¿Cuándo debe responder un consorcio de propietarios por daños?

La Justicia Nacional en lo Civil volvió a delimitar el alcance de la responsabilidad que recae sobre un consorcio cuando incumple con sus funciones de mantenimiento y conservación de las partes comunes.

El caso, que reaviva la discusión sobre las obligaciones de los consorcios frente a los reclamos de los propietarios, se resolvió en la causa "O., S. A. c/ Cons. de Prop. y otro s/ daños y perjuicios". La demandante había iniciado acciones contra el consorcio, la administración y la compañía aseguradora, a raíz de una serie de daños sufridos en su unidad funcional, la cual se inundó por la obstrucción de una cañería.

La Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, luego de analizar las pruebas y los argumentos de las partes, estableció los siguientes criterios:

• La unidad funcional constituye el núcleo esencial del régimen de propiedad horizontal.
• Las partes comunes comprenden todos aquellos elementos destinados al uso y seguridad del conjunto; en este caso, las cañerías que transportan fluidos forman parte de ellas.
• No existía controversia en cuanto a que las filtraciones dentro de la unidad funcional provenían de sectores comunes, es decir, de aquellos cuya conservación y reparación corresponde al consorcio.
• El concepto de "buen hombre de negocios", entendido como aquel que actúa con prudencia y conocimiento propio de su actividad, resulta aplicable por analogía al administrador del consorcio.
• El mal desempeño del administrador debe ser acreditado mediante prueba concreta.
• El consorcio de copropietarios tiene la obligación de mantener en buen estado las cosas comunes y de realizar las reparaciones necesarias para asegurar su correcto funcionamiento.

Sobre la base de estos fundamentos, la Cámara confirmó la condena contra el consorcio demandado.

Debemos destacar la importancia de equilibrar el interés individual de los propietarios con el interés colectivo del consorcio y las disposiciones del reglamento de copropiedad. Si bien algunas obras pueden requerir votaciones o determinadas mayorías, las reparaciones urgentes no pueden postergarse ni quedar sujetas a demoras burocráticas, ya que esto no solo agrava los daños y encarece su reparación posterior, sino que además deteriora las relaciones interpersonales, pilar fundamental de la convivencia en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.