Dificultades en la tramitación del certificado para no pagar el ITI

Tras un fuerte avance de la AFIP contra la evasión del Impuesto a las Transferencias de Inmuebles (ITI), que incluyó medidas de control y la flexibilización del trámite del certificado de no retención del tributo, los contribuyentes no cesan en sus interrogantes sobre sus obligaciones frente al fisco. Incluso, las inmobiliarias y los escribanos pasan a ser protagonistas, además de los compradores y vendedores de inmuebles.

El ITI puede no ser obligatorio pagarlo cuando se ejerce la opción de "venta y reemplazo"; es decir cuando se produzca la venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, en tanto la operación se lleve a cabo en el término de un año.

En este sentido, la Mesa de Ayuda de la AFIP aclaró que "vivienda única" es "el espacio dentro del cual una persona o conjunto de personas viven permaneciendo en ese lugar durante considerable tiempo, no siendo indispensable que pernocten en él, lo cual no es equivalente a única propiedad". Sin embargo, el certificado de no retención sólo es aplicable para el inmueble destinado a vivienda.

En este contexto persisten las dudas de quienes compran o venden una propiedad, principalmente como consecuencia de un paquete de medidas tendientes a luchar contra la evasión en el mercado inmobiliario y con miras a los cambios que la AFIP anunció se instrumentarán sobre registro inmobiliario y cancelación de operaciones por la ví­a financiera en lugar del efectivo.

Andrés Edelstein, socio de International Tax Services de PricewaterhouseCoopers destacó que a partir de noviembre de este año ya rigen las nuevas normas que regulan la retención del 1,5% en concepto de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el cual debe ser afrontado por los vendedores personas fí­sicas no habitualistas. 

Así­, aclaró que lo novedoso del tema es la utilización de sistemas de transmisión electrónica de datos -en forma personal o a través de un agente de la AFIP ví­a telefónica-.

"Si bien el objetivo perseguido es el de optimizar la fiscalización, en la práctica este nuevo mecanismo ha generado interminables dilaciones en las dependencias de la AFIP, con las consiguientes demoras en las operaciones inmobiliarias o, incluso peor, con el pago del impuesto por parte del vendedor en casos donde el gravamen no deberí­a aplicarse", aseguró el experto.Al tiempo que se intensifica el control se procura implementar mecanismos más flexibles fundamentalmente como respuesta a los niveles de evasión y la demanda de trámites más ágiles de los contribuyntes. Alberto Abad, titular de la AFIP, puntualizó que existen "quienes ahora prefieren pagar el ITI como si se tratara de una venta de inmuebles para adquirir otra vivienda, antes que venga la AFIP sobre ellos por Bienes Personales. Sin embargo, esto se solucionará con el empadronamiento de inmobiliarias, haciendo que la orden de venta constituya por si mismo un documento real".

Este sistema de registro guarda correlato con el que fue implementado para los autos usados. Hoy, las estadí­sticas son materia preocupante para el fisco y son motivo de sobra para que intensifique el control pero, al mismo tiempo, exige que los contribuyentes conozcan cómo se aplica el tributo aun cuando no se trata de un impuesto nuevo. "El 80% de las operaciones inmobiliarias en promedio no superan los u$s26.000. Esto indica que es necesario trabajar sobre las valuaciones, lo cual se profundizará en 2007", agregó el funcionario.

Las medidas no sólo despiertan interrogantes e interés de los contribuyentes sino que también generaron repercusiones. Por ejemplo, en la opinión de Rodrigo Saldaña Toselli de la inmobiliaria Toselli & Fuentes, "fomentan que el mercado se pare porque las trabas complican las operaciones" lo cual puntualizó frente a los mayores requisitos.

El certificado de no retención

Para facilitar el cumplimiento, el organismo de recaudación emitió una nueva norma que flexibiliza el trámite para obtener el certificado de no retención.  Ahora, quienes necesiten obtener este documento podrán hacer mediante un simple trámite telefónico o a través del sitio oficial de la AFIP, en la medida que el valor de la transferencia de un inmueble -para la posterior compra de vivienda única- no supere los $102.300.

Así­, una persona fí­sica o una sucesión indivisa que vende un inmueble puede obtener un certificado de no retención del ITI realizando un simple trámite.

Nuevos controles de los escribanos

Los escribanos validarán los datos del certificado de no retención. Es decir, el control sobre los valores declarados y la concordancia entre el precio de la operación y el que fuera escriturado recae en el escribano interviniente. Así­ lo indica la resolución (AFIP) 2153.

Marcelo Costas, subdirector general de Fiscalización del organismo, aclaró que es el escribano quien valida la legitimidad de la operación  y que esto facilita el cumplimiento de la obligación de contar con el certificado de no retención al momento de escriturar, y a los fines de que no le sea practicada la detracción del ITI "por cuanto puede avalar su condición ante la AFIP de que vende su vivienda para adquirir otra en el plazo estipulado por la normativa vigente (un año)".

Evidentemente,  el escribano pasa a tener peso en cuanto al control principalmente para los casos donde no se realizaban las retenciones del ITI sobre la base de "suponer" que se trataba de una venta y reemplazo de un inmueble. Si bien no era correcto suponer la venta y reemplazo, ahora el escribano es responsable de constatar la tramitación del certificado de no retención.

Edelstein advirtió que si existen demoras en la obtención de la constancia, el vendedor deberá tratar de postergar la fecha de la escrituración, lo cual es sumamente dificultoso lograr, o bien pagar el impuesto cuando claramente tiene el derecho de no hacerlo. " De cualquier manera, serí­a conveniente que el control del cumplimiento de las obligaciones fiscales del vendedor se hiciera ex post", sugirió el especialista.

Así­ agregó que el inicio del trámite ya genera algunos dolores de cabeza ya que se requiere contar con diversa información la cual, en algunos casos, es difí­cil obtener con la antelación requerida. "Pero peor es lo que ocurre después, al menos hasta ahora, ya que se solicitan requerimientos adicionales de información tendientes a verificar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales a cargo del vendedor del inmueble, algo que va mucho más allá de lo que exige la ley para que el ITI pueda  alejarse de pagar (esto es que se esté vendiendo la vivienda única del contribuyente, elemento exclusivo que deberí­a ser validado por el fisco, al menos a los efectos del ITI y al momento de llevarse a cabo la operación )", puntualizó.

Ping pong de preguntas y respuestas

Edelstein dio respuesta a los interrogantes más comunes frente a los cuales se encuentran quienes venden su propiedad, en el marco del ITI:

- ¿Cuándo corresponde el pago de ITI y cuándo tributar Ganancias por operaciones inmobiliarias?-

En términos generales, el ITI debe ser pagado por vendedores personas fí­sicas no habitualistas, mientras que el Impuesto a las Ganancias debe ser pagado por los vendedores cuando sean sociedades o personas fí­sicas habitualistas en cuyo caso la retención es del 3%. En ambos casos hay excepciones.- ¿Cuándo se puede usar el trámite simplificado (telefónico y web) y cuándo no para gestionar el certificado de no retención?- El trámite simplificado, que  no exige una presentación adicional ante la dependencia de la AFIP correspondiente, sólo opera cuando el importe de la venta es inferior a la suma de $102.300.

No obstante, la ví­a telefónica es opcional, por lo que puede emplearse en cualquier caso en lugar de iniciar el trámite ví­a web.

De todas maneras, esto no simplifica demasiado el procedimiento, ya que el vendedor deberá igualmente presentar toda la información solicitada ante la dependencia en la cual se realiza el trámite.- 

¿Existen casos para los cuales no sea necesario tramitar el certificado de no retención?

- No. Siempre que pretenda hacerse uso de la opción de no ingresar el impuesto por venta de la vivienda única para la compra de otra, debe solicitarse el certificado.

- ¿Qué pasa si finalmente el vendedor del inmueble no compra otro en el término de un año?

- En principio la responsabilidad es exclusiva del vendedor. Si luego incumpliera la obligación de adquirir otro inmueble en el plazo de un año, deberá ingresar el 1.5% de impuesto con más los intereses y accesorios correspondientes.

- ¿Qué me controla el escribano cuando compro un nuevo inmueble?, y ¿cuándo lo vendo?

- En lo que respecta a la operación de compra, los controles efectuados por los escribanos tienen estrecha vinculación con las normas existentes en materia de lavado de dinero. En virtud de las mismas, deben verificar que los fondos con los que se efectúa la compra hayan sido declarados a fines fiscales, que hayan existido movimientos bancarios, etc. (todo esto en virtud de la L. 25.246 y la Res. 10/04 de la Unidad de Información Financiera -UIF-).Cuando se vende el inmueble, es importante recordar que en diversos casos y según el monto por el cual el mismo haya sido adquirido, es obligatorio exhibir copia del formulario F 381 que el vendedor debió haber presentado en oportunidad de la compra ante la AFIP.

í‰ste es otro aspecto que en la práctica se ha complicado bastante, ya que la presentación deberí­a ser un trámite sencillo, mas se han experimentado requerimientos de información por parte de las dependencias adicionales a los previstos por las normas vigentes. í‰ste es otro tema que esperemos se agilice a la brevedad.

Samanta Linares