Las inversiones en ladrillos ofrecen todaví­a buenas perspectivas

En un momento en que las alternativas de inversión se multiplican en los mercados financieros, el real estate –que para las zonas premium tuvo su recuperación más marcada en el 2004– sigue apareciendo como una alternativa rentable para inversores conservadores que privilegian el resguardo del capital.

"Dependiendo del riesgo que se quiera tomar, un individuo que decide invertir en real estate hoy, podrí­a obtener ganancias de hasta 30% en un año", señaló Jorge Toselli, propietario de Toselli & Fuentes.

Según agregó el operador, el rango de beneficios al que el inversor podrí­a acceder va desde 10 a 30 por ciento del valor de la propiedad, por un negocio de compra-venta. "Todo depende de la zona que se elija para comprar el inmueble. Los barrios tradicionales, como Recoleta, Palermo Chico, Barrio Norte y algunas zonas de Belgrano resisten todas las crisis que se le interpongan.

Si luego de un año una persona quisiera vender su posición podrí­a hacerlo con una apreciación de 10% respecto del valor original del inmueble, que es la previsión de lo que costará una propiedad media en esas zonas para el 2006", afirmó, en la misma lí­nea, Damián Baigún, de la inmobiliaria homónima.

El promedio de los precios de las propiedades para un departamento de dos ambientes en Belgrano es de u$s900 por metro cuadrado, mientras que en Palermo Chico esa cifra podrí­a alcanzar los 1.200 dólares. "Según nuestras estimaciones, esos precios estarán en u$s1.000 para Belgrano y en u$s1.400 para Palermo Chico dentro de un año. El incremento del precio estarí­a en el orden de 15%", señaló Toselli.

Opciones
Sin embargo, las opciones pueden variar. De acuerdo con los operadores consultados, algunas zonas pueden ofrecer oportunidades más jugosas, aunque con una mayor porción de riesgo. "Seguro que el valor de un inmueble en Flores, Caballito o hasta Monserrat puede incrementarse más de 30% en un año. El problema es que son zonas que pueden verse afectadas por movimientos sociales, incremento de la inseguridad y demás factores. Así­ como podrí­an subir, también podrí­an bajar", agregó Toselli.

De acuerdo con Alberto Navickas, propietario de la inmobiliaria Canavi, existen otros barrios, como los denominados Palermo Hollywood, Viejo y Soho que se presentan como una una opción válida para las ganancias del inversor. "Los valores de las propiedades en esas zonas podrí­an subir hasta 20% de acá a un año. Pero hay que tener en cuenta que son lugares que están de moda, y como toda moda puede ser pasajera. Es difí­cil poder determinar con exactitud cuándo culminará el crecimiento del lugar", señaló.

En ese sentido, los barrios que podrí­an entregar beneficios más atractivos con un nivel de riesgo moderado serí­an Caballito, algunas zonas de Palermo, Congreso y San Telmo. En el caso de este último, se trata de un barrio con una particularidad: está copado por artistas y jóvenes turistas extranjeros que, en sus estadí­as transitorias por estudio, deciden alquilar en esa zona sureña.

Renta
La mayorí­a de los inversores que deciden poner su dinero en ladrillos lo hace para el posterior alquiler del inmueble, una estrategia que permite obtener una renta superior a la de un plazo fijo. El riesgo es que el perí­odo de vacancia –como denominan en el sector al tiempo que la propiedad está sin alquilarse– se prolongue, con lo cual el propietario deberá correr con los gastos de expensas e impuestos.

"Como están los precios hoy en dí­a, el dueño podrí­a obtener una rentabilidad de hasta 8% anual en concepto de alquiler", indicó Baigún.

En este sentido, el broker afirmó que es conveniente para el inversor mediano privilegiar los inmuebles comerciales ante que los residenciales. "A una persona que tenga u$s100.000 para comprar una propiedad le conviene optar por un local comercial porque va a recibir una renta promedio de $1.500, a diferencia de un departamento para vivienda, que le va a dejar un monto mucho menor".

Hipotecas
 En el sector coinciden en que en la evolución de los precios de las propiedades será clave el regreso del crédito, especialmente para las zonas más retrasadas donde los compradores, en general, dependen de la asistencia bancaria.

En las áreas premium (Barrio Norte, Recoleta, Belgrano) hay muchos compradores con recursos genuinos. "No veo un préstamo hipotecario en el mercado desde fines del 2001", reconoció Eduardo Lencke, de la inmobiliaria O’Connor. Según el operador, mientras que una persona que ganaba $2.000 en la convertibilidad necesitaba 25 sueldos para comprar un departamento de dos ambientes, hoy esa cifra se incrementó hasta los 65 salarios".

Los precios se mantienen con tendencia positiva
Después de un 2004 en el cual los valores por metro cuadrado en las zonas denominadas premium alcanzaron niveles similares a los de la convertibilidad, el mercado sigue mostrando una dinámica positiva. En los primeros meses de este año, "la tendencia en los valores de viviendas muestra que sigue existiendo un crecimiento", sostiene un informe reciente sobre real estate elaborado por Deloitte.

De acuerdo con ese análisis, durante enero los valores de venta de departamentos aumentaron 0,9% respecto de diciembre y 38,4% comparados con el mismo mes del 2004.
La zona de mayor crecimiento en los precios en Capital Federal fue la Norte, con un avance registrado de 44,3% en el término de doce meses.

En el mismo perí­odo, la zona Oeste vio incrementar sus precios por metro cuadrado en 39% y la Sur, en 31,9 por ciento. "Al considerar la relación entre el precio de venta y el costo de construcción, la variación promedio fue de 38,4% en el caso de viviendas y de 60% en el de oficinas clase A", señala el informe de Deloitte.

Tipologí­a
En cuanto al valor de las viviendas (construcción), la curva también fue ascendente. Durante enero, comparado con el mismo mes del 2004, los valores subieron 8,1 por ciento. Contra diciembre la diferencia es de 0,23 por ciento.

"Al analizar el promedio de las diferentes tipologí­as de viviendas, la de mayor crecimiento fue la de dúplex, que tuvo un aumento de 10,9 por ciento. Le sigue la vivienda en altura (8,2%), la unifamiliar (8,1%) y las torres (7,5%)", explica el informe.



Juan Giovaneli
Infobae Diario
jgiovaneli@infobae.com