La AFIP controlará por mes todas las operaciones inmobiliarias

Desde 2008, los escribanos deberán informar a la AFIP todas las operaciones inmobiliarias en las que intervengan, con periodicidad mensual, en lugar de trimestral como vení­an haciendo hasta ahora.

Este cambio surge en respuesta a la necesidad del fisco de intensificar el control, con el fin de detectar maniobras de evasión que repercuten en Ganancias, Bienes Personales y el Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias (ITI).

Así­, a partir de la nueva resolución general 2351/07, se elimina el piso de $80.000 para informar esas transacciones, se aumenta la periodicidad para que los escribanos provean datos clave a la AFIP y se intensifica el nivel de detalle de las operaciones favoreciendo el cruce de datos y la detección de casos de subvaluación.

De esta forma, pasan a ser eje de control tanto las tí­picas compraventas de propiedades y otros nuevos casos tales como escisiones y fusiones de empresas, cancelación de hipotecas que aún no eran contemplados por la vieja normativa -resolución 781/00-.

Este es un importante paso que da la AFIP en su plan de control inmobiliario, de cara a la fase final -que arrancarí­a en marzo de 2008- donde se apuntará a detectar brechas entre los importes a los cuales se oferta y se escritura una propiedad.

Nuevo marco, más control
Las nuevas pautas indican que desde el próximo año, los escribanos tienen que declarar mes a mes las operaciones en las que intervengan independientemente del monto involucrado en la operación. Esto contrasta con el marco que seguirá en pie hasta fin de año cuyas exigencias se limitan a información trimestral y con un punto de arranque para transacciones mayores a $80 mil.

Al contar más datos, de diversas fuentes y más desagregada, la AFIP busca cerrar definitivamente el cerco antievasión sobre el sector inmobiliario.

Entre los cambios que refuerzan el control se destaca la obligación de informar donaciones y la compraventa de propiedades realizadas ví­a fideicomisos o como producto de la fusión o separación de empresas.

En este sentido, se agregan a la lista del control actos tales como:

• Aporte, escisión o fusión de sociedades.
• Operaciones ví­a fideicomisos.
• Permutas.
• Actos gratuitos.
• Cancelación de hipotecas. (la constitución ya estaba contemplada).

Otro punto a destacar es que tanto para operaciones que ya se vení­an declarando, a través del  régimen de información conocido como "Citi Escribanos", como para las nuevas la profundidad de los datos que exige la AFIP se intensificó.

Por ejemplo, en referencia a la compraventa de propiedades  -que ya vení­an declarando- se suma como dato extra que los escribanos proporcionen al fisco el código y la superficie involucrada en la operación.

Esta información está altamente vinculada con el régimen informativo de expensas, donde en este caso son los administradores de consorcios quienes los declaran permitiendo un control cruzado, una de las armas preferidas y más eficientes que utiliza la AFIP a la hora del control.

Fideicomisos e hipotecas
Los fideicomisos resultan un capí­tulo crí­tico para el fisco. En el caso de las empresas, además de la documentación requerida ante cualquier compraventa de inmuebles, la AFIP solicitará que se le informe los siguientes í­tems:

• Apellido y nombre o razón social del aportante, escidente o fusionante involucrado.
• También se pedirá su CUIT, CUIL o número de documento según corresponda.

Al igual que el régimen de expensas, el nuevo Registro Nacional de Sociedades lanzado en conjunto con la Inspección General de Justicia (IGJ) y las nuevas pautas vigentes desde este mes al momento de obtener la CUIT de una compañí­a, facilitarán el control y restringirán la posibilidad de efectuar maniobras de evasión.

Los datos del fiduciante, del fiduciario y del beneficiario son el punto base para identificar las partes intervinientes en esta operatoria.

Las exigencias también alcanzan a las permutas, actos gratuitos y actos simultáneos.

Las autoridades fiscales también contarán el próximo año con datos sobre la constitución de hipotecas, su cancelación total o parcial o su cesión. Se agregan los datos del deudor y el acreedor y el saldo posterior a la cancelación informada.

De transferirse el crédito hipotecario deben puntualizarse los datos del cedente y del cesionario.

Como mecanismo para poder hacer realidad el nuevo marco informativo, la AFIP también pensó en la forma de instrumentar la declaración de datos adicionales. Así­, pondrá a disposición en su website un nuevo programa aplicativo denominado "AFIP DGI - CITI ESCRIBANOS - Versión 3.0".

Efectos del cambio
Los especialistas consultados por infobaeprofesional.com advierten que el control de la AFIP será más profundo.

Rita Menéndez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señaló que "las nuevas medidas no van a modificar la operatoria del mercado".

Así­, aclaró que con las nuevas obligaciones es indudable que el fisco "busca potenciar el cruce de datos" y agregó que "representarán un problema para la AFIP ya que aumentará la cantidad de datos a procesar".

No obstante, se espera que el nuevo aplicativo y la tecnologí­a que utiliza el organismo permitan procesar adecuadamente la información y contribuir al control inteligente.

El titular de JT inmobiliaria, Jorge Toselli, destacó que es un paso previo a los nuevos controles que recaerán sobre las inmobiliarias. "En principio, va a complicar el circuito, ya que recargará las tareas administrativas. Esto hace lenta la dinámica de la operación", expresó el broker inmobiliario.

Sin embargo, aclaró "que no está mal sincerar el mercado, aunque lo ideal serí­a que la aplicación de las nuevas medidas se haga de manera dinámica".

Inmobiliarias cerrarán el cí­rculo a los evasores
A partir del próximo año también comenzarán a sumarse nuevas obligaciones para las inmobiliarias cuando actúen en la compra o venta de una propiedad.

Los vendedores de inmuebles tendrán que informar ví­a web el valor de oferta de una propiedad que luego será comparado con el monto al que finalmente es escriturada, a fin de analizar su razonabilidad.

Sobre esta medida de control, que conformará la denominada "fase IV", aún se espera la resolución general que instrumente su aplicación. La importancia de su puesta en marcha reside en que, una vez que sea aprobado este paso, "sin la constancia electrónica que certifique el enví­o de información al fisco será imposible escriturar y asentar la operación en el registro inmobiliario".

Al respecto, el subdirector general de fiscalización de la AFIP, Marcelo Costa  explicó que "quien decida vender un inmueble, tendrá que avisar a la AFIP las caracterí­sticas de la propiedad y el valor ofertado".

Luego de brindar los datos ví­a web, el fisco le entregará un certificado que identifica la operación. Ese documento tendrá que ser utilizado obligatoriamente por el escribano para poder hacer la escritura y darle asiento en el registro inmobiliario, indicó Costa.

El funcionario advirtió "vamos a verificar si los valores de la escritura tienen una relación lógica con los valores oportunamente ofertados".  En este sentido, agregó que si la diferencia entre el valor de oferta y de escritura supera el 20%, esta brecha puede disparar una "tasación adicional". Por debajo de este tope se considerará "razonable".



Hernán Gilardo
hgilardo@infobae.com
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