Prevén demoras al escriturar por los nuevos controles de la AFIP

Queda claro que los operadores del mercado inmobiliario no se oponen a la aplicación de mayores controles fiscales para reducir la evasión del sector.

No obstante, tanto las inmobiliarias como los escribanos advierten que la nueva etapa, que pondrá en marcha la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en marzo próximo, aumentará la carga administrativa y generará un costo extra para la actividad.

La ya anunciada última fase de control del sector inmobiliario consiste en la implementación, a partir de ese mes, del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, también conocido como "COTI".

De esta manera, se apunta a controlar las operaciones inmobiliarias desde la puesta en venta del inmueble hasta su escrituración.

El nuevo código acompañará la transacción hasta su perfeccionamiento: cuando haga los trámites el vendedor y para su utilización por la inmobiliaria y el escribano.

Asimismo, advierten que se incrementan las obligaciones que deben cumplir los operadores del mercado, en particular, en lo relativo a los datos que deben suministrar al fisco nacional por cada operación que celebren.

Opiniones del sector
Consultado por infobaeprofesional.com, el broker inmobiliario, Jorge Toselli, advierte que la aplicación de las nueva medidas fiscales "generará una mayor carga administrativa y un costo extra".

Con respecto a las propiedades que ya se encuentran a la venta, Toselli señala que "se debe contactar a cada vendedor y pedirles los nuevos datos que requiere la AFIP".

Si bien no se opone al mayor control, considera que "mucha de la información que se solicita, ya debería estar a disposición del fisco nacional por otras vías".

En igual sentido Andrea Temporetti, escribana y titular del estudio que lleva su nombre, destaca que todo nuevo control representa un trabajo extra.

"Desde hace diez años, el fisco nacional viene incrementando la cantidad de responsabilidades que recaen sobre los escribanos. De esta manera, se corre el riesgo de descuidar el trabajo de fondo que corresponde realizar", fundamenta.

Igualmente, la profesional es cauta al señalar que "para evaluar correctamente los pros y contras de la medida se debe esperar su aplicación efectiva" que ocurrirá a partir de marzo de 2008.

Desde la consultora especializada Reporte Inmobiliario, su director, Germán Gómez Picasso, remarca que "la nueva medida demorará las nuevas escrituras al sumarle mayor burocracia al trámite".

La AFIP advirtió que pondrá especial atención en las operaciones en donde el precio ofertado y el valor de escritura difiera en más de un 20%. En este sentido, Gómez Picasso agrega que "habitualmente las propiedades se ofertan por un monto más alto del que figurará en la escritura".

"También sucede, que un inmueble puede ser ofertado a lo largo de un año por varias inmobiliarias. En tal caso, es frecuente que cada operador que intervenga le otorgue un mayor valor de venta", detalla el especialista al preguntarse cómo actuará la AFIP ante esta situación particular.

Paso a paso
A partir del tercer mes de 2008, los escribanos, inmobiliarias y propietarios de inmuebles deberán informar las operaciones que superen los $300 mil.

El objetivo final apunta a comparar el valor ofertado con el monto escriturado. "No buscamos una correlación numérica, buscamos razonabilidad. De no haberla estamos abiertos a escuchar las razones de los propietarios", recalcó Abad.

Como un primer paso, los propietarios, se encuentran obligados a obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), antes de la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda:

La negociación.
La oferta o
La transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre propiedades a construir, cuando el precio consignado, la base imponible fijada a los efectos del pago del impuesto inmobiliario o el valor fiscal, resulten igual o superior a $300 mil .

A fin de solicitar el nuevo código, el titular de bienes inmuebles deberá comunicar a la AFIP los siguientes datos:

Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
Ubicación del bien inmueble.
Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.

Inmobiliarias
La nueva reglamentación establece que cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:

Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
Rechazar su designación como intermediario.

Una vez confirmada la operación, serán las inmobiliarias las que se encarguen de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.

Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia —en primer término— de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:

Firma o cesión del boleto de compra venta
Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio
Celebración del acto de firma de la escritura
Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada
Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.

Escribanos
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos", que estará disponible en la página web de la AFIP.

Verificada la vigencia del COTI, los escribanos deberán constatar e informar los siguientes datos:

Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
Informar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.

Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles".

Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.