Los alquileres en Buenos Aires aumentaron casi 80%

Según datos aportados por Reporte Inmobiliario, si un inquilino buscaba, en mayo del 2001, un 2 ambientes en zonas como Caballito o Villa Urquiza, debí­a pagar un promedio de 341 pesos. Hoy, esa cifra se elevó a 610 pesos.

La suba también se hizo extensible para los 3 ambientes; mientras que en el 2001 por un departamento ubicado en el barrio de Almagro o Colegiales se pedí­a un promedio de $436, la cifra actualmente llega a los 720 pesos. Es decir, 65% más.

En ambos casos, los valores de los precios representaron una suerte de espejo en el cual se reflejaron los vaivenes propios de la crisis, ya que esta escalada se produjo luego de una curva negativa durante el 2002, año durante el cual los precios de alquileres se deprimieron 10% por la fuerte contracción de la demanda.

Según José Rozados, "los precios van a continuar teniendo una tendencia a la suba, esto es así­ por una cuestión muy práctica, que es la relación entre la oferta y la demanda. Hoy hay casos de avisos por los cuales pueden responder veinte o treinta personas y es lógico que este factor presione a la suba".

Rentabilidad
El tema de la rentabilidad ofrece paradojas: en el 1 a 1, la renta bruta que dejaba un departamento de 2 o 3 ambientes puesto en alquiler llegaba hasta 12% anual; en cambio, hoy en dí­a, la rentabilidad se ubica en menos de la mitad: tanto la consultora Cdi como Reporte Inmobiliario hablan de valores que oscilan entre 5,2 y 5,3 por ciento.

Sin embargo, analizado en el contexto, para los expertos, el alquiler de viviendas sigue siendo un atractivo negocio. Según Juan Carlos Franceschini, titular de la consultora Cdi, el deterioro del sistema financiero en general, por causas de la crisis, generó que quienes tuvieran disponibilidad de capital se volcaran al mercado inmobiliario.

"La gente se pregunta qué puede hacer con el dinero, pero frente a opciones como los plazos fijos que no llegan a 3% anual, que se comen el valor del dinero porque su rendimiento es superado por la inflación, el mercado inmobiliario sigue siendo una de las inversiones más rentables y seguras", sostuvo Franceschini.

Según el especialista, hay zonas donde las rentabilidades superaron a los valores previos a la crisis. "En Puerto Madero pudieron detectarse unidades destinadas a viviendas que ya alcanzaron una rentabilidad de12 por ciento. í‰sta es una de las tantas causas por las cuales se están construyendo torres de lujo, pero hay que analizarlo con cuidado: esta zona es una isla".

Los terrenos suben hasta 158%
El precio de los terrenos aptos para la construcción se está disparando a ritmos insospechados. Una de las razones: quedan pocos lotes en las ubicaciones preferenciales. La oferta actual de terrenos asciende a 1.272, que representan 701.789 metros cuadrados; sin embargo, la tendencia marca que la cifra se irá reduciendo, ya que, a principios del 2005 la cantidad de terrenos libres era 12% mayor. Además, la oferta del suelo en las zonas más tradicionales y pobladas retrocede como la marea hacia zonas cada vez más alejadas del Centro y con la menor proporción de terrenos libres: sólo 7%, una cifra que choca contra los niveles que exhiben zonas como el Oeste, donde está concentrada casi 50% de la tierra libre. Le sigue la zona Sur, con casi 30%; en los barrios del Corredor Norte, la cifra comienza a disminuir notablemente: 16 por ciento.

El tema de los precios es otro factor clave y preocupante: desde junio del 2002, el peor momento para los precios de los terrenos, éstos se apreciaron, en promedio, 158%, con 27% de aumento acumulado el último año. De este modo, según el informe elaborado por la Dirección General de Sistemas de Información Geográfica del Gobierno de la Ciudad, los valores prácticamente se han igualado con los que la tierra ostentaba en los perí­odos previos a la crisis. De este modo, antes de la crisis se pagaban u$s555 por metro cuadrado, promedio. En el 2002, la cifra se desplomó hasta orillar los u$s272, y hoy exhibe su exponencial repunte: 551 dólares.

Sólo en la variación interanual, en el Centro los aumentos llegaron a 117%, como consecuencia de la revalorización del área. En cambio, en la zona Sur y Oeste el incremento fue mucho menor, con apenas 20 por ciento. La gran disparidad en los incrementos responde a la realidad geográfica de
cada barrio: cuanto más lejos del Centro, más barato el metro cuadrado y menos sensible a la puja por la oferta y la demanda; además cuantos más metros tenga un terreno, más decae su valor, y es allí­ justamente donde subsisten los últimos lotes.

Para saber más lea la nota principal:

• "Crisis habitacional: colapso en el mercado de alquileres"
• "El crédito hipotecario, un recurso que todaví­a sigue siendo para unos pocos"
• "Aplicar" para un alquiler es cada vez más difí­cil