A partir del 1 de marzo de 2021, mediante Resolución General N° 4933/2021, entrará en vigor el régimen de registración de contratos de locación de inmuebles, (RELI) por el cual los locadores y arrendadores se encuentran obligados a inscribir estos contratos ante la AFIP.

Los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio "web" http://www.afip.gob.ar y dirigirse a la opción "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE" para poder efectuar la correcta registración de los contratos.

Los contratos que se encuentran comprendidos son los siguientes:

a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos y las sublocaciones.

b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales y los subarriendos.

c) Locaciones temporarias de inmuebles.

d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles.

Qué sujetos están obligados a registrar

En primer lugar, los obligados a realizar la registración son los locadores o arrendadores; los sublocadores o subarrendadores; ya sean: personas físicas, jurídicas (cualquiera sea la forma social que adopten) o sucesiones indivisas.

Si un sujeto obligado no reside en el país, la obligación estará a cargo de su representante en el país.

Hay que destacar de la resolución en su art. 5, faculta a los intermediarios (inmobiliaria) a realizar la registración de los contratos celebrados en representación de los locadores o arrendadores.

Vale aclarar la obviedad de que los intermediarios no están obligados a registrarlos a título personal.

Sino que, podrán - resulta facultativo - registrarlos en representación de los locadores.

Por consiguiente, si la registración es realizada por el intermediario (inmobiliaria), el locador no está obligado a realizar por su parte también la registración. Parece algo bastante obvio, porque de hacerlo, se estarían efectuando dos registraciones por un mismo contrato, lo que no tendría sentido alguno, pero bien vale la aclaración.

Cabe señalar que la registración realizada por el intermediario es indicativa que participó de la operación económica, según lo estipula el mismo artículo.

Por último, se advierte que, ante el incumplimiento en la registración, el locador y/o arrendador no puede eximirse de responsabilidad por medio de cláusulas estipuladas en los mandatos o representaciones conferidas a los intermediarios. En otras palabras, resulta obligado exclusivamente el locador, y no puede oponer el mandato que le haya dado al intermediario ante el AFIP para no registrar el contrato.

Qué pasa si el inmueble está registrado por más de una persona – ya sea física y/o Jurídica-. Indica la Resolución que la registración por parte de uno de los propietarios (condóminos) exime al resto de realizar la registración, SIEMPRE QUE, se hayan informado en la registración a todos los que resulten propietarios del bien inmueble registrado. En otras palabras, alcanza con que uno solo de los propietarios efectué la registración ante AFIP para liberar de la obligación a los restantes, si fueron declarados en la registración todos los copropietarios. Deberán, además, indicar la proporción que tenga cada copropietario respecto del bien inmueble que registren.

Los obligados a realizar la registración son los locadores o arrendadores; los sublocadores o subarrendadores

La situación de los locatarios o arrendatarios

Por último, en relación con los sujetos obligados a la registración, cabe destacar que de los locatarios y/o arrendatarios no están obligados a efectuar la registración del contrato celebrado, sino que tienen la posibilidad de hacerlo, pero desde ya que no representa una carga impuesta contra ellos.

Es decir que no les acarrea responsabilidad alguna frente al órgano administrativo.

A partir de qué fecha es obligatoria la registración

La Resolución establece que tendrá vigencia a partir del 1 de marzo. Pero indica que aquellos contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020, que se encuentren vigentes al 1 de marzo de 2021; como también aquellos que se celebren a partir del 1 de marzo y hasta el 31 de marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para registrarse hasta el 15 de abril.

Es claro entonces que los contratos celebrados en tales fechas quedan obligados a registrarse a partir del 15/04/21.

Por su parte, los contratos celebrados con posterioridad al 31 de marzo de 2021 tienen un plazo de 15 días corridos para registrados contados a partir de la fecha de celebración.

Ahora bien, qué pasa con los celebrados con anterioridad al 1/07/2020.

Veamos que dicha fecha es aquella en la cual comenzó a regir la nueva ley de alquileres, la cual en su art. 16 estableció la obligatoriedad de registrar este tipo de contratos, cuyo texto no formula diferencia entre aquellos contratos celebrados con la nueva ley, de aquellos celebrados con anterioridad a su vigencia.

Por consiguiente, se entendería que para aquellos contratos celebrados con anterioridad al 01/07/2020, resulta ser obligatoria la registración a partir del 01/03/2021.

Es importante advertir al lector que las prórrogas de los contratos también están obligadas a registrarse dentro de los 15 días corridos de haberse celebrado.

Las prórrogas de los contratos también están obligadas a registrarse dentro de los 15 días corridos de haberse celebrado

Obligación de los jueces de dar intervención

Otra cuestión a tener en cuenta es que, de iniciarse una acción judicial por un contrato de locación, los jueces están obligados a informar al AFIP la existencia del contrato, para que el organismo intervenga. Desde ya aclaramos que la falta de registración del contrato no puede implicar nunca la imposibilidad del locador de iniciar la acción judicial pertinente: ya sea la acción de desalojo; la ejecución del contrato; o el cobro de sumas de alquileres; pues la acción judicial que posea el locador como defensa de sus derechos a la propiedad, es independiente a la sanción administrativa, por lo que siempre deben ir de manera separada.

Finalmente tenemos que la registración implica una declaración jurada, y según el art. 16 de la nueva ley de alquileres, las sanciones serán las estipuladas en la ley de procedimientos fiscales, por lo que no parece agregar una sanción novedosa.

Se puede sacar como conclusión que resulta realmente muy fuerte el peso que pretende darle el órgano administrativo a esta nueva registración de contratos, los cuales hasta ahora se manejaban en un ámbito plenamente privado entre las partes, es decir, sin intervención del Estado.

A criterio de quien escribe, si es beneficiosa o perjudicial la resolución, es algo que debe quedar reservado a criterio del lector, porque creo que, en el fondo, la respuesta siempre estará condicionada dependiendo de posturas más intervencionistas o, por el contrario, a posturas de libertad de mercado sin intervención estatal.

Sin embargo, sí podemos decir que la resolución no está dirigida a buscar un beneficio concreto en los locatarios, ni en equilibrar a las partes del contrato, sino que apunta directamente hacia los locadores, a quienes se les agrega una nueva obligación fiscal.