Leasing y devolución del IVA, claves para fomentar ventas

La financiación del 100% del valor de compra de los inmuebles destinados a vivienda, la devolución anticipada del IVA para las personas fí­sicas o jurí­dicas que decidan invertir en la construcción y el considerar el buen cumplimiento de un contrato de alquiler como parámetro de evaluación crediticia abren un nuevo escenario para quienes aspiren a convertirse en "nuevos propietarios" y también para las empresas constructoras.

La ministra de Economí­a, Felisa Miceli, no dudó en remarcar las dificultades que enfrentan los inquilinos para acceder a créditos hipotecarios y poder reunir el monto de un anticipo para la compra de un inmueble. Ahora, es posible empezar a evaluar alternativas tales como el leasing para inmuebles o la obtención de un préstamo hipotecario. Sobre este último punto, vale aclarar que es posible financiar hasta el 100% si el valor del inmueble no supera los $200.000 y desde este valor hasta $300.000 podrá financiarse el 90 por ciento.

Sin embargo, esta atractiva medida no puede evaluarse por sí­ sola. A los fines de apreciar cuál es la opción que más se adapta a las necesidades del adquirente del inmueble es importante analizar ventajas y desventajas. De la infografí­a adjunta surge que los plazos de financiamiento son más extensos para el caso de préstamos hipotecarios, lo cual puede ser especialmente ventajoso para quien necesite financiarse a más largo plazo.

Condicionantes
Sin embargo, en el leasing  es posible dosificar el pago del IVA durante la duración del contrato que puede llegar, por lo general, a 10 años. Esto tiene un menor impacto financiero que si tuviera que pagar todo el impuesto en un mismo momento. Es importante señalar que entre las medidas está contemplada la "devolución anticipada del IVA". La AFIP fue clave a los fines de decidir sobre la implementación de este beneficio fiscal. No obstante, es fundamental aclarar que esta ventaja no puede ser aprovechada por los particulares ya que está orientada a las constructoras de viviendas "destinadas a alquiler o leasing" puntualizó la funcionaria. A pesar de que cada una de estas medidas cuenta con sus propios argumentos fiscales a favor, no hay que dejar de tener presente que cada ventaja depende en gran medida de la condición del adquirente.

Por ejemplo, la deducción de $20 mil anuales, en concepto de intereses de préstamos hipotecarios, benefician a los responsables inscriptos pero no tienen impacto para los monotributistas, en cuyo caso este no es un factor decisivo. En lo que respecta al Impuesto sobre los Bienes Personales, vale aclarar que la titularidad del inmueble no implica necesariamente el pago del tributo. Esto es así­ dado que solo tributa quien ha superado con su activo (bienes) el mí­nimo exento de $102.300.

Como una locación, pero con opción a compra
En el caso del leasing, si bien frente al IVA hay diferencias legales entre leasing  financiero u operativo, el tributarista Julián Martin aseguró que es necesario tener en cuenta que las operaciones catalogadas fiscalmente en Ganancias como compraventa también lo serán frente al IVA. "A los fines del IVA, para que la operación de leasing sea considerada como tal y no como una compraventa, el plazo del contrato debe ser mayor a cinco años. Esto es así­, a pesar de ciertas contradicciones que surgen entre la ley de leasing y la ley del IVA, ya que esta última dispone un lapso mayor a tres años", puntualizó el especialista.

La importancia de que sea una compraventa o un leasing es que en el leasing, el IVA se va pagando en cuotas.  Así­, agregó, asumiendo un leasing a diez años, el tomador del leasing mantendrá la titularidad del bien hasta que el locatario haga uso del derecho de opción de compra. Durante dicho lapso, el tomador es simplemente un locatario, lo cual resuelve el problema de la ejecución de pago para el caso de incumplimientos en los cánones, advirtió el especialista. Para el locatario el importe pagado se considera un crédito, no un gasto como en un alquiler. Esto es así­ ya que se computa a cuenta del valor final de la operación.

Martí­n remarcó que "comparando una compraventa con un préstamo hipotecario, en ésta se declara el bien y se deduce el pasivo correspondiente, por lo que en una situación inicial fiscalmente casi no hay diferencias. No obstante, con el correr del tiempo, al amortizarse la deuda y mantenerse el valor del bien, se genera la obligación de pago del gravamen sobre tal diferencial". Una vez adquirido el bien, el valor de incorporación al patrimonio, se declara por su valor residual en el gravamen patrimonial en cuestión, el cual se calcula por el valor de opcion que se amortiza en 50 años, y no en la vida restante, concluyó el experto.

Preguntas y respuestas para la toma de decisiones
Elegir la opción más conveniente requiere evaluar pros y contras, pero para ello es necesario tener en claro las claves de cada alternativa:

• ¿Qué es el leasing  inmobiliario? Es una alternativa frente al alquiler, ya que permite "utilizar", a cambio de un canon, una porción del pago mensual a cuenta de la compra si se ejerce la opción de adquirirlo al finalizar el contrato de locación.
• ¿Quiénes intervienen en esta operatoria? El "dador", que otorga el uso de un bien y quien es el propietario hasta tanto lo venda o sea adquirido al finalizar dicho contrato, y el "tomador" del leasing, equivalente al inquilino en un contrato de locación, que es quien usa el inmueble y paga a cambio un importe denominado cánon.

Factores que son decisivos
Tanto los valores de los cánones, el plazo de la operación y el importe del valor de opción de compra, son claves y deben analizarse conjuntamente para evitar caer en una operación fiscalmente catalogada compraventa y que motive aplicar el IVA de toda la operación al inicio.

• ¿Qué es el scoring? Consiste en la utilización de los mismos recibos de alquiler como un aval del cumplimiento a fin de permitir a los locatarios calificar de mejor manera para obtener un crédito y conseguir una mayor financiación. 
• ¿Qué elementos son claves en un crédito hipotecario? La tasa del crédito, que actualmente ronda el 10% anual y las comisiones. También hay que evaluar si es en pesos o dólares, si el plazo es adecuado y si es a tasa fija o variable. Juega un papel determinante la posibilidad de obtener descuentos por cancelación anticipada.

Samanta Linares
slinares@infobae.com