Oportunidad tras repunte del crédito hipotecario: qué barrios concentran mayor oferta de departamentos
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2025/07/599523.jpg)
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mantiene un nivel elevado de oferta, con 112.017 propiedades publicadas, de los cuales unos 76.600 son departamentos. Aunque esta cifra está por debajo de los picos de 2020 a 2022, cuando se superaron las 100.000 unidades, refleja la coexistencia de distintos "mercados" dentro de la Capital.
Aun con un promedio de ventas de 5.500 unidades mensuales (según el Colegio de Escribanos porteño), que crecieron un 45% interanual, y más de 1.200 créditos hipotecarios activos promedio al mes, la oferta descendió poco.
La concentración se observa principalmente en los grandes polos residenciales tradicionales, barrios con fuerte stock de edificios y zonas centrales que absorben propiedades provenientes de usos anteriores, como alquileres temporarios y oficinas recicladas.
Barrios con mayor y menor oferta
Puerto Madero, Monserrat, San Nicolás, Villa Riachuelo, Pompeya y Villa Real concentran muy pocas unidades. Estos barrios presentan poca rotación, menor cantidad de propiedades y bajo recambio, lo que explica los volúmenes reducidos.
El escenario actual de compraventa se diferencia de años anteriores por varias razones. Según Daniel Bryn, analista del negocio inmobiliario y miembro de Zipcode, "el stock no es parejo: mientras el centro sigue con mucha oferta, barrios residenciales muestran caídas interanuales de publicaciones. La alta oferta convive con propiedades bien tasadas que se venden rápido y otras con expectativas viejas que permanecen en el mercado".
Velocidad de operaciones
En cuanto a la velocidad de las operaciones, Bryn indica que "cuando el precio está en mercado y la documentación lista, un departamento grande de 3 o 4 ambientes se mueve rápido". En la etapa de mayor crédito hipotecario, los cierres se producían entre 60 y 90 días; hoy, con condiciones financieras más restrictivas, el promedio se ubica entre 90 y 150 días. La disponibilidad futura de crédito podría acortar nuevamente estos plazos.
Los departamentos de dos y tres ambientes siguen liderando el volumen de operaciones. Muchos compradores venden su departamento en la ciudad para acceder a más metros, patio y verde, y también hay demanda por PH para refaccionar en rangos de u$s120.000 a u$s180.000.
Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, destaca que el repunte del mercado se apoya en la recuperación de precios, la disponibilidad de créditos y la confianza generada por estabilidad política y expectativas de crecimiento. "Muchos compradores pospusieron decisiones durante la especulación; ahora que los valores tocaron un piso, salen al mercado a concretar operaciones", señala.
En el mercado de alquileres, la derogación de la Ley de Alquileres impulsó la oferta. Contratos más cortos y ajustes pactados libremente permiten que propietarios e inquilinos negocien condiciones flexibles. La migración de propiedades de alquiler temporario al tradicional también contribuyó al aumento de la oferta, favoreciendo tanto a inquilinos como a propietarios, quienes mantienen sus ingresos en moneda constante. Los alquileres aumentaron 2,3 % en el último mes y acumulan 26,8 % en lo que va del año, superando la inflación acumulada.
Mario Gómez, director de Lebleu Negocios Inmobiliarios, destaca que las buenas decisiones económicas recientes impulsaron un mercado más activo, con precios que buscan recuperar terreno en dólares y alquileres en aumento. "Las consultas por departamentos treparon 17,6 % respecto a 2024 según Mercado Libre.
Antes de las elecciones, la demanda se enfrió, pero luego del 27 de octubre, las consultas comenzaron a crecer y muchos compradores que posponían su decisión empezaron a definir operaciones", explicó Gómez.
En definitiva, la alta oferta en CABA refleja un mercado segmentado y dinámico: mientras algunos barrios concentran mucho stock, otros muestran baja disponibilidad; ciertos tipos de propiedades rotan rápido y otros permanecen más tiempo en el mercado, condicionados por factores económicos y financieros. Bryn concluyó: "Aunque hay señales de repunte, el comprador sigue evaluando ubicación, servicios y relación precio-calidad, y por eso muchas propiedades permanecen publicadas, esperando al comprador ideal".