El sueldo no alcanza y si hay un indicador que pone de manifiesto este problema, es el incremento del nivel de inquilinos morosos que no pagan las expensas o lo hacen fuera de término en la Ciudad de Buenos Aires.

Expertos del sector indican a iProfesional que, hoy por hoy, 4 de cada 10 inquilinos que ocupan unidades dentro de la geografía porteña entran en la categoría de "morosos".

El nivel de morosidad, observan en el sector,ya se acerca peligrosamente al rojo de crisis económicas como la del bienio 2001-2002.

Tal como venía sucediendo, se multiplican los casos de quienes optan entre cancelar esa obligación o cumplir con el pago del alquiler. Distintas inmobiliarias y representantes de consorcios consultados aseguran a este medio que, sólo en este primer tramo de 2020, la cantidad de morosos se incrementó con fuerza.

"Actualmente, estamos en un nivel del 40% y subiendo. El escenario se ha vuelto insostenible y ningún gobierno, sea nacional o de la Ciudad, repara en este problema. Las expensas han subido hasta volverse impagables para algunos inquilinos. Y esto tiene que ver no tanto con los aumentos de los servicios como sí con el peso de los encargados", dijo a iProfesional Samuel Knopoff, titular de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO).

El directivo sostuvo que la incidencia de los incrementos salariales percibidos por los porteros representa algo más del 70 por ciento de lo que recaudan los complejos de viviendas en promedio. Pero que a ese factor hay que añadirle "gastos exorbitantes" concretados por los administradores, y que luego estos incluyen para determinar el valor final de las expensas.

"Los encargados vienen recibiendo subas largamente por encima de la inflación, y a eso también hay que agregarles los bonos establecidos para cada fin de año. Por otro lado, los administradores no cuidan el bolsillo de los propietarios e inquilinos. Y rara vez pautan arreglos o mejoras a precios convenientes para los habitantes de las viviendas", expuso Knopoff.

David Loisi, CEO de la fundación Liga del Consorcista, coincidió en el incremento en la tasa de morosidad y también señaló que "los inquilinos elijen cortar el pago de las expensas antes que suspender el consumo de otros servicios".

"Aunque hay un porcentaje de inquilinos que deja de abonar sin razones, como es habitual, lo cierto es que la mayoría de los deudores corresponde a inquilinos afectados por la situación económica. A estos últimos se les tiene más paciencia y es muy común que los consorcios les propongan un plan de pagos", comentó a iProfesional.

Refacciones frenadas

Según Loisi, más allá de las contemplaciones según el caso, lo cierto es que el incremento de la morosidad viene haciéndose sentir también en lo que hace a la suba en los litigios con el fin de garantizar el cobro de lo adeudado.

"Las expensas corresponden al ámbito de los juicios ejecutivos. Estamos hablando de procesos que se pueden resolver en el transcurso del año y medio. Cuando se llega a esa instancia, es común que ocurran embargos o, eventualmente, se llegue a la ejecución de la propiedad", dijo.

El entrevistado sostuvo que, por efecto de esta caída en los pagos, se multiplican los edificios que dejaron de tener un mantenimiento intensivo o suspendieron cualquier plan de obras de ampliación o mejora edilicia. Algunas administraciones, como medida paliativa, incluso ya establecieron horarios para prender la calefacción y el agua caliente central.

"Los trabajos de pintura, los arreglos en general, están paralizados en la mayoría de los casos. Si bien los consorcios no están muy endeudados, sí cayeron con fuerza los fondos de reserva. Si el índice de morosidad no desciende entonces va a haber serias complicaciones en el funcionamiento de los complejos de viviendas", advirtió.

Más allá de la incidencia de la variable macroeconómica, entidades y expertos consultados por iProfesional destacan de forma recurrente a los desembolsos en concepto de sueldos de encargados como la variable que más incide en el costo de las expensas.

En ese sentido, tanto Knopoff como Loisi coincidieron en que el 70 por ciento de lo recaudado en los complejos de vivienda tiene como destino cubrir ese ítem. De ahí que, cada vez mayor recurrencia, abundan los edificios en Capital Federal que optan directamente por contratar los servicios de empresas de limpieza en lugar de mantener la figura del encargado. O que suman seguridad de manera remota, a través de cámaras. 

De acuerdo a datos difundidos por la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), en 2019 los trabajadores nucleados en el gremio SUTERH recibieron dos cuotas de aumentos del 11,5 por ciento en marzo y mayo, y otras dos de 9,5 por ciento en julio y noviembre. Resta una tercera a pagar a partir de este mismo mes de marzo.

En simultáneo, los encargados obtuvieron un bono no remunerativo de 5.000 pesos pagado en dos cuotas 2.500 pesos en octubre y noviembre. Por último, vale recordar que los trabajadores del rubro cuentan con un bono de fin de año que equivale al 20 por ciento del salario básico de convenio. Dicho beneficio que se paga junto con el aguinaldo del último mes del año.

"Con los incrementos que se validarán este año a partir del escenario inflacionario, es muy probable que el incremento salarial se ubique muy cerca de la suba que se fijó en 2019. Por supuesto que ese cambio en los costos se hará sentir en el valor de las expensas, que ya hoy resultan impagables para muchos en Buenos Aires. Todo indica que, de no relajarse los costos, vamos a seguir hablando de una morosidad en ascenso en el transcurso de los próximos meses", precisó otro analista del rubro consultado, en estricto "off the record".

Expensas que pesan

El valor de las expensas pesa cada vez más en los inquilinos y propietarios de departamentos, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires. El año pasado experimentó un alza al ritmo de la inflación y para este año se proyecta un escenario similar: en el transcurso de este mes se prevé un incremento del 15 por ciento.

En 2019, las expensas subieron en promedio un 50 por ciento –la inflación se ubicó en el orden del 53,8 por ciento–. Para esta primera etapa del año también se esperan incrementos adicionales por el mantenimiento de ascensores y bombas de agua que establece el gobierno porteño.

El año pasado, el Gobierno de la Ciudad estableció un programa de 14 medidas para intentar disminuir los costos operativos que contraen los consorcios de propiedad horizontal en la Ciudad y engrosan las expensas.

Entre las medidas impulsadas se encuentran la cuenta bancaria gratuita, la derogación del certificado de edificio seguro, la extensión de los plazos de control de las fachadas de los inmuebles, sacar la obligatoriedad de presentar el certificado de libro seguro y llevar un libro de datos periódicos.

Desde Atención y Gestión Ciudadana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) afirman que estas propuestas permitieron un ahorro de $ 18.000 anuales para un edificio promedio.

Sin embargo, desde el sector de consorcios aseguran no haber notado tanto impacto en el ahorro de los costos corrientes reflejados en las expensas. Asimismo afirman que muchas de las medidas son obsoletas.

Para evidenciar tal afirmación, nuevamente, los administradores de consorcios exponen un dato clave: el aumento de la morosidad, que a mediados del 2019 afectaba al 30% de los inquilinos pero ahora alcanza al 40%.