Inmobiliarias informarán a la AFIP cuando anuncien ventas

Los nuevos controles que entrarán en vigencia en 2008, a fin de reducir la evasión en el sector inmobiliario, no sólo alcanzarán a los escribanos.

El titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), Alberto Abad, aseguró que los propietarios y las inmobiliarias deberán informar al fisco la puesta a la venta de inmuebles cuyo precio supere los 300 mil pesos.

"Todas las personas que vendan un inmueble de más de 300.000 pesos nos van a tener que informar por internet, tanto en el caso de los propietarios como también si la operación se piensa hacer a través de una inmobiliaria", aseguró ayer Abad, en un encuentro organizado por la Cámara Española de Comercio de la República Argentina.

Desde el sector inmobiliario advierten que el límite elegido por la autoridad fiscal, deja una gran cantidad de operaciones fuera de la obligación. En particular las celebradas en el interior del país. Esto contrasta con la eliminación del piso para reportar las operaciones de compraventa por parte de los escribanos

Plan antievasión
Las nuevas obligaciones -tanto para escribanos como para las inmobiliarias- comienzan a cerrar el cerco antievasión que la AFIP viene instrumentando a paso firme. Tal como adelantó a infobaeprofesional.com, el subdirector general de fiscalización de la AFIP, Marcelo Costa, un próximo paso consiste en confrontar el monto escriturado contra el valor en que se puso a la venta el inmueble. Ambos datos serán proporcionados obligatoriamente por las partes intervinientes.

Una aspecto que seguramente la AFIP aclarará en breve surge al comparar las obligaciones de los escribanos y de las inmobiliarias. Mientras que los escribanos deben informar el total de las operaciones sin importar el monto, las inmobiliarias solo transferirán vía web las características de las transacciones que superen los $300 mil.

Ante este escenario, la posibilidad de comparar los valores manifestada por Costa, sólo será posible para las propiedades que sean puestas a la venta a un precio superior al tope establecido.

Consultado por el piso de $300 mil establecido, Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario advirtió que "le llama la atención, ya que el límite deja fuera de la obligatoriedad a gran parte de las operaciones para uso de vivienda y residencia que se realicen en el Gran Buenos Aires y en el interior del país".

A partir del próximo año también comenzarán a sumarse nuevas obligaciones para las inmobiliarias cuando actúen en la compra o venta de una propiedad.

Costa explicó que la importancia de suministrar el valor ofertado a la AFIP radica en que"sin la constancia electrónica que certifique el envío de información al fisco será imposible escriturar y asentar la operación en el registro inmobiliario".

Por lo tanto, luego de brindar los datos vía web, el fisco le entregará un certificado que identifica la operación. Ese documento tendrá que ser utilizado obligatoriamente por el escribano para poder hacer la escritura y darle asiento en el registro inmobiliario, indicó Costa.

Al respecto, el escribano Norberto Benseñor señaló que "no dejar escriturar y asentar la operación en el registro exceden las facultades propias del organismo que no puede bajo ningun concepto modificar el Código Civil ni la Ley Registral Inmobiliaria.

"A lo sumo el incumplimiento acarreará sanciones tributarias y multas, pero nunca podrá generar la imposibilidad de inscribir las escrituras públicas", señaló el profesional.

El fin de esta batería de medidas quedó a la luz cuando Costa expresó que "si la diferencia entre el valor de oferta y de escritura supera el 20%, se disparará automáticamente una tasación adicional. Por debajo de este tope se considerará razonable".

Con respecto a que la AFIP establezca una tabla de valores de referencia para comparar los montos escriturados, el broker inmobiliario Jorge Toselli expresó que "puede fijarse, por ejemplo, un piso de 2.000 dólares el metro cuadrado en Palermo, pero no es lo mismo un edificio de 5 años que otro de 60 años de antigí¼edad" .

Escribanos
A partir del próximo año, los escribanos tienen que declarar mes a mes las operaciones en las que intervengan independientemente del monto involucrado en la operación. Esto contrasta con el marco que seguirá en pie hasta fin de año cuyas exigencias se limitan a información trimestral y con un punto de arranque para transacciones mayores a $80 mil.

Entre los cambios que refuerzan el control se destaca la obligación de informar donaciones y la compraventa de propiedades realizadas vía fideicomisos o como producto de la fusión o separación de empresas.

En este sentido, se agregan a la lista del control actos tales como:

Aporte, escisión o fusión de sociedades.
Operaciones vía fideicomisos.
Permutas.
Actos gratuitos.
Cancelación de hipotecas. (la constitución ya estaba contemplada).

Otro punto a destacar es que tanto para operaciones que ya se venían declarando, a través del régimen de información conocido como "Citi Escribanos", como para las nuevas la profundidad de los datos que exige la AFIP se intensificó.

Por ejemplo, en referencia a la compraventa de propiedades -que ya venían declarando- se suma como dato extra que los escribanos proporcionen al fisco el código y la superficie involucrada en la operación.

Esta información está altamente vinculada con el régimen informativo de expensas, donde en este caso son los administradores de consorcios quienes los declaran permitiendo un control cruzado, una de las armas preferidas y más eficientes que utiliza la AFIP a la hora del control.

Fideicomisos e hipotecas
Los fideicomisos resultan un capítulo crítico para el fisco. En el caso de las empresas, además de la documentación requerida ante cualquier compraventa de inmuebles, la AFIP solicitará que se le informe los siguientes ítems:

Apellido y nombre o razón social del aportante, escidente o fusionante involucrado.
También se pedirá su CUIT, CUIL o número de documento según corresponda.

Al igual que el régimen de expensas, el nuevo Registro Nacional de Sociedades lanzado en conjunto con la Inspección General de Justicia (IGJ) y las nuevas pautas vigentes desde este mes al momento de obtener la CUIT de una compañía, facilitarán el control y restringirán la posibilidad de efectuar maniobras de evasión.

Los datos del fiduciante, del fiduciario y del beneficiario son el punto base para identificar las partes intervinientes en esta operatoria.

Las exigencias también alcanzan a las permutas, actos gratuitos y actos simultáneos. Las autoridades fiscales también contarán el próximo año con datos sobre la constitución de hipotecas, su cancelación total o parcial o su cesión. Se agregan los datos del deudor y el acreedor y el saldo posterior a la cancelación informada.

De transferirse el crédito hipotecario deben puntualizarse los datos del cedente y del cesionario.

Los especialistas consultados advierten que el control de la AFIP será más profundo. Rita Menéndez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señaló que "las nuevas medidas no van a modificar la operatoria del mercado".

Así, aclaró que con las nuevas obligaciones es indudable que el fisco "busca potenciar el cruce de datos" y agregó que "representarán un problema para la AFIP ya que aumentará la cantidad de datos a procesar".

No obstante, se espera que el nuevo aplicativo y la tecnología que utiliza el organismo permitan procesar adecuadamente la información y contribuir al control inteligente.