Se intensifica en todo el país el control del mercado inmobiliario

Es indudable que el mercado inmobiliario tomó relieve entre los intereses de los fiscos nacional, provinciales y municipales. Sin embargo, no en todos los casos impacta en la misma medida ni sobre los mismos impuestos pero, cuando se gravan los mismos conceptos surgen los problemas de doble imposición y es esto lo que, en estos días, está siendo seriamente cuestionado.

En este sentido, las sobrealícuotas que acompañan el impuesto inmobiliario bonaerense -y que a futuro constituirán el impuesto a la riqueza que entrará a regir como tal en 2.010- y el Impuesto sobre los Bienes Personales (nacional) son eje de debate de los más destacados especialistas.

En este escenario, surgen los escribanos como agentes de información y control suministrando información sobre los titulares de los inmuebles y sobre las mismas propiedades. Por ejemplo, la valuación que consta en la escritura traslativa de dominio por operaciones de compraventa.

Las herramientas para fiscalizar van desde el Google Earth hasta el cruce de datos con el Registro de la Propieda Inmueble, Catastro o entre los mismos fiscos locales con la AFIP.

El aluvión de normas en esta materia es otro indicador del nivel de interés en la recaudación que nace con las mismas operaciones que se generan en este mercado.

Ante esta inyección de cambios y el riguroso marco de control, los contribuyentes se muestran en alerta a los cambios que se vienen. Claro ejemplo de ello es que mientras la AFIP, antes de que concluya el mes de junio, lanza las dos fases restantes de su plan antievasión inmobiliaria, desde Rentas bonaerense se agudiza el control.

La situación actual
El esquema de tributación vigente responde al tipo de tributo de que se trate. Así, en el caso de contribuyentes, personas físicas titulares de inmuebles, residentes en la Argentina, por sus propiedades en el país y en el exterior y siempre que superen el mínimo exento para tributar Bienes Personales (patrimonio mayor a $102.300) corresponde pagar:

Si los bienes no supera los $200.000, una alícuota del 0,50% sobre la diferencia entre el valor de sus bienes y el mínimo exento de $102.300.
Si pasa de los $200.000, la alícuota llega al 0,75%.

En consecuencia, a los fines de Bienes Personales, los inmuebles que conforman la base imponible sujeta a Bienes Personales generan el pago del tributo por las propiedades del contribuyente.

Por otra parte, quizás ese contribuyente resida en la Provincia de Buenos Aires, donde también rigen las polémicas "sobrealícuotas" que se pagan junto con las Patentes y el impuesto Inmobiliario y que hoy alcanzan a 130.000 bonaerenses que poseen más de $500.000 de patrimonio.

Para Carlos Quian, socio del estudio Harteneck, Quian & Asociados, la medida representa "una doble imposición", aunque aclaró que esa situación no está prohibida en la Argentina salvo que sea confiscatoria o se atente contra la Ley de Coparticipación Federal.

Así, el tributarista destacó que "la coparticipación federal prohíbe la aplicación de un impuesto análogo, con misma base imponible, a los nacionales", en referencia al Impuesto sobre los Bienes Personales -que tras su prórroga, hasta fines de 2009- y las sobretasas bonaerenses que se aplicarán hasta el año 2010 cuando se "conviertan" en el cuestionado impuesto a la riqueza.

En el marco tributario de la Ciudad de Buenos Aires, la Dirección General de Rentas cobra el famoso ABL. No obstante, en la actualidad se encuentra reconocido como una "contribución" de modo que no reviste la calidad de "doble imposición" -aún cuando se vincule directamente con los inmuebles- dado que responde a la prestación de los servicios de alumbrado, barrido y limpieza.

El papel de los escribanos y los efectos sobre los contribuyentes
Los escribanos se han convertido en piezas clave de los fiscos de las distintas jurisdicciones y a nivel nacional. En el ámbito bonaerense una reciente norma los obliga a que, ante la venta de un inmueble, soliciten un informe de deuda del Impuesto Inmobiliario, en el cual deben figurar los importes adeudados por los años no prescriptos más los intereses correspondientes que constituyen la deuda del contribuyente.

En el caso que la propiedad objeto de la venta, posea deudas en el Inmobiliario, el escribano deberá actuar como agente de recaudación e ingresar el importe en la Dirección Provincial de Rentas.

Adicionalmente, una vez canceladas las deudas respectivas y tras declarar la transacción en la declaración jurada quincenal correspondiente al Impuesto a los Sellos, el escribano también debe pedir un libre deuda para ratificar la situación fiscal. De esta forma, el fisco bonaerense se garantiza el cumplimiento en el pago de este tributo.

A nivel nacional, la AFIP le exige a los escribanos que cumplan con un régimen de información que se conoce como "CITI escribanos" por el cual se deben declarar las compras, importaciones definitivas, locaciones o prestaciones recibidas, y de préstamos con garantía hipotecaria y transferencia de dominio de bienes inmuebles.

A esta obligación se suma el hecho de que deben solicitar el certificado de no retención del Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias (ITI) en oportunidad de celebrar una escritura por la venta de vivienda única y en la medida que exista el compromiso del vendedor de adquirir un nuevo inmueble en el término de un año. De no existir este comprobante también tienen que practicar la retención del tributo al contribuyente.

Estas exigencias tomaron fuerza hacia noviembre del año pasado cuando la AFIP emitió duras normas de control y anunciaba el lanzamiento del Plan Antievasión Inmobiliaria.

Las herramientas de cada fisco
Hoy existen las más diversas herramientas de control fiscal. Para la AFIP los regímenes de información funcionan como los "inputs" de su poderosa base e-fisco. Así, cuentan con datos de expensas, valuaciones de inmuebles, acreditaciones bancarias, superficie de las propiedades, titularidad, entre otros datos que aportan el Registro de la Propiedad Inmueble, los bancos, administradores de consorcios, inmobiliarias.

Se suma próximamente la implementación de requisitos formales para los boletos de compraventa y ya se está trabajando en un instrumento "idóneo" (tipo un cheque fiscal) para fomentar la bancarización y eliminar el uso de efectivo para cancelar la compra de propiedades.

La base de la AFIP también se alimenta de los datos procedentes de las declaraciones juradas de los mismos contribuyentes y el cruce de datos con otros fiscos. De hecho, existen convenios de intercambio de información -bajo el más estricto secreto fiscal- respecto la titularidad de los inmuebles.

Por ejemplo, Rentas de la Ciudad cuenta con datos de la AFIP y de catastro para poder completar la nominatividad de las partidas inmobiliarias -es decir, aquellas boletas de ABL que llegan a nombre de "Sr. Propietario" sin identicar al titular-.

En la Provincia de Buenos Aires, el uso de tecnología satelital revolucionó los procedimientos de control antievasión del impuesto inmobiliario bonaerense. En este sentido, el Google Earth contribuyó en los relevamientos que el organismo de recaudación efectuó recientemente sobre barrios privados de categoría.

En este contexto, el marco normativo constituye un pilar para poder implementar y llevar adelante todos estos controles. Así, entre los últimos cambios normativos que involucran las operaciones del mercado inmobiliario es posible destacar:

Las normas expuestas dan sustento al mayor interés que concentra el sector inmobiliario, tanto en la AFIP como en Rentas bonaerense y de Capital. En base a las últimas normas, los escribanos toman un papel fundamental como informantes.

Samanta Linares
slinares@infobae.com