Por qué hoy es mucho más negocio comprar un departamento a estrenar que en pozo
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El mercado inmobiliario porteño atraviesa un momento inusual: por primera vez en años, los departamentos a estrenar resultan más económicos que los que se ofrecen en pozo. Según Zonaprop, el metro cuadrado a estrenar se ubica en u$s2.897, mientras que en pozo cuesta 3.032 dólares
La diferencia del 4,6% refleja el impacto de la suba de los costos de construcción, que aumentaron un 94% en dos años y triplican los valores de 2020. Hoy edificar en la Ciudad cuesta más de u$s1.300 por m2, una cifra que explica por qué los nuevos proyectos se ofrecen a precios más altos.
El precio medio (promedio entre todas las tipologías, incluso el usado) en la Ciudad muestra señales de estabilidad tras dos años de fuertes oscilaciones. En octubre retrocedió apenas 0,1% y se ubicó en u$s2.449 por m2, acumulando una suba de 5,4% en lo que va de 2025 y de 5,5% en los últimos doce meses. Los departamentos en pozo son los que más aumentaron en ese período. Aun con esta moderación, el valor promedio en CABA se mantiene 13,9% por encima del piso registrado en junio de 2023.
Los valores de obra se estabilizaron en los últimos meses, pero todavía no retrocedieron. La combinación de inflación en dólares y encarecimiento de materiales modificó la estructura de precios en casi todos los barrios.
En paralelo, el mercado de compraventa muestra señales de reactivación. Con la inflación contenida y una leve baja del dólar paralelo, muchos compradores analizan si conviene apostar por un proyecto en pozo o comprar una unidad terminada.
Precios de departamentos por barrios
A continuación, el ranking de precios promedio por m2 en CABA: en pozo y a estrenar, según estimaciones de Zonaprop, Cabaprop y Roomix.IA, en los barrios más caros y baratos
¿En pozo o a estrenar? La elección depende del perfil del comprador
Para Mabel Korn, de Korn Propiedades, la elección depende del perfil del comprador. "En barrios del corredor norte de CABA, los departamentos a estrenar se ubican entre u$s3.000 y u$s4.300 por m2. Las unidades en pozo rondan entre u$s2.700 y u$s2.900, con la ventaja de mayor financiación y la posibilidad de acceder al valor más bajo del ciclo del proyecto", explicó.
Korn remarcó que el pozo permite entrar con menor capital, pagar en cuotas y acompañar la valorización de la obra, aunque aconseja "elegir desarrolladores con trayectoria y revisar bien los plazos de entrega".
Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, señaló que la brecha entre ambos productos se acortó. "En algunos barrios, los precios en pozo están sorprendentemente cerca de los valores de unidades terminadas. Esto ocurre en zonas en expansión, como Núñez o Saavedra, donde la expectativa de revalorización es alta", sostuvo.
Según el ejecutivo, comprar en pozo implica una apuesta a la apreciación de valor, con flexibilidad en los pagos, mientras que las unidades terminadas ofrecen uso inmediato o renta desde el primer día. La rentabilidad bruta anual promedio ronda el 4,8%, con un plazo estimado de 20,5 años para recuperar la inversión mediante alquiler.
Relación precio de la propiedad y rentabilidad
Matías Stul, socio fundador de PKS Desarrollos, agregó que "el pozo sigue ofreciendo la mejor relación entre precio y rentabilidad esperada, siempre que se elija bien el desarrollador y el momento de ingreso. En general, el valor de compra en pozo ronda entre un 20% y un 30% por debajo del valor final de una unidad a estrenar".
El desarrollador explicó que "esa diferencia genera una rentabilidad implícita que muchas veces supera la de una inversión financiera en dólares. Las unidades a estrenar, en cambio, ofrecen inmediatez y menor riesgo, pero con menor potencial de ganancia. Por eso, la elección depende del perfil del comprador: quien busca capitalizarse opta por el pozo; quien busca resguardo o vivienda inmediata, elige lo terminado".
Flachsland coincidió: "El plazo de una inversión en pozo suele ser de 24 a 30 meses y puede extenderse por demoras. Es clave analizar la desarrolladora y la estructura legal del proyecto. Si se compra terminado, hay que verificar si cuenta con escritura, lo que lo hace apto para crédito hipotecario".
Hoy, en la mayoría de los barrios de la Ciudad, los proyectos en pozo superan en precio a los departamentos a estrenar. "Eso pasa porque las unidades terminadas se construyeron con costos anteriores más bajos, mientras que los nuevos emprendimientos incorporan costos de reposición actuales y una proyección de inflación en dólares", detalló Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
Según Molina, no se prevé una baja significativa de precios en pozo: "Los márgenes están muy ajustados. La clave pasará por la ubicación, la calidad del producto y la flexibilidad de pago, más que por una reducción de valores".