Conozca el VIR, el arma que utilizará Mauricio Macri para establecer la suba en el ABL

En menos de un mes, el Gobierno porteño deberá enviar a la Legislatura local el proyecto de Presupuesto, Código Fiscal y Ley Tarifaria 2012.

El diputado del PRO, Álvaro González, adelantó que -una vez más- el macrismo intentará impulsar una suba de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) que -en promedio- se acercaría al 40 por ciento.

"Estuvimos caminando, evaluando gastos e ingresos, y el ABL quedó totalmente desactualizado en relación al crecimiento de los ingresos", aseguró el funcionario en declaraciones a Radio 10.

Desde el Ejecutivo porteño argumentaron que actualmente sólo se recauda cerca de $1.380 millones anualmente en concepto de ABL. Con los fondos ingresados a las arcas porteñas se deben afrontar $1.500 millones al año por el servicio de recolección de basura y $1.000 millones anuales en alumbrado y mantenimiento.

De acuerdo a la información a la que pudo acceder iProfesional.com, de las cerca de 1.700.000 partidas existentes las que sufrirán el mayor impacto del incremento serán las propiedades usadas que cuentan con un alto valor de mercado pero con una baja valuación fiscal.

También sentirán el alza de la carga tributaria los propietarios de inmuebles en donde se hayan realizado mejoras o ampliaciones que aún no se encuentren declaradas.

Con el VIR bajo el brazo
La última suba en el ABL fue aprobada para 2008. Desde entonces, el macrismo no logró validar nuevos aumentos de la tasa para los años subsiguientes.

Si bien el jefe de Gobierno, Mauricio Macri, fue reelecto por amplio margen, hace menos de un mes, la situación en la Legislatura porteña se presenta un poco más compleja. De hecho, actualmente el macrismo no cuenta con mayoría en la Cámara y tampoco la tendrá a partir del 10 de diciembre próximo.

Por lo tanto, si el Gobierno local logra la aprobación en la Legislatura -tarea que, en principio, no parece sencilla pero tampoco imposible-, la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos porteña (AGIP) tendrá luz verde para implementar la suba a partir del año que viene.

Para ello, Macri cuenta con una herramienta fundamental que fue oportunamente adelantada por este medio: el Valor de Referencia Inmobiliario (VIR).

Originalmente, el VIR -que es calculado por la AGIP en base a datos del mercado inmobiliaro- fue puesto en marcha para valuar los departamentos y casas porteñas a fin de evitar que los propietarios declaren en la escritura que la casa o departamento se vendió a una cifra hasta menor que la real.

"La simple implementación del VIR elevó en un 25% el valor de escrituración de las propiedades", confirmaron desde el organismo que conduce Carlos Walter.

Ante tales resultados, la idea del ejecutivo porteño es utilizar el VIR para actualizar el valor anual de la tasa de ABL a cancelar por los propietarios porteños.

A fin de obtener el VIR, la AGIP se apoya en las siguientes características:

• Superficie del terreno,
• Superficie cubierta,
• Estado general,
• Antigüedad,
• Obras accesorias e instalaciones,
• Aspectos tales como su ubicación geográfica y entorno, cercanía con centros comerciales y con espacios verdes.

Al VIR obtenido se le aplica la alícuota correspondiente de acuerdo al esquema progresivo vigente a fin de obtener el monto anual a cancelar.

Cómo controlar el monto a pagar
A fin de equilibrar la carga, la AGIP también puso a disposición de los propietarios porteños una herramienta que les permite verificar la validez del monto anual de ABL a pagar.

En primer término, el contribuyente debe contar con la valuación de mercado del inmueble, que puede obtenerse revisando la escritura o solicitando una valuación sobre la propiedad.

Una vez obtenido el dato, el recaudo inicial consiste en chequear que el ABL total a pagar en un año no supere al 1% de ese monto.

A modo de ejemplo, si el valor de mercado es de 360.000 pesos, el total del impuesto que debe ingresar anualmente no podrá exceder los 3.600 pesos (1% de 360.000).

Siguiendo con el mismo ejemplo -y considerando que el pago es bimestral-, en la boleta no podría figurar un importe superior a los 600 pesos.

En los casos en los que se detecte que el importe anual de ABL a pagar es superior al 1% del valor de mercado de la propiedad, los contribuyentes podrán iniciar el reclamo correspondiente.

Para elevar la queja ante la AGIP, a efectos de corregir el monto a ingresar, el propietario debe presentar:

• La valuación de dos inmobiliarias que estén inscriptas en el Registro de Operaciones de la AFIP.
• Última boleta de ABL.

Para que sea considerada válida, la presentación deberá ser efectuada por el dueño de la propiedad o un apoderado debidamente acreditado.

La mira también apunta a los alquileres
Complementariamente, ya se encuentra en plena vigencia el Valor Locativo de Referencia (VLR).

La herramienta le permite a la AGIP establecer un monto orientativo para las locaciones de propiedades.

De esta manera, se trata de combatir la alta evasión que se registra entre los propietarios que alquilan casas y departamentos.

Para tener una idea de la magnitud del monto evadido, vale mencionar que la Ley Tarifaria vigente para este año establece como regla general, para el caso de alquileres comerciales, una tasa de 0,50% en sellos y un 1,5% en Ingresos Brutos. Por lo tanto, un contribuyente que cobra por la locación de su local $10.000 mensuales debe ingresar $50 del primer tributo y $150 del segundo, mes a mes.

A fin de establecer el VLR se deberán considerar, entre otros factores:

• Su ubicación geográfica.
• Cercanía con centros comerciales y vías de circulación primarias y secundarias de acceso en los distintos barrios.
• Cercanía con equipamientos e instituciones que influyan en el desenvolvimiento del destino constructivo.
• Características propias de la edificación y aquellos otros aspectos que, en virtud de sus competencias, tengan incidencias en el valor del alquiler.

El valor locativo de referencia debe ser actualizado anualmente y se aplica a los contratos de locación gravables con el Impuesto de Sellos cuando dicho importe resulte mayor al precio convenido por las partes.