Explosivas subas en contratos de alquiler del 65%: ¿por qué inquilinos deberán mudarse cada 3 años?

Explosivas subas en contratos de alquiler del 65%: ¿por qué inquilinos deberán mudarse cada 3 años?
La ley de alquileres no permite pactar ajustes que prevean la suba de la inflación y los dueños de inmuebles ya sobrerreaccionan en el mercado
Por Dolores Olveira
09.03.2021 17.57hs Impuestos

Si bien el ajuste de los contratos de alquiler según la ley y los índices del BCRA no puede ser superior a 30%, los propietarios ponen en el mercado los inmuebles con aumentos de hasta 65% en los valores de la locación.

De esta manera, será más difícil renovar los alquileres cada tres años, plazo obligatorio según la ley, ya que a los dueños les convendrá más ofertar nuevamente el departamento en el mercado con alzas superiores a la inflación.

Hoy por hoy, desde que se aprobó la ley de alquileres hay 8 meses de atraso y la tasa de ajuste que establecen los índices del Banco Central es de 20%.

En forma anual, es posible que el índice llegue o supere 30% anual, indicó Carlos Cansinos, de deinmobiliarios.com.

Pero en el mercado de la ciudad de Buenos Aires, la realidad es que los nuevos contratos se pactan con ajustes en los precios por lo que no se pudieron aumentar durante el período de congelamiento.

Por encima de la inflación

Según un informe publicado por Zonaprop Index, el alquiler promedio de febrero en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en $33.357 mensuales, lo que marcó un salto de 65% anual.

En un año, todos los barrios porteños muestran un incremento en los alquileres superior a 50%. En Puerto Madero, se ofertaron a $67.062 mensuales; en Palermo, a $38.727, y en Nuñez, los inmuebles para alquilar se publicaron en promedio a $38.404 por mes.

Por otra parte, queda por resolverse cómo se pagará las diferencias de alquileres mensuales que quedaron congelados pero deberían haberse ajustado anualmente, advirtió Cansinos.

Una persona que comenzó a alquilar en julio sabe que tiene un aumento por delante y qué hay un decreto que se lo congela.

Los contratos anteriores a julio 2020 y congelados tienen deudas altísimas por los ajustes no realizados
Los contratos anteriores a julio 2020 y congelados tienen deudas altísimas por los ajustes no realizados

La deuda por el congelamiento

Pero los alquileres que se iniciaron antes de la vigencia del régimen de alquileres, o sea de julio de 2020, se ajustaban en general semestralmente. Hoy por hoy no se están haciendo, y esas diferencias en algún momento se tienen que pagar, afirmó Cansinos.

El experto puso como ejemplo el siguiente contrato de abril de 2020:

$18.000 por 6 meses: pagó por cada semestre $108.000.

Sin embargo, para el segundo semestre del contrato, el alquiler debería haber subido a $21.240, con un total semestral de $127.440.

En el tercer semestre, el inquilino debería haber pagado $25.063,20, con un total semestral de $150.379,20.

Y en el cuarto semestre, el alquiler debió haber sido de $29.574,58, con $177.447,46 totales en los seis meses.

Por este motivo, el valor total del contrato tendría que haber sido de $563.266,66, pero el inquilino pagó $432.000 en los dos años que duró el contrato. La diferencia que el dueño del departamento le exigirá al inquilino será de $131.000 aproximadamente.

"La diferencia la debe abonar en algún momento", enfatizó Cansinos.

Dificultad para renovar

Además, si bien el ajuste anual de los contratos por ley rondará un 30% anual, lo que está diciendo el mercado es que cada vez que un propietario vuelve a poner su departamento en oferta, incrementará el precio por encima de la inflación para cubrirse, aseguró Cansinos.

El ajuste por ley es anual, y los contratos ahora son cada 3 años, con lo cual este ajuste se hace 3 veces.

"Lo que ahora será difícil es la renovación de contratos, porque será más conveniente volver a poner el inmueble en el mercado con un nuevo precio", remarcó Cansinos.

"Recién veremos los efectos en el 1° semestre de 2023, aunque la situación viene difícil, cómo una olla a presión", concluyó Cansinos.

El efecto de la ley en el día uno

Matías Celasco, de la consultora inmobiliaria CBRE, dijo que la ley de alquileres y el registro de alquileres de la AFIP tienen especial efecto en el precio del "día uno".

Esto es así porque los propietarios se cubren del mayor riesgo inflacionario porque los contratos obligatoriamente pasaron de dos a tres años, precisó Celasco.

Y también, manifestó el ejecutivo, porque se trata de un mercado que se autoregulaba y ahora, en cambio, los alquileres deben ajustarse obligatoriamente por el RIPTE, que es un índice que combina la inflación y la suba de salarios.

De esta forma, expresó Celasco, ni el propietario ni el inquilino tienen certeza de cuánto terminarán ajustándose los alquileres al final del contrato.

Además, los costos del registro de los alquileres en AFIP también influirán en el precio del "día 1", aseveró Celasco, ya que los propietarios lo incluirán en lo que pagará el inquilino.

Las propiedades en countries y otras zonas caras están moviéndose por el blanqueo y la construcción
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La otra realidad

En las zonas de countries y otras áreas de alto poder adquisitivo, hay muchas personas que venden sus casas para construir y alquilan para estar cerca de la obra, por lo que los que ofertan están consiguiendo en esas zonas rentabilidades de esta 8% en dólares, indicó Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex y de Victoria Homes.

Se trata de alquileres donde no hay tantos problemas con la regulación, ya que aunque la ley obligue a contratos de 3 años, los inquilinos ocuparán el inmuebles entre 12 y 15 meses y ellos mismos luego rescindirán el contrato, explicó Edelstein Pernice.

"Casa que entra a la inmobiliaria se alquila", enfatizó Edelstein Pernice.

Asimismo, el empresario dijo que hay muy buenas oportunidades en este momento con el blanqueo que ofrece fomentos para la construcción, y está habiendo compras de terrenos para construir casas para alquilar.

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