Cuál es el papel de los propietarios en caso de insolvencia en los consorcios

A través de la sanción de la Ley 13.512 en septiembre de 1948, apareció la figura del "consorcio de propietarios" en todos los edificios que pudieron y pueden dividirse en unidades funcionales. Cada unidad funcional tiene su correspondiente "propietario". En concreto, se da esta sub-división en unidades funcionales (UF) en edificios que se afectan al régimen legal de la llamada "propiedad horizontal".

Desde entonces y hasta la fecha, sin que haya habido muchos fallos judiciales al respecto, se abrió en la doctrina el debate sobre si estos "consorcios" son "personas jurídicas" de derecho privado, diferentes a los co-propietarios del edificio, con aptitud propia para adquirir derechos y contraer obligaciones. O concretamente no lo son. Es decir, no son más que una suma de voluntades representadas por un "administrador".

La ley no los reconoce como "personas jurídicas" diferentes, y más allá de lo que dice expresamente el art. 9 de la ley 13.512, el art. 11 del mismo cuerpo legal habla a las claras que el "administrador" del consorcio es "el representante" de los propietarios para actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.

Además, no debe perderse de vista que los llamados "consorcios de propietarios" nacen por imperio legal, sus integrantes deben ser propietarios de una o más unidades funcionales, y tienen un "fondo" que se genera por las expensas que abonen los co-propietarios. Tienen cierto "dominio" sobre las partes "comunes" del edificio que se trate, pero no podrían disponer de ellas. No se es integrante por acuerdo entre "consorcistas" . Se forma parte por ser titular de una unidad funcional del edificio o complejo que se trate. Guste o no a los demás co-propietarios.

Más: no puede haber edificio subdividido y sujeto la ley 13.512 sin "consorcio", despliegue este actividad de administrar, sin importar el número de unidades (hay consorcios de dos unidades funcionales).

En relación a si estos "consorcios de co-propietarios" pueden ser declarados en concurso o quiebra, se sabe que son muy pocos los fallos que trataron el tema y que - además - no marcaron una misma tendencia u orientación. (Consorcio Edificio 9 de julio y Consorcio Calle Perú 1724).

Pero lo cierto es que, cualquiera sea la posición que se adopte sobre si son o no "personas jurídicas" diferentes de sus integrantes, estos no tiene una vocación a generar "utilidades" o "dividendos" sino a recaudar lo suficiente para solventar los gastos y servicios "ordinarios" o "extraordinarios". No debería tener grandes inconvenientes en su marcha ya que funcionan como una "comunidad de gastos".

Y aún si ello ocurriera, toda la doctrina entiende que si el "consorcio" no tiene fondos suficientes para hacer frente a sus deudas y obligaciones, todos los co-propietarios deben responder por cualquier saldo impago cualquiera sea este frente a sus acreedores.

En general, para sustentar esta obligación en cabeza de todos y cada uno de los co-propietarios, que es de carácter "subsidiaria", se entiende aplicable a la cuestión el artículo 1713 del Código Civil Argentino en base a la posibilidad que dan los arts. 16 y 46 del mismo cuerpo legal.

En concreto, lo que no se pueda pagar con las cuentas del "consorcio" lo deben afrontar los co-propietarios, en proporción a su porcentual de contribución estipulado en el "reglamento de co-propiedad" , ello sin lugar a dudas.