Planificar la herencia sin juicio sucesorio: cómo hacerlo con una donación

La donación de propiedades se volvió una herramienta cada vez más elegida para organizar el patrimonio familiar, evitar disputas entre herederos y reducir los altos costos de una sucesión judicial. A partir de la reforma introducida por la Ley 27.587 en 2020, que modificó el Código Civil y Comercial, este mecanismo ganó seguridad jurídica y abrió paso a una tendencia en crecimiento: anticipar la herencia para proteger a la familia y garantizar una transición ordenada de los bienes.

Desde el estudio Grispo Abogados, especialistas en planificación patrimonial, destacan que una estrategia sucesoria bien pensada permite evitar conflictos y cuidar los vínculos familiares:

"Cuando una persona fallece sin una planificación, lo que deja atrás no es solo un patrimonio: muchas veces también deja conflictos, incertidumbre y procesos judiciales largos que erosionan vínculos y recursos".

Para Jorge Grispo, titular del estudio, "está claro que el espíritu de la ley busca diferenciar entre donatarios terceros, de aquellos donatarios que son herederos legitimarios del donante en calidad de descendiente y/o cónyuge".

Para los primeros les seguirá siendo aplicable la acción de reducción, mientras que, para los segundos, solamente le será aplicable la acción de colación.

La diferencia radica en que, en la acción de colación, el coheredero que no recibió la donación puede reclamarle al coheredero donatario, que sí la recibió , el "valor" de lo donado que exceda la parte disponible, y ponga en peligro la parte legítima de la herencia. Es decir, aquella porción mínima que le corresponde a cada heredero forzoso (legitimario). Son legitimarios los descendientes, los ascendientes y el cónyuge.

Ambas medidas protegen la porción legítima de todos los herederos, pero la colación, a diferencia de la acción de reducción, no permite discutir respecto del bien que fuera transmitido; es decir, que no se permite efectuar acciones contra dicho bien, sino que solamente se podría perseguir el valor de la donación que exceda la porción legítima.

"La diferencia es de importancia, permitirá que aumente el flujo de operaciones en el mercado mobiliario, agilizando en especial la circulación de bienes inmuebles, algo preponderante teniendo en cuanta la complejidad que surgen de dichas operaciones, mientras que, asimismo, dejará atrás la utilización de disfraces de la voluntad del donante, utilizadas con anterioridad a la sanción de la nueva ley en estos casos", remarcó el especialista.

Donaciones de inmuebles para evitar la sucesión: qué beneficios tiene

No se necesita tener un gran patrimonio para planificar la sucesión. Cualquier persona que quiera proteger a sus seres queridos puede beneficiarse de herramientas legales como testamentos, fideicomisos, indivisiones o donaciones con reserva de usufructo.

"No se trata solo de qué dejás, sino de cómo lo dejás. Anticiparse es una de las decisiones más inteligentes que se pueden tomar para preservar la armonía familiar. En GRISPO ayudamos a convertir un tema difícil en una decisión segura y eficaz", explican.

Entre las recomendaciones más relevantes para quienes están pensando en donar un inmueble, se destacan:

1. Evitar disputas familiares, protegiendo los vínculos entre herederos.
2. Ahorrar años de juicio y costos innecesarios derivados de una sucesión judicial.
3. Elegir cómo y cuándo se distribuirán los bienes.
4. Resguardar activos estratégicos, como inmuebles, empresas, campos o inversiones.
5. Incorporar instrumentos legales flexibles, como testamentos, donaciones con reserva o fideicomisos.
6. Considerar situaciones especiales, como hijos con discapacidad o herederos vulnerables.

Este enfoque integral permite construir un "traje a medida" para cada familia, combinando previsión legal, análisis patrimonial y contención emocional. 

¿Cómo se realiza una donación de inmueble?

La donación es un contrato formal, que solo tiene validez si se realiza mediante escritura pública ante escribano. El procedimiento comienza con una entrevista con el profesional, en la que se determina el motivo de la donación y las condiciones: si se trata de un adelanto de herencia, si se desea reservar el usufructo, o si se busca una distribución anticipada entre hijos u otros destinatarios.

Se requiere presentar el título de propiedad, boletas de impuestos y servicios, y certificados catastrales según la jurisdicción. El escribano verifica la situación legal del inmueble, redacta la escritura y la inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Cuánto cuesta donar un inmueble?

El costo total de una donación varía según el valor del inmueble, su ubicación y los aranceles notariales. En términos generales, puede representar entre un 4% y un 5% del valor fiscal o del valor inmobiliario de referencia. Esto incluye:

• Honorarios del escribano
• Certificados registrales y municipales
• Aportes obligatorios y gastos de inscripción

En CABA, actualmente no se paga impuesto por donar inmuebles. En cambio, en la provincia de Buenos Aires rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), cuya alícuota depende del vínculo entre donante y donatario, el valor del bien y si el receptor posee otras propiedades.

Además, si el donatario está adherido al Régimen Especial de Bienes Personales (REIBP) y el donante no, puede corresponder el pago de un impuesto adicional, según lo establecido por la Ley 27.743.

¿Conviene más que una sucesión?

Una donación representa una alternativa más rápida y económica que el proceso sucesorio. Una sucesión judicial puede implicar entre el 11% y el 20% del valor de mercado del inmueble solo en concepto de honorarios, además de tasas judiciales y demoras que pueden extenderse por meses o años.

En cambio, una donación se concreta en plazos breves, se inscribe directamente a nombre del donatario y evita conflictos posteriores al fallecimiento del titular.

¿Qué se puede donar y a quién?

Pueden donarse bienes inmuebles a herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge) o a terceros, con o sin reserva de usufructo. Es decir, el donante puede seguir usando o alquilando la propiedad mientras viva.

La donación puede hacerse por la totalidad o por una parte indivisa del inmueble, y es posible establecer condiciones específicas. Es importante tener en cuenta que, una vez transferido el dominio, el donante ya no podrá vender ni hipotecar el bien. Aunque reserve el usufructo, no podrá vender ni hipotecar; esa potestad pasa al donatario. 

¿Evita totalmente la sucesión?

Depende. Si al momento del fallecimiento solo quedan bienes ya donados, se evita la sucesión. Pero si existen otros activos —como cuentas bancarias, vehículos, acciones o bienes no donados— esos deberán someterse a un proceso sucesorio tradicional, salvo que se haya dispuesto su destino mediante otras figuras legales.

¿Existen riesgos?

El principal riesgo es la pérdida de control sobre el bien donado. Aun cuando se conserve el usufructo, el donante ya no tiene titularidad. Esto puede ser problemático si cambian las condiciones familiares o si se necesitan decisiones sobre la propiedad. Por eso, es fundamental evaluar el caso particular antes de avanzar.