidad.

La consecuencia de esto, es que cuando se vencen esos contratos, los dueños de las propiedades quieren recuperar el dinero perdido y protegerse de la inflación como no hicieron antes. Así, para renovar los contratos piden entre el doble y el triple de cuota que en el contrato original.

Por esa razón, desde la vereda de enfrente, el titular de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, denuncia que se realiza una práctica abusiva.

Dice que quienes alquilan, además de verse afectados fuertemente por los precios al consumidor del resto de los bienes y servicios, deben enfrentar subas de más del 100% por continuar viviendo en su lugar habitual. Esas familias se ven imposibilitadas de cambiar de alquilar otra propiedad ya que para "entrar" en un nuevo alquiler se debe pagar comisión a la inmobiliaria que intermedió, un depósito de uno o dos meses, y uno de adelanto de alquiler sin contar los gastos de mudanza. Para un departamento de dos ambientes en Belgrano, por ejemplo, esto representa más de 3.500 pesos.

Oferta inmobiliaria
En líneas generales entonces, el panorama no es demasiado alentador para todas las partes. Si bien datos privados muestran que hay una mayor oferta de viviendas en alquiler, los valores continúan creciendo. A la vez, el valor de los inmuebles aumenta junto con los costos de mantenimiento, con lo cual los índices de renta de los propietarios se ven afectados.

El último estudio difundido por la Universidad UADE mostró que durante los primeros seis meses de 2007 la oferta de inmuebles en alquiler creció 6,4% anual. El valor de esos contratos se incrementó en un 14,4% durante el primer semestre de 2007 respecto de igual período de 2006.

A pesar de esto, durante junio de 2007 (con respecto a igual mes del año anterior), el salario real de los trabajadores formales creció en términos del valor promedio de los alquileres un 3% anual. A esa cifra se llega calculando el incremento anual durante junio, de 20,3% en el salario nominal promedio y de 16,7% en el valor de los alquileres.

Los analistas del informe de la UADE aclaran que "al seleccionar algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, el poder adquisitivo salarial respecto del alquiler varía significativamente. Por ejemplo, mientras que para Caballito y Barrio Norte el alquiler significó entre un 41% y un 47% del salario medio, en el caso de Balvanera y Almagro esta banda porcentual fue de 35-37% y, para Villa Lugano y La Boca, de 30-36%".

Las previsiones del presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo, van también en esa dirección. Cree que aumentará la oferta de viviendas en alquiler (lo viene haciendo a razón de 1000 unidades más que las históricas desde 2005), pero que también su precio subirá como consecuencia del todavía tímido despegue de los créditos hipotecarios.

Según los datos que se manejan en esa entidad, los alquileres subieron 17% el último año, y llegan a duplicar los valores que tuvieron durante los últimos tres años. Pero ya no se consiguen departamentos de $500 mensuales como en 2003. Hoy esas mismas propiedades no bajan de los 700 o los 800 pesos.

Rentabilidad golpeada
Sin embargo, el valor de los inmuebles creció todavía más, perjudicando la rentabilidad de los propietarios. Un departamento en Barrio Norte, por ejemplo, aumentó su valor más de 250 por ciento.

Históricamente, se conseguía 10 o 12 por ciento de rentabilidad anual. Pero hoy llega sólo a 6% en algunas propiedades.

Como señalan desde la consultora Reporte inmobiliario, un departamento grande de 3 ambientes, en Barrio Norte cuesta aproximadamente 132.000 dólares. Se cobra 2.300 pesos mensuales de alquiler por esa propiedad (incluyendo gastos). La renta sería de poco más de 5 por ciento.

En cambio para la consultora CDI, el precio promedio de los inmuebles medido en dólares se ubica en 14% por encima del último precio de la convertibilidad.

Durante los primeros ocho meses del año, según su análisis, el aumento fue de 10,5% en pesos. Y al analizar la evolución de los alquileres, el incremento fue de 18,4%, casi el doble. La rentabilidad que obtuvo un propietario para esta entidad en agosto fue de 0,5% mensual.

Uno de los factores que impactó en la pérdida de rentabilidad en el sector fue el aumento de los costos de reparación y mantenimiento de una vivienda (por ejemplo las expensas), que sólo en el primer semestre de este año registraron un alza de 15,9 por ciento.

Esto significa que si los contratos de alquiler no se calculan con aumentos, este mercado tampoco estaría cubriendo a los inversores de la inflación.

El atractivo del sector inmobiliario aún así es básicamente que estos activos tienen bajo riesgo, el capital se mantiene y revaloriza año tras año. De esa forma, entre el 5% de renta que dejará un alquiler este año y una revalorización de 15% que tendrá el inmueble hacia diciembre, el propietario logrará cubrir tranquilamente la inflación real proyectada que los analistas privados estiman no superará 20%.

Pero alejándose del mercado residencial porteño, el escenario es diferente. En ciudades periféricas el valor de las propiedades es menor pero también el nivel adquisitivo de la población, que masivamente se vuelca al alquiler. Así, la rentabilidad del propietario aumenta.

En el mercado de oficinas, todavía la ganancia es mayor. La escasez de oferta de los últimos años, sobre todo para grandes compañías que buscan edificios premiun, hace a este mercado el más atractivo para los inversores. No existe vacancia en este segmento y habrá que esperar varios años para que la oferta de nuevas unidades, como las que se están construyendo en Puerto Madero, salgan al mercado.