Más control de la AFIP sobre la compraventa de inmuebles

Quienes pongan en venta una propiedad tendrán, a partir del 30 de junio próximo, que informarle a la AFIP el valor publicado y, luego, el monto al cual fue finalmente escriturada. El organismo de control cotejará esos datos para verificar que el inmueble no haya sido declarado a un valor menor al real. Y si las dudas persisten, podrá exigir una tasación adicional.

Estas medidas forman parte de la llamada segunda fase del plan de "Formalización fiscal del sector inmobiliario", aseguró en declaraciones al diario Clarín el titular de la AFIP, Alberto Abad.

Plan de trabajo
Desde fines de 2006 cuando la AFIP puso la mira en el Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias (ITI), vino anticipando su accionar y definió las cuatro fases de sus plan de acción, anticipadas por infobaeprofesional.com en febrero, sobre el mercado inmobiliario:

Fase I: esta etapa transcurrió con el control del ITI. El resultado fue pasar de $10 M, recaudados a noviembre de 2005, hasta prácticamente duplicar este importe hacia fines de 2006.

Fase II: el empadronamiento inmobiliario, cuyo objetivo es lograr identificar a los operadores del mercado, sean intermediarios (inmobiliarias propiamente dichas) o titulares de inmuebles propios (dueños) que alquilen cinco o más inmuebles propios y/o perciban rentas mensuales iguales o superiores a $8.000. Arrancó el 1º de febrero y venció el 16 de marzo de 2007.

Fase III: el fisco avanzará sobre la documentación de respaldo de estas transacciones poniendo foco en los boletos de compraventa, las señas, reservas y obviamente en la venta.

Fase IV: apunta a obtener información clave para la fiscalización y control de la recaudación. Así, se logrará un régimen informativo integral que comprenda "todo el proceso" de compraventa. Esto significa desde que el inmueble sale a la venta, cuando se produce la operación, hasta llegar a la escritura.

Límites
"La obligación de informar el valor al cual se ofrece una propiedad y posteriormente el monto al cual se escritura no alcanzará a todas las operaciones. Estamos estudiando el mercado para fijar un piso a partir del cual quedarán alcanzadas", explicó Abad. Sin embargo, no quiso revelar cuál será la cifra límite: "El monto se fijará antes de fin de mes; pero será un piso que nos permitirá ejercer una buena supervisión sobre el mercado".

Información
La información tendrá que enviarse a la AFIP a través de la página del organismo en Internet (www.afip.gov.ar), haciendo un click donde dice "Transferencia de inmuebles".

Además, según informó Abad, el organismo elaborará una "tabla de valores de referencia", por la cual se fijarán precios según la zona en que esté ubicado el inmueble. Será al estilo de la tabla de valores de referencia que tiene para los autos que deben ser declarados en el impuestos sobre los Bienes Personales.

"A esta nueva etapa la llamamos de trazabilidad (o seguimiento). Esto significa que quien pone en venta un inmueble tendrá que empezar a informar a la AFIP, a través de Internet, sobre qué ofrece y cuánto dinero pide. Luego, cuando esa propiedad se escriture, haremos la comparación entre el precio informado y el que figura en la escritura", añadió el funcionario.

Tasación
Está prevista una instancia adicional de control: en la resolución que se publicará antes de fin de mes habrá un artículo por el cual la AFIP se reservará el derecho de hacer un cotejo definitivo de los valores de oferta y escrituración. Será respecto del valor de referencia que figure en su propia tabla o contra una tasación específica.

Esta opinión técnica podrá ser encargada a fuentes privadas (bancos, tasadores, etc.) o públicas (Tribunal de Tasación de la Nación). Este recurso será usado en casos en que el organismo sospeche que hay una manipulación en los valores.

La tasación adicional se podrá pedir también para casos de alquileres de propiedades urbanas o inmuebles rurales (en los casos que generan rentas mayores a $ 8.000 al mes como ya está fijado) en los cuales se considere que el valor de alquiler no tenga una relación adecuada con el valor de la propiedad.

"Si una persona tiene un campo que está valuado en u$s500 mil, no puede tenerlo alquilado por $500 al mes. Si eso sucede es porque hay gato encerrado", dijo Abad al matutino porteño.

Foco
El titular de la AFIP sostuvo reiteradas veces que va a profundizar los controles sobre el sector inmobiliario.

Sin embargo, quienes actúan en este mercado hoy se preguntan porqué es que esto sucede. Nada mejor en este sentido que analizar qué dijo Abad para explicar las razones del "mayor control":

"En el mercado inmobiliario se detectaron inconsistencias tales como que el 82% de los valores declarados en Bienes Personales es inferior a $80 mil o USD 26 mil; es decir, por debajo del mínimo de $102,3 piso a partir del cual se paga dicho impuesto".
"El 93% de los valores declarados es inferior a los $150 mil. Sobre 950 unidades relevadas en emprendimientos de alta categoría, el 67% presentó irregularidades fiscales o no se declararon".
"Queremos poner un freno a las maniobras de evasión respecto del pago de Bienes Personales y Ganancias".
"Con el Registro de Operadores Inmobiliarios buscamos hacer más transparente un sector de la economía, que demuestra gran nivel de informalidad".
"Esta claro que se ven valores que no tienen relación con lo que efectivamente se está pagando en el mercado inmobiliario".
"Apuntamos a que las escrituras se realicen por valores más cercanos a los de mercado".
"Nosotros observamos que las propiedades que en el mercado cuestan 100.000 dólares en determinados segmentos, todas se escrituran por un 40%, 50% o 60%".
"Advertimos que hay incrementos no justificados del patrimonio".
"En todo el mundo, el mercado inmobiliario es utilizado para evadir impuestos o para el lavado de dinero".

El funcionario, también advirtió sobre quienes serán los que estarán en la mira:
En primer lugar se encuentran los operadores inmobiliarios: "Si bien el sector inmobiliario goza de muy buena salud, necesita de una mayor transparencia".
Esto incluye no sólo las operaciones de compraventa de propiedades. También alcanza a los locadores, dueños de inmuebles: "está claro que buscamos a aquellos que viven de los alquileres, y no al pequeño locatario. En el caso de los grandes locatarios, que viven de sus alquileres, existe una práctica de no pagar ganancias por la renta que perciben".
También apunta a quienes deben pagar Bienes Personales y no lo hacen: "queremos saber si el contribuyente tiene declaradas sus propiedades, autos en Bienes Personales. Si alguien tiene una propiedad de más de 400 metros cuadrados y paga expensas semestrales mayores a los $2.400 puede ser que se trate de su segunda vivienda y por lo general tiene que tener un auto. Entonces, queremos saber si lo tiene declarado".
Quienes estarán igualmente bajo control son aquellos que hagan uso de la opción de venta y reemplazo de su propiedad: "el pedido de exención del ITI, es para aquellos que venden una propiedad para comprar otra, no para todos los casos".
Si bien se apunta a los escribanos como una suerte de "informantes", esto también implica una obligación fiscal: "apuntamos a que los escribanos cobran en función del valor de la escritura, cuyos datos consignados en estos instrumentos van a tener que informar a la AFIP, de modo que los vamos a convertir en un socio más del fisco".