¿Baja el alquiler en 2026? Cómo impactará en precios la eliminación de impuestos con la reforma laboral

La reforma laboral prevé la exención del Impuesto a las Ganancias para el alquiler de casa habitación. Así, una persona que tributa el 35% tendrá un aumento de rentabilidad del 60% y una que tributa 13% vería incrementada su renta en 17%. Esto podría influir en mayor oferta de inmuebles para alquilar y en la baja de los precios para 2026.

Cómo es la carga de impuestos sobre el alquiler

Los alquileres sufren carga tributaria por parte de la Nación, las provincias y los municipios, pero la mayor presión fiscal corresponde al Impuesto a las Ganancias, precisa un estudio de Iaraf.

El estudio toma tres casos:

El primer propietario está inscripto en el Impuesto a las Ganancias y, por los ingresos provenientes del alquiler, tributa una alícuota efectiva del 13% (la tasa nominal es 15%).

El segundo tipo de propietario tiene otras actividades que generan ingresos, además del generado por los alquileres, con lo cual tributa una alícuota del Impuesto a las Ganancias del 35%.

El tercer tipo de propietario está inscripto en el Monotributo y presenta únicamente ingresos por los alquileres.

En todos los casos, los inmuebles se alquilan a través de un corredor inmobiliario que cobra un 10% de comisión sobre el valor del alquiler.

Cuánto le queda al propietario en la mano

En el caso 1, del total de los ingresos por alquiler, la carga tributaria correspondiente a los tres niveles de gobierno representa el 20,8%, la comisión inmobiliaria el 10%, y el propietario retiene el 69,2% restante.

En el caso 2, la participación de la carga tributaria se incrementa hasta el 40,6% del valor del alquiler, manteniéndose la comisión inmobiliaria en el 10% y la porción que percibe el propietario se reduce al 49,4%.

Por último, en el caso del monotributista, la carga tributaria asciende al 10% de los ingresos por alquiler, la comisión inmobiliaria también alcanza el 10%, y el propietario conserva el 80% de los ingresos generados por el alquiler de los inmuebles.

En los dos primeros casos, el tributo con mayor peso dentro de la carga tributaria es el Impuesto a las Ganancias, que explica el 56% y el 77% del total, respectivamente.

En cambio, en el tercer caso, el impuesto inmobiliario provincial concentra la mayor participación, con el 29% del total, seguido por el componente impositivo del Monotributo, que representa el 21,5%.

Cuál es la rentabilidad de un inmueble

El nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares.

En el ejemplo, se toma un valor del inmueble de u$s70.000 y un valor supuesto de alquiler mensual de $550.000.

La rentabilidad neta de tributos es del 4,47% para el propietario 1 y del 3,19% para el propietario 2. La diferencia de rentabilidad entre ambos propietarios se explica por la diferente alícuota del Impuesto a las Ganancias. El tercer propietario presenta una rentabilidad neta anual más elevada, del 5,17%, ya que su carga tributaria es sustancialmente menor.

Cuánto puede bajar el precio del alquiler

Una vez analizada la carga tributaria y la rentabilidad neta del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación en la actualidad, se puede analizar qué pasaría con la exención de Impuesto a las Ganancias con la reforma laboral:

En el caso 1, del total de los ingresos por alquiler, la carga tributaria correspondiente a los tres niveles de gobierno representaría el 9,1%, la comisión inmobiliaria el 10%, y el propietario retiene el 80,9% restante.

En el caso 2, la participación de la carga tributaria se repite, ya que ambos propietarios no tributarían Ganancias, manteniéndose la porción que percibe el propietario en 80,9%.

Por último, en el caso 3 no habría cambios respecto a la situación actual y el propietario conserva el 80% de los ingresos generados por el alquiler de los inmuebles.

Es decir, de implementarse la exención de Ganancias al alquiler de viviendas, los ingresos netos de los propietarios serían prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas. En el caso del Monotributo, debe seguir pagando lo mismo, excepto que opte por pasarse al régimen general.

En el primer caso, la rentabilidad neta de tributos subiría un 17%, del 4,47% actual a un 5,22%.

En el segundo caso, la rentabilidad neta subiría un 64%, del 3,19% actual a un 5,22%.

El monotributista del caso 3 mantendría constante su rentabilidad anual del 5,17%. Es decir, la exención del Impuesto a las Ganancias generaría que la rentabilidad de los propietarios autónomos sea levemente superior a la de un monotributista.

El aumento de la rentabilidad del alquiler de inmuebles puede impactar en una mayor oferta en este mercado y en una baja de los precios a partir de 2026.