El blanqueo para la construcción está suscitando interés en personas que lo necesitan porque tienen un proceso de fiscalización abierto con hechos anteriores a su vigencia, pero hacerlo mal puede traer más inconvenientes que beneficios.

Los expertos alertan que no es lo mismo depositar los fondos blanqueados en pesos que en dólares, o hacer una inversión financiera antes de dirigir esos fondos al desarrollo inmobiliario elegido.

Tampoco da lo mismo blanquear parcialmente y que después se caiga la adopción del régimen, porque la AFIP tendrá todo a mano para exigir hasta 6 años anteriores y llevar a juicio penal por las cifras millonarias que resultarán.

A quiénes les conviene blanquear

Cuando hablamos de blanqueo, muchos contribuyentes no quieren saber nada del solo escuchar la palabra por experiencias pasadas y cambios en las reglas de juego, reconoció Fernando López Chiesa, del estudio Lisicki, Litvin & Asoc., pero aseguró que "hoy podemos pensarlo como una oportunidad para quien lo necesite".

El blanqueo es interesante para quien tiene una fiscalización en curso

López Chiesa fijó el target del blanqueo en los siguientes casos:

1. Una persona o empresa que tiene fondos no declarados y que los necesita para un proyecto inmobiliario.

2. Un sujeto que tiene un proceso de fiscalización abierto o en discusión no firme, con hechos imponibles anteriores a la vigencia de la ley, e incluso por tema de facturas apócrifas, donde una exteriorización podría neutralizar la situación e incluso extinguir una acción penal.

3. Un beneficio para el desarrollador que, mediante acciones comerciales, puede publicitar su proyecto inscripto en el registro correspondiente.

El experto destacó que una persona puede invertir en un proyecto o desarrollo inmobiliario que se encuentre inscripto en el registro REPI de los siguientes modos:

• Con fondos que ya tiene declarados, y así usufructuar ciertos beneficios fiscales en Bienes Personales o en el diferimiento de Ganancias o ITI cuando se transfiere un inmueble a un desarrollador de proyectos inmobiliarios.
• Exteriorizar fondos no declarados en pesos o moneda extranjera para destinar a proyectos inmobiliarios, a través del blanqueo.

Se puede invertir en un desarrollo inmobiliario inscripto en el REPI

¿Qué se puede hacer con los fondos del blanqueo?

Aquellas personas que decidan usufructuar el régimen de normalización o blanqueo deberán depositar los fondos en pesos o en moneda extranjera en una cuenta especial denominada CECON.Ar, en alguna de las entidades bancarias del país. Los fondos podrán exteriorizarse hasta el 17 de agosto 2023, indicó López Chiesa.

Los fondos quedan depositados en la cuenta especial hasta tanto decida elegir el proyecto inmobiliario, que tiene que tener código REPI.

Una vez decidido, la entidad bancaria transferirá los fondos a la cuenta del o de los proyectos inmobiliarios. La persona que blanquea no puede pagar directo al corralón, al arquitecto u otro proveedor, por eso se transfieren directamente al desarrollador, aclaró López Chiesa.

Un punto clave es que no es obligatorio transferir los fondos inmediatamente al proyecto. Los dólares blanqueados deberán estar invertidos en los proyectos hasta el 30 de diciembre de 2024, inclusive, subrayó.

Y la ley no pone un plazo para la finalización del proyecto inmobiliario tanto para el que exterioriza los fondos como tampoco para el desarrollador.

El desarrollador no es parte de la exteriorización, recibe fondos blanqueados que aplica a su proyecto y lo afecta al flujo de fondos de la obra.

El desarrollador no es parte del blanqueo y esto alivia sus plazos

Este punto, a diferencia de otros blanqueos que establecían un plazo para la escrituración, alivia al desarrollador que se inscribe en el REPI en no tener una fecha límite para colocar el último ladrillo, explicó López Chiesa.

¿Conviene depositar en pesos o en dólares?

Parar ver si conviene depositar los fondos blanqueados en pesos o en dólares, se debe considerar que el impuesto especial que se paga por el blanqueo, que hasta el 19 de noviembre próximo es de 5%, se determina sobre la base de la valuación en pesos de las tenencias exteriorizadas, apuntó el tributarista Sergio Carbone.

Es posible que un contribuyente exteriorice tanto tenencias en pesos argentinos como en divisas, y estos dólares se cotizarán al tipo de cambio comprador oficial vigente a la fecha de exteriorización, independientemente de que en el mercado financierose obtenga un valor superior medido en pesos, consideró.

López Chiesa puso el siguiente ejemplo

• Una persona deposita el equivalente a $60 millones, que equivalen a u$s200.000 convertidos el tipo de cambio blue de $ 300.
• Si el impuesto se ingresa antes del 19/11, aplicará la alícuota del 5% sobre dicha base, siendo el impuesto de $3 millones.
• En cambio, si la persona deposita la suma de u$s200.000, a los efectos de calcular el impuesto especial, aplicará el tipo de cambio comprador del Banco Nación para determinar la base en pesos. Si tomamos la cotización de $150, el impuesto especial será de $1,5 millones, la mitad.

Por la diferencia de cambio, conviene más blanquear y dejar los fondos en dólares

Por lo tanto, es más conveniente blanquear y dejar los fondos en moneda extranjera, coincidieron los expertos.

¿Qué beneficio tiene comprar bonos del Estado?

Por otra parte, realizar una operación financiera de forma previa a invertir los dólares en un proyecto inmobiliario, permite mejorar aún más el tipo de cambio subyacente, dijo Carbone.

Los fondos declarados podrán ser aplicados transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales, es decir que la persona podrá hacer una operación de dólar contado con liquidación o MEP, explicó López Chiesa.

Por lo tanto, si la persona exteriorizó dólares, puede realizar una operación de compra de títulos públicos y su posterior venta se acreditará en moneda nacional en la cuenta CECON.Ar para luego invertir en los proyectos inmobiliarios, manifestó.

En nuestro ejemplo anterior, la persona exteriorizará u$s200.000, pagará un impuesto de $ 1,5 millones y, si realiza una operación de compra de títulos, luego de la venta, se acreditará en la cuenta CECON.Ar una suma aproximada a $ 60 millones (suponiendo un tipo de cambio de $ 300), ejemplificó.

¿La diferencia de cambio por comprar dólar MEP está gravada?

Carbone subrayó que, si quien hace la operación con dólar MEP para beneficiarse con el spread es una persona humana, la diferencia de cambio está exenta de Impuesto a las Ganancias, pero esto no sucede si lo realiza una empresa.

La diferencia de cambio está exenta para las personas humanas, no para empresas

La operación de dólar MEP genera una diferencia de cambio (Valor Dólar MEP – Valor tipo de cambio oficial exteriorizado).

En el caso de ser persona humana (siempre es el sujeto exteriorizador y en calidad de consumidor final), las diferencias estarán exentas del gravamen, consideró Carbone.

En el caso de sujetos empresa, sí soportarán imposición por las diferencias obtenidas (teoría del balance), remarcó, y agregó que el constructor deberá "tener prudencia" al aceptar fondos.

Eso es así porque, si estos valores son aceptados en moneda extranjera la diferencia obtenida estará sometida a un gravamen que, en situaciones en las que estemos frente a fideicomisos al costo, deberá ser trasladado al sujeto inversor, advirtió.

Así, una mala decisión de un inversor puede terminar perjudicando al resto de los inversores, enfatizó Carbone, y aclaró que esto no es así sólo en el caso de inversiones realizadas en divisas, pero estas sólo son aplicables para el terreno.