Dueños e inquilinos: cómo firmar contratos de alquiler simples y evitar problemas

A casi dos años de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, el mercado inmobiliario porteño atraviesa un escenario donde reina la libertad contractual y también los riesgos. La nueva dinámica brinda más opciones para dueños e inquilinos, pero exige una precisión quirúrgica al firmar contratos. Hoy en día alquiler e inmueble son palabras que definen decisiones millonarias, la claridad ya no es un lujo, es la única forma de evitar conflictos.

¿Cómo cambió el alquiler tras el DNU y qué implica para tu inmueble?

La eliminación de topes, plazos rígidos y fórmulas obligatorias abrió un mercado más flexible, pero también más complejo. Hoy, dueño e inquilino pueden acordar libremente moneda, plazos, ajustes, responsabilidades por expensas y condiciones de rescisión. Sin embargo, esa libertad demanda especial cuidado.

Según datos del CESO, en la Ciudad de Buenos Aires los precios promedio son los siguientes:

• Monoambiente: $500.000 mensuales
• Dos ambientes: $600.000
• Tres ambientes: $800.000

Aunque el DNU permite pactar en cualquier moneda, la mayoría de los contratos continúa firmándose en pesos, pero con ajustes más frecuentes que los permitidos anteriormente. Para la abogada Lucía Otegui, un contrato claro es clave para evitar interpretaciones posteriores.

Alquiler e inmueble: ¿cómo definir correctamente moneda, monto y ajustes?

El punto más crítico del contrato es la determinación exacta de la moneda y del valor del alquiler. Otegui advierte que el inquilino solo queda liberado pagando en la moneda pactada, y por eso cualquier ajuste debe quedar especificado con el índice elegido, periodicidad y mecanismo de cálculo.

El especialista Mariano Lo Valvo recomienda ajustes cuatrimestrales o semestrales, que permiten amortiguar saltos anuales bruscos y dan cierta previsibilidad. Los índices más utilizados siguen siendo el IPC y el ICL, que reflejan la evolución general de los precios.

La claridad en esta etapa resulta fundamental porque sin definiciones detalladas, cualquier discrepancia puede transformarse en reclamos o incluso en disputas legales.

¿Qué garantías pedir para proteger el inmueble y evitar problemas?

La reforma permite solicitar cualquier tipo o cantidad de garantías, razón por la cual conviene dejar asentado desde el primer día cuántas serán, cuáles y con qué documentación respaldatoria.

Además, la abogada sugiere incluir de manera precisa las condiciones de la rescisión anticipada. El Código Civil y Comercial establece que, salvo acuerdo distinto, quien rompe el contrato debe pagar el 10% del saldo de alquileres restantes.

Otro punto clave es el depósito, que ahora también puede fijarse en la moneda que las partes decidan. Puede pactarse por varios meses, pero siempre debe figurar por escrito el monto exacto, la moneda y cómo se devolverá al finalizar el contrato.

En relación con expensas, aunque el DNU eliminó la diferencia entre ordinarias y extraordinarias, la práctica mantiene que las extraordinarias —especialmente las aprobadas en asamblea— corran por cuenta del propietario. Para el presidente del CePHyS, Jorge Resqui Pizarro, dejar esa asignación del gasto por escrito es esencial para evitar discusiones.

¿Cómo registrar el estado del inmueble para evitar reclamos al terminar el contrato?

Uno de los mayores focos de conflicto al finalizar un alquiler es el estado en que se devuelve la propiedad. Por eso, el registro inicial se vuelve una herramienta indispensable.

Se recomienda elaborar fotografías fechadas y firmadas, junto con un inventario detallado. Esto evita disputas posteriores y permite establecer responsabilidades con transparencia.

A su vez, conviene verificar bajo qué régimen normativo está cubierto el contrato. Por ejemplo, los acuerdos firmados antes del 29 de diciembre de 2023 siguen bajo la ley anterior; los posteriores, bajo el DNU. Esto genera un mercado con reglas simultáneas y vuelve imprescindible revisar este punto antes de firmar.

Otegui incluso sugiere reuniones presenciales entre ambas partes para revisar juntas el contrato, lo que garantiza que ninguna cláusula quede ambigua.

Alquiler e inmueble: ¿cómo impactan los cambios del mercado en los nuevos contratos?

Los movimientos del mercado también influyen en la redacción y negociación de los contratos. Según el CESO, en agosto los precios de los monoambientes aumentaron 4,2% mensual, mientras que dos y tres ambientes permanecieron estables. En lo que va de 2025, los alquileres en CABA subieron 23,2% y superan la inflación.

Los contratos "a medida" ganan terreno, y cada detalle que se escriba —o que se omita— puede incidir en el valor final del alquiler y en la protección del inmueble.

¿Qué tener en cuenta para evitar conflictos y firmar un contrato de alquiler seguro?

La clave de este nuevo escenario es la prevención. Con libertad para negociar casi todos los aspectos del contrato, las dos partes tienen la posibilidad de pactar términos convenientes. Pero esa misma libertad exige mayor responsabilidad.

Resqui Pizarro insiste en que un contrato minucioso es la mejor forma de evitar reclamos. Cada cláusula bien redactada reduce la posibilidad de conflictos futuros, especialmente en un mercado flexible donde la letra chica tiene más peso que nunca.

Otegui, por su parte, recuerda la importancia de dejar completamente explicitadas las condiciones para la rescisión anticipada, esto evita discusiones y permite una salida ordenada en caso de que alguna de las partes decida terminar el vínculo.