La AFIP aclara dudas sobre transferencias inmobiliarias

Bajo la modalidad de una guí­a de preguntas y respuestas, el organismo recaudador aclara las inquietudes de los contribuyentes vinculadas con las operaciones de compraventa de inmuebles. Así­, da precisiones prácticas sobre trámites, certificados de no retención, constancias de valuación, liquidación del impuesto a las transferencias, entre otros aspectos.

Las preguntas y respuestas

* Generales de las RG 2139 - 2140 - 2141

- En el caso de que el certificado de no retención presentado al escribano contenga un domicilio diferente al de la escritura, ¿corresponde efectuar la retención?
- En estas situaciones el solicitante deberá ingresar a la página de la AFIP, servicio "Transferencia de inmuebles" y seleccionar la opción "Anular certificado",  de manera tal de registrar así­ el inconveniente (art. 25, RG 2141).

- Se vende un departamento destinado a vivienda del contribuyente con cochera y baulera, escriturados en el mismo tí­tulo, ¿se puede ejercer la opción de no retención por el artí­culo 14 de la ley 23.905?
- La opción de no retención puede efectuarse en la medida en que las unidades –cochera y baulera- resulten complementarias , si dichas unidades fueren independientes, no se aplica la opción.

- Los trámites que debe realizar el contribuyente, ¿los debe realizar en forma personal?
- Podrá realizarlo un tercero, siempre que posea un formulario de autorización con firma certificada (formulario 3283) o instrumento público que acredite tal carácter.

- El tí­tulo a presentar ¿debe ser el original?
- El tí­tulo a exhibir deberá ser el original o copia autenticada de acuerdo al artí­culo 30 de la resolución general 2141, y deberá aportar fotocopia del mismo.

- ¿Qué sucede en caso de una venta por sucesión por "tracto abreviado?
- Las ventas de inmuebles cuyos propietarios sean herederos de un expediente judicial tramitado por "tracto abreviado" deberán requerir los certificados conforme las previsiones generales del artí­culo 25, siempre que se trate de vivienda única.

* Especí­ficas del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles

- El escribano, ¿no deberí­a efectuar la verificación de los datos antes de entregado el instrumento público?
- Los preceptos contenidos en el tí­tulo III, apartado B "Verificación de Información", deben ser interpretados con carácter concordante, consecuentemente las verificaciones allí­ descriptas, deben ser realizadas en forma previa al perfeccionamiento del acto escritural.

- ¿Cómo se preliquida el impuesto determinado de acuerdo al artí­culo 21 de la resolución general 2141?
- Se deberá convertir el importe sujeto a retención al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda de que se trate vigente al cierre del dí­a hábil inmediato anterior al de producción del hecho imponible.



* Especí­ficas RG 2139 – Ganancias

- ¿En qué casos corresponde retener por transferencias de cuotas o transferencias sociales?
- Se deberá retener por las operaciones que tengan por objeto la transmisión a tí­tulo oneroso -venta, cambio, permuta, dación en pago, aportes sociales y cualquier otro acto que cumpla la misma

- ¿Dónde se solicita la valuación y quién la otorga?
- La constancia de valuación se tramita de acuerdo a los artí­culos 6º y 27 de la resolución general 2139. Cabe aclarar que las tasaciones las debe aportar el solicitante en la dependencia en la que se encuentra inscripto.

- ¿Cuál es la duración del trámite?
- Los certificados emitidos con fecha igual o menor del 31/10/2006 son válidos en tanto cumplan las previsiones de la anterior resolución general. Los certificados emitidos a partir del 1º/11/2006 deben ser conforme los modelos previstos en la nueva resolución general.


* Especí­ficas RG 2141

- ¿Qué ocurre cuando se transmite parte indivisa, cómo se solicita el certificado de no retención?
- La transferencia a tí­tulo oneroso de una porcentaje indiviso de una propiedad requiere para el que transfiere el dominio la tramitación del certificado previsto en el artí­culo 25, inciso b).

- De acuerdo al artí­culo 25, inciso a) se habla de un único titular y precio de transferencia igual o inferior a $80.000. Tratándose de un condominio entre cónyuges, ¿se interpreta que es un único titular (sociedad conyugal) o se entiende que son 2 titulares?
- En la venta de una propiedad perteneciente a una sociedad conyugal, se deberá tramitar en cabeza de cada cónyuge el certificado previsto por el artí­culo 25, inciso b).

- De acuerdo al artí­culo 25, último párrafo, si la escritura se hace dentro de los 5 dí­as hábiles a una cotización de la moneda extranjera mayor al de la opción, ¿qué tipo de cambio se toma?
- En los casos en que la operación se hubiere concertado en moneda extranjera, el precio de transferencia a considerar a los efectos de la opción, se determinará en moneda de curso legal, considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda extranjera respectiva, vigente al cierre del dí­a hábil cambiario inmediato anterior al que se efectúe la opción (art. 25, RG 2141).

El precio de transferencia a considerar al momento de la escritura, será el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda extranjera respectiva, vigente al cierre del dí­a hábil cambiario inmediato anterior a dicho hecho.  Son dos hechos independientes.

- En el caso de una venta realizada en $100.000 por 2 condóminos (cada uno posee el 50% del inmueble), uno se encuentra inscripto en Ganancias (no es habitualista en la venta de inmuebles y se trata de la venta de única vivienda )y el otro no es inscripto en Ganancias y se trata de la venta de única vivienda, ¿qué régimen de retención se debe aplicar?, ¿qué resolución es la que corresponde para solicitar el certificado por la opción de venta y reemplazo?
- En ambos caso la opción que puede realizar es la del artí­culo 25, inciso b), de la resolución general 2141.

- Se vende un inmueble que pertenece a 3 titulares por un valor de 210.000. ¿Se puede efectuar la opción por el "Trámite simplificado en lí­nea", siendo que la participación de cada uno de ellos es inferior a $80.000?
- No podrá efectuar la opción por el "Trámite simplificado en lí­nea", ya que no se trata de un único titular, correspondiendo efectuar la solicitud por el artí­culo 25, inciso b), (art. 25, RG 2141).

- ¿Cuál es el concepto de única vivienda? ¿Es equivalente a única propiedad?
- Se entiende por única vivienda el "espacio dentro del cuál una persona o conjunto de persona viven permaneciendo en ese lugar durante considerable tiempo, no siendo indispensable que pernocten en él" , no es equivalente a única propiedad.

- ¿Cómo se toma la variación del precio cuando es pactado en moneda extranjera?
- En los casos en que la operación se hubiere concertado en moneda extranjera, el precio de transferencia a considerar a los efectos del presente artí­culo se determinará en moneda de curso legal, considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda extranjera respectiva, vigente al cierre del dí­a hábil cambiario inmediato anterior


- ¿Cuál es el plazo para la solicitud de los certificados de valuación, no retención y retención (para residentes del exterior) para las operaciones realizadas durante el mes de noviembre de 2006?
- La constancia de valuación, no retención y retención (para residentes del exterior) para las operaciones realizadas durante el mes de noviembre de 2006, exclusivamente, podrán solicitarse sin observar el plazo mí­nimo de 20 dí­as corridos de antelación a la celebración del acto que genere el deber de retener.


- Se posee un formulario 235 de fecha 30/10/2006, ¿se puede utilizar para una venta realizada el 3/11/2006?
- A partir del 1º/11/2006 se deroga la norma que contempla el formulario 235, por lo tanto, el mismo carece de efecto (RG 2140).

- ¿Hubo alguna modificación en el aplicativo SICORE?
- Hasta la fecha no se ha modificado el mismo. No obstante las resoluciones generales establecen los códigos a consignar en el mismo.

- ¿Se debe consignar el código postal en la escritura?
- Los requisitos del artí­culo 15 son para ser verificados, por el escribano, no es necesario dejar constancia en la escritura.

- Un contribuyente posee varios inmuebles, de los cuáles sólo 1 es considerado vivienda (el resto son locales y cocheras) ¿Se otorga igualmente el certificado de no retención?
- Corresponde su emisión de acuerdo al artí­culo 14 de la ley 23.905 , sólo del inmueble destinado a vivienda.

- Una operación afectada por ganancias pero por perí­odos anteriores ya declarados (Boletos con posesión ya entregados), posee certificado contable en los términos de la resolución general 3026 y la escritura se firma el 2/11, ¿es válido el certificado según la RG 3026?
- A efectos de otorgar los certificados la AFIP efectuará verificaciones en forma análoga a otros trámites, situación ésta que no involucra al otorgamiento de la escritura sino que está relacionada a los requisitos que deben cumplir para obtener certificados los responsables. í‰se certificado es válido.

- Los contribuyentes que no tengan acceso a internet, ¿cómo deben efectuar las presentaciones por dicho canal?
- Los responsables para diligenciar sus certificados pueden utilizar distintos medios, PC personal, locutorios, centros de servicio de la AFIP.

- La clave fiscal para iniciar el trámite, ¿es la misma que se posee para otros servicios?
- La clave fiscal es única para todos los trámites. Cabe destacar que se deberá habilitar el servicio correspondiente a través de la opción "modificación del perfil".

- Un apoderado ¿puede obtener por el contribuyente la clave fiscal y/o obtener los certificados? ¿Se puede obtener por internet?
- La clave fiscal la obtiene el contribuyente, salvo que efectué el trámite de apoderar a su asesor conforme las previsiones de clave fiscal.

- Teniendo CUIL ¿se puede tramitar la clave fiscal o debo poseer CUIT?
- Podrá realizarlo con el CUIL.

- Si un contribuyente se encuentra inscripto en Bienes Personales y no ha presentado la DDJJ, ¿se otorga el certificado de no retención?
- Para obtener el certificado conforme las previsiones del artí­culo del artí­culo 31, la AFIP verificará la situación fiscal del responsable, si no presento DDJJ deberá regularizar su situación, previo al otorgamiento del certificado.

- Si un contribuyente se encuentra inscripto en Bienes Personales y no ha pagado el mismo, ¿Se otorga el certificado de no retención?
- La sanción para los responsables inscriptos que adeudan impuestos es la ejecución fiscal de sus deuda y no la no emisión del certificado.

- Si un contribuyente se encuentra inscripto en el Impuesto a las Ganancias y no ha pagado el mismo, ¿se otorga el certificado de no retención?
- La sanción para los responsables inscriptos que adeudan impuestos es la ejecución fiscal de sus deuda, y no la no emisión del certificado.

- En caso de no haber informado el bien ante AFIP, encontrándose obligado a hacerlo, ¿se otorga el certificado de no retención?
- Si el solicitante es no inscripto y corresponde que sea inscripto en función de poseer bienes superiores al mí­nimo previsto por el Impuesto a los Bienes Personales, para obtener el certificado deberá previamente regularizar su situación fiscal.

- En el caso de subasta donde el juez establece que hay fondos suficiente para retener, ¿cómo se efectúa el trámite?
- En las ventas judiciales el escribano interviniente aplicará las disposiciones de esta resolución general y solicitará -con anterioridad al acto de escrituración- la extracción de fondos del expediente respectivo, a los fines de ingresar el importe de la retención que realice (art. 18, RG 2141).

- Se vende un inmueble que pertenece a 3 titulares por un valor de 210.000, ¿se puede efectuar la opción por el "Trámite simplificado en lí­nea", siendo que la participación de cada uno de ellos es inferior a $80.000?
- No podrá efectuar la opción por el "Trámite simplificado en lí­nea", ya que no se trata de un único titular, correspondiendo efectuar la solicitud por el art. 25 inc b), (Art. 25 RG 2141).

- ¿Cómo se consigna el número de certificado de no retención para realizar la validación en la página de la AFIP?
- El número de certificado se deberá consignar sin barras.