AFIP vs brecha: por qué es momento de pasar los inmuebles de la sociedad al accionista

La diferencia entre el dólar oficial y el contado con liquidación hace más económico ante la AFIP sacar inmuebles de la sociedad en dólar físico
Por Dolores Olveira
29/07/2022 - 11,48hs
AFIP vs brecha: por qué es momento de pasar los inmuebles de la sociedad al accionista

Una vez pasados los vencimientos de impuestos fuertes del año, los contadores están volviendo de unos días de vacaciones y se encuentran que se acumularon temas societarios a resolver en las empresas clientes. Uno de los principales es la necesidad de aprovechar la brecha del dólar para pasar ahora los inmuebles de la sociedad a los socios, cuando esto es necesario.

Como la adjudicación de inmuebles tiene que hacerse al "valor de plaza", por la enorme brecha entre el dólar oficial y el MEP o contado con liquidación, el costo tributario de sacar los inmuebles es más económico en dólares físicos, indicó el escribano Adrián Comas.

La diferencia entre el dólar oficial, que se toma para el valor de plaza del inmueble en el Impuesto a las Ganancias, y el contado con liquidación disminuye el costo real en dólares físicos de las cargas tributarias, y a esto se suma que las propiedades han bajado sus valores en el mercado, para tributar menos a la AFIP.

Por este motivo, aseguró Comas, es el momento de considerar la posibilidad de sacar los inmuebles de las sociedades y pasarlos a nombre de las personas humanas.

Pasar un inmueble de la sociedad a los socios en dólares físicas baja el costo en Impuesto a las Ganancias
Pasar un inmueble de la sociedad a los socios en dólares físicos baja el costo en Impuesto a las Ganancias

Problemas societarios que enfrentarán los contadores

El escribano Comas enumeró tal como sigue los principales asuntos claves que las sociedades enfrentarán en las próximas semanas.

1. Constitución de nuevas sociedades, cuando es necesario adoptar otra estructura societaria distinta de la actual.

Se sugiere un capital inicial de $300.000 para SA y $250.000 para SRL, para evitar vistas de IGJ.

En ambas sociedades, el plazo social máximo es de 30 años, por nueva resolución de IGJ, ya no los 99 años habituales.

2. Cada 3 años, las SA tienen que confirmar o modificar al directorio y la AFIP, los bancos y otros organismos están exigiendo la inscripción en IGJ de cada designación.

La redacción de la asamblea es compleja porque se debe hacer una declaración ante la UIF y especificar los socios beneficiarios finales con más de 10% del capital.

Cualquier trámite de inscripción registral que se solicite (aumento de capital, reforma del estatuto, cambio de sede) deberá contar con la simultánea inscripción del actual directorio de la SA.

3. Las SRL deben hacer aprobar por los socios y constar en actas la reforma del contrato, el cese y designación de gerente, el cambio de sede, entre otros cambios societarios, desde junio pasado. El contador debe verificar que la sociedad tenga libro de actas rubricado, aunque no se use.

4. Muchos clientes SAS están considerando su transformación en SA o en SRL, ya que no pueden cumplir con todos los requerimientos actuales de IGJ, y esto lleva a tener que subsanar documentos con firma electrónica, y no con firma digital o ante escribano.

La inflación obliga a las sociedades a realizar aumentos de capital
La inflación obliga a las sociedades a realizar aumentos de capital

Los aspectos económicos de la sociedad y la Asamblea

5. Aumentos de capital de la SA o SRL: la inflación hace necesario verificar en el estado de evolución del patrimonio neto si hay importes en la cuenta de ajuste de capital y en la de aportes irrevocables para futuros aumentos de capital. Estos últimos se deben capitalizar dentro del año o, de lo contrario, hay que contabilizarlos en el pasivo. El acta de Asamblea se complejiza aún más.

6. Adjudicación de inmuebles a los socios, ya sea como reducción de capital o como disolución de la sociedad, pagando con dólares físicos para aprovechar la brecha cambiaria.

7. Fideicomisos inmobiliarios, de construcción, o de administración: la AFIP exige que estén inscriptos en IGJ para conceder la CUIT, para lo que se constituyen por escritura pública.

Los convenios de adhesión posteriores, para la adquisición de unidades funcionales en construcción y las cesiones de los mismos se pueden hacer en instrumento privado y no se inscriben.

Si son fideicomisos de construcción al costo, la adjudicación no está alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias.

Impuestos hay para trasmitir inmuebles al accionista

La transferencia de inmuebles al accionista debe hacerse por escritura de transferencia de dominio de inmueble por adjudicación por liquidación social o por reducción de capital, advirtió Comas.

Los valores a considerar en esa escritura son los siguientes, enumeró:

  • Valuación fiscal.
  • VIR, valor inmobiliario de referencia.
  • Valor contable del inmueble según el balance.
  • Valor de plaza a declarar ante la AFIP para el pago de Impuesto a las Ganancias.

Para Impuesto de Sellos, que en la ciudad de Buenos Aires es el 3,6 % de la base imponible, se toma el valor de plaza o el VIR o el valor de balance del inmueble, el que sea mayor, precisó.

No hay obligación de consignar el valor de plaza en la escritura, ya que eso es únicamente para la liquidación de Impuesto a las Ganancias, comentó.

Si no se consigna valor de plaza en la escritura, el accionista incorpora el inmueble por un valor bajo, por lo que tiene dos ventajas: tributa menos Impuesto de Sellos, y tributa menos anualmente por el Impuesto a los Bienes Personales, afirmó.

Pero tiene una desventaja, que el día que quiera vender el inmueble tributará Ganancias cedular en un monto muy grande con la alícuota del 15 % de la renta, alertó.

Si consignamos también en la escritura el "valor de plaza", tiene las dos desventajas: tributa más impuesto de sellos, y luego tributa más anualmente por Bienes Personales; y tiene la ventaja que cuando quiera vender, las ganancias cedulares serán un menor importe, consideró.

Por otra parte, existen exenciones por destino de vivienda. Si el inmueble que se adjudica, El accionista lo destina a su "vivienda y única propiedad en capital federal", se puede utilizar la exención de Sellos para adjudicaciones de hasta un valor de $6.250.000, y para cuando lo quiera vender en el futuro, si declara en la escritura de venta que es su vivienda, no tributa Ganancias cedular, y tampoco tiene obligación de comprar otra en reemplazo.

En Impuesto a las Ganancias, la transferencia puede considerarse no onerosa sino rescate de acciones
En Impuesto a las Ganancias, la transferencia puede considerarse no onerosa sino rescate de acciones

El Impuesto a las Ganancias y la transferencia al socio

En cualquiera caso, la sociedad siempre paga Impuesto a las Ganancias sobre valor de plaza, y en la escritura, en ambos casos, el escribano puede no retener el 3% del valor que se consigne, como pago a cuenta de ese tributo, ya que no hay dinero en la operativa, que consiste en transferir inmueble contra el rescate de las acciones, puntualizó Comas.

Dado que el escribano actúa solo como agente de información, el asesor contable deberá evaluar si se hace la "autorretención" del Impuesto a las Ganancias, comentó.

También hay que tener en cuenta la fecha de cierre del ejercicio, ya que si la escritura de transferencia del inmueble se realiza al principio del nuevo ejercicio, se cuenta con mayor plazo para la declaración jurada y el pago del Impuesto a las Ganancias, y en eso influye el proceso inflacionario con la devaluación de la moneda, para el cálculo de los costos finales, explicó.

De la misma manera, el asesor tributario tendrá que verificar, con respecto al accionista que transfiere las acciones, que no esté alcanzado por Impuesto a las Ganancias cedular, ya que se puede interpretar que no sería realmente una "transferencia onerosa" sino simplemente el "rescate" de sus acciones que le hace la sociedad con motivo de la liquidación social, dijo Comas.

También tendrá que ver con respecto a los bienes adjudicados, la liquidación de Ganancias, que es el 30% para la sociedad en liquidación y el 7% para el accionista, porque es similar a un dividendo en especie, y aquí se tendría el argumento que como tributa ese 7 %, no entra el rescate de sus acciones también en ganancias cedulares, opinó.

La diferencia entre la cotización del dólar oficial, que se toma para la escritura, y también para la conversión a pesos de la tasación en dólares del valor de plaza del inmueble para la declaración jurada de ganancias, y la cotización del dólar (contado con liquidación), disminuye el costo real en dólares físicos de las cargas tributarias.

Además, todas las propiedades han bajado sus tasaciones en dólares, lo que justifica un "menor valor de plaza actual" para consignar en las declaraciones de Impuesto a las Ganancias.

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